La diversification des investissements est souvent la clé pour limiter les risques. Investir dans un garage est un projet à envisager pour obtenir un bon rendement et bénéficier de bien d’autres avantages. Mais est-ce toujours une bonne idée ? Faisons un point sur les atouts de cet investissement et ses limites… et l’alternative à envisager.
Les avantages d’un investissement dans un garage
Commençons par faire un tour d’horizon des raisons d’investir dans un garage plutôt que dans un appartement ou une maison.
Une forte demande
Dans les grandes villes, la problématique du stationnement est une réalité. De nombreux automobilistes sont à la recherche de places de parking pour aller travailler, mais aussi tout simplement pour stationner leur voiture près de leur domicile. Investir dans un garage permet donc de prime abord de limiter la vacance locative.
Mais nous le verrons un peu plus tard, ce risque existe malgré tout si vous faites les mauvais choix.
Pas d’entretien
Le grand avantage de la location de garage est sans conteste sa simplicité. Pas de locataire appelant parce que le ballon d’eau chaude est défectueux, pas de peinture et d’isolation à revoir, le garage est l’investissement demandant le moins d’entretien. Vous réduisez ainsi mécaniquement vos charges et votre investissement en temps.
Pas de problème de DPE
Autre atout de la location de garage : il n’existe pas de normes spécifiques contrairement à la location d’un logement. Aujourd’hui, on vous parle en permanence de DPE (diagnostic de performance énergétique). Avec un mauvais DPE, vous pouvez tout simplement ne plus avoir le droit de louer. Avec un garage, vous disposez d’un bien prêt à louer, et ce, sans limite de durée.
Des charges réduites
Avec un garage, vous limitez les charges. Vous devez simplement vous assurer du bon fonctionnement de la porte de garage, de la lumière et des prises. Pour un garage en copropriété, vous paierez quelques charges, celles-ci restent toutefois minimes.
Un bon rendement
Investir dans un garage permet d’espérer un rendement de près de 10 % (5 % à Paris en raison du prix d’achat très élevé). De plus, il n’existe aucune loi encadrant le prix des loyers d’un garage, vous êtes donc libre de fixer votre loyer librement pour augmenter votre rentabilité (en veillant tout de même à rester dans les prix du marché).
Exemple de calcul de rentabilité de votre garage : vous achetez un garage fermé dans le 7e arrondissement de Paris à 42 000 €. Vous le louez 200 € par mois. La rentabilité locative est de 5,71 %.
Un bail souple
Le bail de la location d’un garage n’est pas régi par la loi Alur. Vous pouvez déterminer la durée de ce bail, mais surtout, vous pouvez le rompre plus facilement en cas de défaut de paiement de votre locataire.
Les clés pour réussir un investissement dans un garage
Trouver le bon emplacement
Ici, le garage est un bien immobilier comme un autre. L’emplacement est la clé pour rentabiliser votre projet. Vous aurez plus de chances de louer facilement un garage à Paris que dans une petite ville de campagne. Privilégiez l’hypercentre où tous les parkings sont payants. Préférez des villes de plus de 50 000 habitants, voire, selon votre budget, des villes de plus de 150 000 habitants.
Mettre un chargeur de voiture électrique
Au XXIe siècle, difficile d’imaginer acheter un garage sans l’équiper d’une prise pour recharger les voitures électriques. D’ici quelques années, les voitures thermiques ne seront plus commercialisées, toutes les places de stationnement auront besoin d’un chargeur. De plus, en investissant dans un centre-ville, c’est ici que vous retrouverez le plus de voitures électriques.
La bonne taille
En centre-ville, de nombreuses voitures de petite taille circulent, justement pour contrer les problèmes de stationnement. Mais on retrouve aussi des véhicules plus imposants, des berlines aux SUV en passant par les monospaces. Pour répondre à la demande le plus large possible, prévoyez un garage assez spacieux.
De plus, cette solution permettra à vos locataires de stocker des biens, un vrai plus si vous vous adressez à un locataire cherchant une place de parking pour son domicile. Investissez de préférence dans un garage de plus de 13 m².
La sécurité
Les problèmes d’insécurité sont dans tous les esprits. Aussi, pour convaincre un locataire de choisir votre garage, équipez-le d’un système de télésurveillance. Si vous investissez dans un garage en copropriété, misez sur le garage le mieux situé par rapport aux caméras de surveillance.
Les limites de l’investissement dans un garage
Comme tout investissement, le garage présente des limites. On fait le point sur les risques pour lieux les anticiper.
Le risque de vacance
Si vous choisissez le mauvais emplacement, le risque de vacance locative est élevé. Aussi, si vous devez rembourser un crédit pour cet investissement, un risque financier existe. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à vous rendre sur place pour estimer le niveau de risque. Si vous voyez trop de panneaux « garages à louer », passez votre chemin.
Un prix d’acquisition parfois élevé
Pour obtenir le meilleur rendement et limiter le risque de vacance locative, il faut miser sur les grandes villes. Bien souvent l’investissement dans un garage est perçu comme une opportunité pour un premier investissement afin de se constituer un patrimoine de manière progressive.
Or, en investissant par exemple à Paris, le prix d’un garage peut atteindre 100 000 euros. C’est le prix d’un petit appartement en province.
Pas de valorisation possible pour faire une belle plus-value
Le prix d’un garage peut augmenter au même titre que le prix de l’immobilier en général. Toutefois, il n’est pas possible de valoriser le bien comme vous le feriez en rénovant un logement. Aussi, la plus-value envisagée à la revente reste assez faible.
La fiscalité de la location de garages
La fiscalité de la location de garage n’est pas extrêmement avantageuse. Elle est taxée de différentes manières :
- les revenus de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Inutile de préciser que le régime réel est inutile dans la mesure où vous n’avez pas ou peu de charges à déclarer. En clair, vous serez imposé au régime micro foncier avec un abattement de 30 % automatique sur les loyers perçus ;
- si la location de garage n’est pas liée à celle d’un logement non soumis à la TVA, vous êtes redevable de la TVA de 19,6 % (sauf si vos revenus locatifs sont inférieurs à 32 600 euros HT) ;
- vous devez payer la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Et pourquoi ne pas investir dans un appartement avec un garage ?
Pour un investissement plus conséquent, mais tout aussi attractif, pourquoi ne pas imaginer acheter un appartement avec un garage ?
Pourquoi coupler location d’appartement et de garage ?
Dans une grande ville, cette solution est à envisager pour valoriser votre bien immobilier. Vous répondez à une véritable problématique de stationnement et séduisez des locataires avec une prestation complémentaire.
Comme cela est expliqué dans la formation Rénovation stratégique 2.0, ce garage permet d’augmenter les revenus locatifs. Or, c’est un argument de poids si vous souhaitez revendre votre bien immobilier. Vous découvrirez par ailleurs dans cette formation les 8 façons d’ajouter de la valeur à un bien, de quoi vous promettre une belle plus-value à la revente !
D’autre part, en investissant à la fois dans un appartement et dans un garage, vous réduisez le risque de vacance locative de votre garage, mais aussi le turn-over. En proposant une offre globale à vos locataires, vous savez que pendant tout le bail, le garage sera lui aussi loué. Augmentation des revenus locatifs, sécurisation de l’investissement, c’est certainement le meilleur choix pour un investisseur.
Autre point important : vous ne paierez pas de TVA puisque le garage est associé à un logement non soumis à cette taxe.
Et si vous faites des travaux de rénovation, vous pouvez déduire vos charges. Tous vos revenus locatifs étant pris en compte, vous pourrez bénéficier du régime réel pour votre garage et votre logement en location. Vous souhaitez rénover votre logement pour passer d’un DPE F ou G à D ? Profitez-en pour installer une prise pour recharger les voitures électriques et un système de télésurveillance dans votre garage. Incluez ces dépenses dans vos charges pour réduire votre imposition, voire créer un déficit foncier reportable.
Maximisez votre rentabilité locative ou envisagez une belle plus-value à la revente en achetant un logement à rénover ET un garage privatif.
N’ayez plus peur de rénover… et de gagner de l’argent !
Vous avez peur de vous lancer dans un tel projet ? En suivant la formation rénovation stratégique 2.0, vous lèverez tous vos doutes. Vous y apprendrez :
- comment trouver le meilleur bien immobilier et comment négocier son prix ;
- comment choisir un bien permettant une rénovation énergétique à moindre coût ;
- comment transformer une passoire énergétique en logement offrant de belles performances thermiques ;
- comment gérer vos travaux et réduire leur prix en augmentant votre compréhension des devis ;
- comment vendre vite et au bon prix (voire plus cher que le prix du marché !) ;
- comment rédiger une annonce locative.
Est-ce que vous vous sentez l’âme d’un investisseur et vous visez bien plus qu’un garage ?
Si l’option d‘acheter garage et appartement vous intéresse alors vous devrez vous former à la rénovation énergétique de bien immobilier ! Si un garage n’a pas besoin de DPE, un appartement oui !
Il existe de nombreuses formations autour de l’immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l’achat et rénovation de passoires énergétiques.
Et pour vous l’expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
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