« Les 3 critères essentiels et les plus importants d’un achat immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et encore… l’emplacement ». Vous avez certainement déjà entendu cette phrase plusieurs fois. Et bien personnellement, je ne suis pas du tout d’accord avec ça et je vais vous expliquer les raisons.
L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !
Et souvent quand je dis que je ne suis pas d’accord, ça offusque des (futurs) investisseurs. Pourtant, j’ai gagné de l’argent dans des villes de 3000 ou 5500 habitants, et vous trouverez mon histoire ici.
Parce que si on pense uniquement en termes d’emplacement, on se focalise à tel point sur ce critère qu’on occulte une bonne partie du sujet. Par exemple, êtes-vous prêt à acheter un bien excessivement cher à partir du moment où l’emplacement est de qualité ? Pire, êtes-vous prêts à acheter un taudis excessivement cher parce qu’il se trouve dans un emplacement premium ?
Présenté sous cet angle, on comprend bien qu’il est fondamental de raisonner plus largement. On n’est pas obligé d’investir dans un quartier « premium » pour trouver des locataires. Car justement vous ne louerez jamais assez cher pour pouvoir rentabiliser votre prix d’acquisition élevé.
Je pense qu’on peut réussir à louer à peu près partout, du moment que votre bien correspond à la demande du marché. Mais ça, nous en parlerons plus bas dans cet article.
À mon sens, l’important est de trouver le « meilleur » ratio entre :
- Le prix d’achat,
- La qualité du bien,
- La demande locative.
Et nous allons décortiquer ces 3 critères !
Le prix d’achat
Il faut dans un premier temps connaître le prix moyen de votre secteur.
Pour le connaître, j’utilise ces 2 sites :
- https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/ (site de courtiers immobiliers)
- https://www.immobilier.notaires.fr (site des notaires)
Pourquoi ces 2 sites en particulier ?
Parce que contrairement à d’autres, ils différencient le prix moyen au m² des maisons et des appartements. Les autres sites font un mélange des deux, ce qui fausse le prix moyen. Par exemple, si vous cherchez un immeuble de rapport il faudra vous fier au prix moyen des appartements.
Car comme vous vous en doutez, le prix moyen au m² d’une maison est supérieur au prix moyen au m² d’un appartement.
Par exemple à Nancy via le site meilleursagents on obtient 1838 € par m² pour les appartements et 2273 € par m² pour les maisons :
Et en plus, on obtient des informations très intéressantes sur la disparité des prix des appartements et des maisons. On remarque ci-dessus dans notre exemple que les maisons ont une disparité des prix plus importante. Donc intéressant en cas d’achat – rénovation – revente. Vous pouvez notamment lire dans mon livre l’importance d’une disparité des prix dans le cadre d’un projet de rénovation.
Alors qu’avec un site comme La Cote Immo nous avons juste une information sur un prix moyen TOTAL. Exemple ci-dessous :
Et en prime, les données sur la disparité des prix me semblent loin de la réalité.
Si vous souhaitez vraiment investir dans une grande ville, vous pouvez taper le nom de la ville dans la barre de recherche et vous obtiendrez ceci :
Vous comprenez la subtilité ?
En gros, dans l’Ebook – pour ceux qui le liront ou qui l’ont déjà lu – j’ai indiqué durant un chapitre entier que l’analyse des DATA est importante pour avoir une longueur d’avance sur vos pairs, et comment les obtenir ! Alors partez sur une base saine avec les bonnes données, afin de connaître par cœur les prix qui se pratiquent dans votre secteur, et de négocier en fonction. Vous pouvez récupérer mon livre en cliquant ici.
La qualité du bien immobilier
Ce critère est essentiel (le plus important des 3 critères, à mon sens) car c’est ce critère qui vous permettra d’accroître vos chances de louer à un prix élevé, d’avoir une demande locative plus importante et également de vendre dans de bonnes conditions. N’oubliez jamais que les gens prennent leur décision les 30 premières secondes d’une visite.
La qualité d’un bien immobilier s’estime en fonction de plusieurs points dont les principaux :
- L’état général du bien et la qualité des matériaux (attention aux bâtiments après année 60),
- L’orientation et la luminosité,
- L’emplacement des murs porteurs et la distribution des pièces,
- L’état général de l’immeuble et des communs,
- Le vis-à-vis plus ou moins existant,
- La facilité de stationnement,
- Etc.
Certains des critères ci-dessus ne peuvent généralement pas être améliorés car ils ne dépendent pas entièrement de votre champ d’action. Comme l’orientation, l’emplacement des murs porteurs ou l’état des parties communes. Alors qu’une cloison mal placée ou l’état du bien peuvent être facilement corrigés.
Sachez par exemple, qu’il sera globalement compliqué d’attirer des locataires de qualité ou des acquéreurs sérieux dans un immeuble en copropriété ayant des communs vétustes et sales même si votre appartement a été rénové avec goût.
La demande locative
Que ce soit dans une grande ou une très petite ville, il est important d’éviter les « quartiers mal réputés ». Sinon, il sera compliqué d’attirer les meilleurs profils de locataires. Il est donc important de connaître les « bonnes rues », « bons quartiers » ou « futur bon quartier » de la ville.
Parfois, vous verrez un bien sous le prix du marché en annonce sur internet et en demandant l’adresse au vendeur vous constaterez qu’il se situe dans un mauvais quartier. Ce qui justifie son prix d’achat inférieur. Dans ce cas, inutile d’aller visiter (hormis si votre but est de vous faire un contact supplémentaire avec un agent immobilier).
Donc la demande locative est essentielle si vous investissez dans l’immobilier locatif ! Car rien de pire que d’avoir un logement … Vide ! Pour éviter ça, votre logement doit non seulement ne pas être dans un mauvais quartier (vue précédemment) mais doit surtout correspondre à la demande du marché !
Exemple
Si la demande dans le secteur est pour des petites surfaces (car ville étudiante, population de jeunes cadres…) alors évitez d’acheter un immeuble composé d’appartements F5. A moins qu’il soit possible de réaménager ou diviser cet immeuble. Et inversement dans les petits villages, c’est souvent des familles qui y sont. Dans ce cas, proposez un bien correspondant à la demande comme une petite maison avec 2 ou 3 chambres et jardin.
Conclusion
D’une manière très générale, on constate que les emplacements très prisés génèrent souvent des cash-flows assez faibles. Mais en contrepartie, ils peuvent offrir une plus-value à la revente à moyen/long terme. Sans oublier le taux de vacances locative faible voir inexistante. Mais n’est-ce pas trop cher payé pour faire partie des 3 critères essentiels immobiliers ?
On constate également que les biens de qualité médiocre mais pouvant être améliorés en réalisant des travaux et situés dans une zone moyennement attractive peuvent permettre de générer des rendements et cash-flow intéressant.
Le TOP reste d’investir dans un quartier en devenir qui vous permettra d’acheter à un prix suffisamment bas pour avoir un cash-flow intéressant ET bénéficier à moyen terme d’une hausse des prix de l’immobilier. Très puissant si vous couplez ça à une rénovation qui va amplifier le phénomène d’augmentation rapide de la valeur vénale.
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