Après avoir identifié une opportunité de rénovation et évalué son potentiel de développement, votre prochaine étape sera l’acquisition de la propriété. L’objectif n’est pas d’acheter à tout prix, mais de viser une fourchette de prix que vous avez préalablement définie comme acceptable, en fonction de vos objectifs et du niveau de profit envisagé.
La rentabilité d’un projet de rénovation repose largement sur le montant payé pour la propriété dès le départ, il est donc primordial d’éviter de surpayer. La meilleure façon d’y parvenir est de fixer un prix maximum que vous ne dépasserez en aucun cas. Ce montant, appelé votre « offre plafond« , ne représente pas nécessairement le prix final que vous paierez pour la propriété, mais c’est le seuil au-delà duquel vous compromettrez votre objectif de rentabilité.
Calculer la proposition d’achat maximale pour un bien locatif
Maîtriser le marché immobilier local, notamment les tarifs de location, est très important pour estimer le potentiel locatif d’un logement. Cela permet de calculer le prix d’acquisition maximal envisageable.
Pour déterminer ce prix plafond, vous devez vous référer à trois paramètres principaux :
- Le prix moyen au m² sur la zone visée (pour s’assurer d’acheter en dessous du prix du marché),
- Les loyers hors charges potentiels,
- Le coût des travaux.
Il faut savoir que le potentiel locatif correspond au loyer après les transformations envisagées (par exemple, la transformation d’un appartement de deux pièces en trois pièces, la création d’une colocation au lieu d’une location familiale, la division d’un lot en plusieurs, ou simplement une rénovation et une amélioration du logement pour pouvoir le louer plus cher).
Pourquoi se référer à ces trois paramètres principaux ?
Cela permet de vérifier que l’on respecte trois règles essentielles :
- La règle des 70 % (le montant mensuel du remboursement de l’emprunt doit être inférieur à 70 % du loyer mensuel hors charges),
- Un cash-flow net positif (les loyers doivent être supérieurs aux dépenses totales) ou une rentabilité brute,
- Le prix d’acquisition au m² plus le prix de la rénovation au m² est inférieur au prix moyen au m² dans le quartier ou la ville.
Quelle rentabilité brute faut-il se donner comme objectif ?
Elle peut varier entre 6 et 14% en fonction de différents paramètres :
- Idéalement, la rentabilité brute devrait être supérieure à 10 % pour générer un cash-flow positif.
- Un minimum de 8 % de rentabilité brute est nécessaire pour un autofinancement.
- Dans les zones patrimoniales, on peut accepter une rentabilité brute de 6 ou 7 %, surtout si une plus-value est envisageable.
- Il est possible de viser une rentabilité brute d’au moins 12 % pour les petites villes de moins de 10 000 habitants et 14% pour les villes de 2 000 ou 3 000 habitants.
Calculer l’offre d’achat maximale pour une opération d’achat revente
Il existe des formules mathématiques permettant de déterminer le prix d’achat maximal que vous devriez proposer pour un projet d’acquisition, de rénovation et de revente.
Le calcul du prix d’équilibre
Pour estimer le potentiel de gain d’un projet, vous devez être en mesure d’évaluer :
- Le coût des divers frais
- Le coût de votre projet de rénovation
- La valeur post-rénovation
Le prix d’équilibre est atteint lorsque « Prix d’achat + frais + rénovation = Valeur post-rénovation ». Si le résultat est de zéro, vous avez trouvé le prix d’équilibre. Il convient ensuite d’ajouter votre bénéfice.
Au fur et à mesure que vous gagnez en expérience dans l’évaluation de la faisabilité d’un projet, vos estimations s’affinent, notamment en ce qui concerne les coûts et les valeurs de rénovation sur votre marché local. Il est recommandé de prévoir une marge d’erreur d’au moins 10 à 15% dans vos calculs, en plus de votre estimation de la main-d’œuvre et des matériaux, pour tenir compte des coûts imprévus et de faire preuve de prudence dans l’estimation de la valeur de revente. Même les rénovateurs chevronnés anticipent les imprévus, et si vous ne le faites pas, les coûts inattendus peuvent directement grignoter vos bénéfices.
L’établissement de votre « offre plafond »
Une fois que vous avez déterminé le prix d’équilibre pour le logement, vous pouvez faire la démarche inverse afin de calculer le prix maximal que vous êtes prêt à payer pour le bien, tout en préservant votre profit. Ce montant est appelé votre « offre plafond« , c’est-à-dire le montant que vous ne pouvez pas dépasser sans compromettre votre objectif de profit.
La formule de calcul du prix d’achat maximum
Pour réaliser une analyse détaillée de tous les coûts du projet, y compris les coûts d’acquisition, de détention, de rénovation, de vente et le bénéfice souhaité, vous devez utiliser la formule du prix d’acquisition maximum.
Cette formule est précise car elle vous oblige à réfléchir, à prendre en compte et à calculer chaque coût du projet.
Prix d’achat maximum = Valeur post-rénovation – (Prix d’achat + Coûts d’acquisition + Coûts de conception + Coûts de rénovation + Coûts de détention + Frais de vente + Bénéfice brut souhaité).
Faut-il négocier pour obtenir un bien immobilier au prix souhaité ?
Les vendeurs ayant tendance à afficher un prix au plus haut de la fourchette, dans le meilleur des cas, et souvent bien au-dessus, vous ne pouvez pas faire une offre au prix sans compromettre la réussite de votre projet.
Vous n’avez donc pas d’autre choix que de négocier chaque bien immobilier pour obtenir un prix inférieur, que ce soit pour louer ou pour revendre après avoir effectué des travaux. Il vous faudra bien évidemment faire une offre par écrit et justifier votre proposition d’achat immobilier avec des preuves et des arguments pour négocier le prix du bien.
Par exemple :
- « les biens similaires dans le même quartier se louent tant et les investisseurs cherchant telle rentabilité, il en découle cette offre d’achat de tant ».
- « le bien a besoin d’être rénové, il faut d’ores et déjà déduire du prix de vente le montant des devis de travaux« .
- « des biens comparables se sont vendus dans le quartier à tel prix » (en montrant la source etalab.gouv).
Comment négocier un achat immobilier avec un vendeur ?
Il existe différentes techniques permettant de négocier le prix proposé et d’obtenir d’excellentes conditions pour acheter un bien immobilier.
Utiliser la technique du double écart
N’hésitez pas à soumettre une proposition inférieure à celle calculée, surtout si le bien immobilier suscite peu d’intérêt ou nécessite des travaux importants.
Le vendeur sera alors susceptible de faire une contre-proposition, et vous pourrez progressivement augmenter votre proposition. Par exemple, si un bien est en vente à 100 000 € mais que votre calcul démontre qu’il doit être acquis à 90 000 € pour être rentable, il serait judicieux de proposer initialement 80 000 €. Cela vous permettra d’engager des négociations et d’atteindre éventuellement le prix souhaité de 90 000 €.
Si le vendeur accepte directement la proposition de 80 000 €, c’est une réussite ! En revanche, si vous proposez dès le départ les 90 000 €, le vendeur pourrait probablement proposer un compromis à 95 000 €, rendant ainsi plus difficile l’atteinte de votre objectif.
Faire une proposition d’achat avec une validité limitée dans le temps
Limiter la validité de la proposition dans le temps – en laissant entre deux jours et une semaine au vendeur pour répondre – permet d’éviter que le propriétaire ne l’utilise pour susciter des enchères. Vous devrez donc veiller à ce que soit inscrite sur la proposition une mention telle que « cette offre est valable jusqu’au… ».
Comment formuler une offre d’achat pour mettre toutes les chances de son côté ?
Une offre doit comprendre un certain nombre d’informations, et notamment :
- l’identification des parties impliquées (acheteur et vendeur).
- la description détaillée du bien.
- le prix du bien (prix FAI ou prix net vendeur).
- la durée de validité de l’offre, après laquelle elle devient caduque (48 heures – 1 semaine, etc.).
- les modes de réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception ou e-mail).
- les conditions suspensives.
Modèle offre d’achat immobilier inférieure au prix demandé
Utilisant un contenu simple et de qualité, ce modèle de proposition d’achat immobilier qui tient sur deux pages permet de reprendre tous les points essentiels sur lesquels le vendeur et l’acquéreur doivent s’accorder.
Se protéger lors de la signature du compromis de vente
Si la proposition d’achat constitue un document succinct permettant d’avoir un prix fixé entre le vendeur et l’acquéreur, il convient de rentrer davantage dans le détail pour la signature d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente. Cet avant-contrat pose en effet les bases de l’acte authentique de vente et reprend avec précision les termes de l’accord, notamment le prix proposé et les conditions suspensives.
Les conditions suspensives
Il existe des conditions suspensives qu’il faut absolument insérer lorsque vous rédigez le compromis de vente (ou vous les faites inclure par l’agent immobilier si vous êtes passé par un professionnel), telles que :
- L’état hypothécaire du bien ne doit pas indiquer une inscription d’un montant supérieur au prix de vente convenu, sauf si le vendeur fournit une mainlevée.
- Le certificat d’urbanisme ne doit pas révéler l’existence de servitudes graves susceptibles de déprécier la valeur du bien vendu.
- Le bien ne doit pas être préempté.
Suivant les cas de figure, il peut être nécessaire d’ajouter d’autres conditions suspensives comme :
- L’obtention d’un prêt immobilier sous 75 jours, en précisant le montant, la durée et le taux maximum ;
- L’obtention d’un permis de construire, d’une autorisation de travaux ou d’un permis de division etc.
Acheter sans clause suspensive
Une fois que vous aurez acquis un peu d’expérience, vous pourrez rédiger une offre d’achat sans condition suspensive pour l’obtention d’un prêt. Cela peut devenir une stratégie redoutable, surtout dans un marché compétitif. Par exemple, lorsque le vendeur reçoit deux offres identiques au prix ou encore lorsque les banques resserrent leurs conditions d’octroi de prêts. Une proposition sans condition suspensive d’obtention de prêt vous permet de vous démarquer des autres offres et garantit au vendeur une vente certaine. Il est de ce fait plus enclin à accepter un prix inférieur à celui demandé. Cependant, puisque vous n’êtes pas protégé par une des conditions suspensives possibles, vous devez impérativement être certain d’obtenir le financement ou avoir les fonds disponibles.
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