Vous avez un budget de 100 000 euros et souhaitez réaliser un investissement locatif ? Si cette somme peut paraître peu élevée de prime abord, elle reste suffisante pour un premier investissement. Vous pourrez même envisager de faire des travaux pour améliorer le DPE et mettre votre bien immobilier en location durablement. Et pourquoi ne pas imaginer une belle opération d’achat-revente. Comment faire ? Suivez le guide !
Où investir avec 100 000 euros ?
Vous avez un budget de 100 000 euros (épargne ou financement bancaire) et pas un euro de plus ? Ne pensez pas que ce budget soit insuffisant pour faire une très belle opération immobilière. En saisissant les meilleures opportunités du marché immobilier français, vous pouvez trouver un bien attractif à mettre en location ou à rénover pour faire une jolie plus-value.
Un budget un peu juste pour investir dans la capitale
Bien évidemment au regard du prix au m² à Paris, ce sera plus difficile, sauf si vous souhaitez acheter en viager, ce qui n’est pas l’objectif ici. Vous pouvez aussi vous offrir un 5 m². Mais c’est une très mauvaise idée pour un investissement. La surface habitable minimale pour louer est de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m. Cette solution sera préconisée uniquement dans le cadre d’un achat-revente.
On oublie donc Paris pour le moment et on se rend dans des villes avec un prix au m² plus abordable.
Les grandes villes pour investir, mais sans budget travaux
À Rennes, dans les quartiers recherchés à l’image de Thabor Saint-Hellier, le prix au m² est de 5 670 euros en novembre 2023. Vous pouvez acheter 17 m². À Bordeaux, dans le quartier Caudéran, le prix au m² est de 5 044 euros. Vous pouvez vous offrir 19 m².
Parfait, mais avez-vous pensé au DPE ? Si vous souhaitez mettre votre logement en location durablement, il ne peut s’agir d’une passoire thermique. Les logements les plus attractifs en termes de prix sont généralement classés en F ou G. En clair, si vous mettez tout votre budget dans l’acquisition d’un bien immobilier, vous ne pouvez envisager des travaux pour passer d’un DPE F ou G à un DPE D. Or, seul un DPE D vous permettra de louer après 2034.
Des villes moyennes, mais bien situées avec une forte demande locative
Vous devez donc miser sur des communes plus petites qui ne manquent pas pour autant d’attrait à l’image d’Orléans, Le Mans et bien d’autres encore. À une heure de Paris, ces deux villes sont très demandées par les actifs. De plus, elles comptent une importante population étudiante.
Quel type de bien immobilier acquérir avec un budget de 100 000 € ?
Pour 100 000 euros, vous allez miser sur une petite surface. Ça tombe bien, ce sont les petites surfaces les plus demandées en location. Elles peuvent s’adresser aux étudiants qui rencontrent des difficultés pour trouver un logement ou à de jeunes actifs. La cible est donc très large, ce qui signifie une diminution du risque de vacance locative.
Studio, T1, voire T2 selon le prix au m², différentes possibilités vous sont offertes avec 100 000 euros.
Attention toutefois, vous devez trouver une adéquation parfaite entre la demande réelle de la ville choisie et la surface du bien. Et n’oubliez pas de prendre en considération un certain nombre de paramètres, notamment l’emplacement. Un bien pas cher, mais loin des transports en commun et des commerces se louera moins facilement. En clair, le prix est un paramètre incontournable, mais vous ne devez pas investir pour investir.
Avec un budget de 100 000 euros, dans des villes moyennes, la première solution est d’acheter un bien refait à neuf. Toutefois, le prix du m² est souvent trop élevé et inadapté à votre budget. La seconde solution, la meilleure selon notre expérience, est d’acheter un bien à rénover. Le prix d’acquisition est bien moins élevé, vous avez un pouvoir de négociation et surtout, vous allez créer une plus-value grâce à des travaux de rénovation. Retrouvez le module 2, choisir le bon bien de la formation Rénovation stratégique 2.0 et découvrez les 8 manières d’ajouter de la valeur à un bien.
On résume pour être clair. Avec 100 000 euros, vous misez sur :
- une petite surface ;
- un bien immobilier dans une ville moyenne ;
- un bien avec travaux (idéalement une passoire thermique vendue moins cher).
Comment réduire le coût d’achat du bien immobilier ?
Comme nous l’avons évoqué, un budget de 100 000 euros peut être suffisant, mais il faudra pour cela mettre toutes les chances de votre côté. Si vous avez déjà suivi la formation Rénovation stratégie 2.0, vous avez les clés. Dans le cas contraire, voici quelques conseils pour acheter à un prix en dessous du marché.
- S’armer de patience et scruter les annonces. Une annonce mise en ligne durant plusieurs mois, c’est la possibilité de négocier le prix de vente.
- Étudier le comportement des vendeurs et échanger avec eux. Si vous ressentez que cette vente est urgente, là encore vous avez un véritable pouvoir de négociation.
- Mettre le doigt sur tous les problèmes du logement pour revoir le prix à la baisse (et notamment le DPE).
- Ne pas vous montrer trop enthousiaste, ce qui limiterait la possibilité de négocier.
- Montrer votre sérieux et votre capacité de financement pour rassurer le vendeur. Il peut préférer vendre moins cher, mais plus vite.
Comment optimiser le prix des travaux pour améliorer le DPE de votre logement ?
Si vous êtes bricoleur, c’est royal, vous allez gagner beaucoup d’argent en main-d’œuvre. Sinon, n’oubliez pas que la formation Rénovation stratégique 2.0 vous guide. Par ailleurs, elle saura vous accompagner pour faire les bons choix en matière de travaux et privilégier les rénovations capables de faire passer une passoire énergétique en D.
Donc, premier conseil : suivre la formation. Vous découvrirez comment obtenir des devis au meilleur prix en ayant une meilleure connaissance de l’univers des travaux. Trouver de bons artisans, c’est l’assurance de travaux de qualité et surtout, dans un délai réduit. L’objectif : mettre en location rapidement pour augmenter la rentabilité de l’opération ou revendre vite pour faire une belle plus-value.
Deuxième conseil : prioriser les travaux. Certains peuvent être moins indispensables que d’autres. La priorité, c’est la rénovation énergétique. C’est aujourd’hui la clé pour valoriser un bien et revendre plus cher. Isolation des parois extérieures, des menuiseries, changement de mode de chauffage, adaptez vos travaux à votre budget disponible.
Troisième conseil : comparer les prix. Votre achat doit être mûrement réfléchi, la précipitation pourrait être votre pire ennemi. Ne signez pas le premier devis venu, comparez les prix et les prestations, et n’hésitez pas à demander aux artisans des exemples de réalisations.
Quatrième conseil : suivre les travaux. Même si vous pensez avoir trouvé les meilleurs artisans, avoir toujours un œil sur le chantier permet d’éviter des erreurs et des retards. Sans leur mettre une pression trop importante, montrez aux artisans que vous êtes là.
Cinquième conseil : vérifier les assurances des entrepreneurs pour ne pas avoir à assumer les travaux en cas de malfaçons.
Et si vous avez suivi le module 3 de la formation Rénovation stratégique 2.0., vous savez comment bien inspecter un bien immobilier avant de l’acheter afin de mieux anticiper les travaux et éviter une surprise. Ne prenez pas le risque de remettre en question votre investissement.
Exemple concret d’achat immobilier pour 100 000 euros (incluant les travaux)
Pour y voir plus clair et mieux vous projeter, prenons un exemple d’investissement réussi avec 100 000 euros.
Vous avez épargné la somme nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier. Vous souhaitez le mettre en location. Vous avez décidé d’investir à Aix-en-Provence. Pourquoi ? Parce que la tension locative pour les étudiants et les jeunes actifs est forte. Or, c’est précisément votre cible avec un budget de 100 000 euros et l’achat d’une petite surface.
Le prix moyen du m² est ici de 4 572 €. Mais comme vous avez parfaitement suivi la formation Rénovation stratégique 2.0, vous avez réussi à trouver un bien avec un fort potentiel à 3 100 € le m². Ce T1 de 22 m² vous a coûté 68 200 €. Vous n’avez pas fait intervenir d’agent immobilier, seul le notaire été rémunéré à hauteur de 6 500 euros. La dépense initiale est donc de 74 700 €. Il vous reste un beau budget pour rénover ce studio que vous avez choisi avec soin pour limiter les dépenses de rénovation énergétique (mais ça aussi, vous le savez déjà grâce à la formation).
- Vous avez isolé les parois donnant sur l’extérieur, mais aussi les murs intérieurs pour un coût de 4 000 € en comptant l’évacuation des déchets.
- Vous avez changé deux fenêtres pour un double vitrage très performant pour une dépense de 1 200 €.
- Vous avez installé un radiateur à inertie à 250 € et un sèche-serviette à soufflerie dans la salle d’eau à 250 €.
- Pour valoriser votre bien, vous avez changé la kitchenette, refait les peintures et les sols. Coût de ces travaux : 6 000 euros.
- Vous avez changé la douche et le lavabo pour une dépense de 2 500 €.
Coût total des travaux : 14 200 €.
Au final, vous avez dépensé 88 900 euros, on est bien en dessous de votre budget grâce à nos conseils. Votre logement est passé en D. Vous pouvez le mettre en location de suite. Pour un tel produit à Aix-en-Provence, vous pouvez mettre votre bien en location à 620 € par mois. La rentabilité locative brute de votre projet est de 8,36 %.
