Pour votre chantier de rénovation de passoire thermique, vous vous demandez ce que vous allez réaliser vous-même et quelles tâches vous allez déléguer. Mais est-il plus intéressant de faire les travaux soi-même ou de les confier à un professionnel ? Faut-il faire appel à un auto-entrepreneur ou une entreprise générale de bâtiment ?
Cet article apporte des éclaircissements sur ces questions afin que vous puissiez choisir la meilleure formule et la plus rentable en fonction du type de travaux à effectuer, de votre disponibilité, de votre activité et de vos compétences.
Déterminez votre niveau d’implication
Au début de votre projet de rénovation, il est crucial de déterminer votre niveau d’implication. Cela vous aidera à clarifier les priorités et les besoins en termes de gestion, de coût et de durée du projet.
Choisir entre suivre la rénovation, déléguer la supervision ou bricoler soi-même dépend de plusieurs facteurs : votre disponibilité, vos compétences et expériences, votre état de santé, votre budget, le délai prévu pour l’achèvement, et vos ambitions personnelles.
En général, plus vous investissez de temps dans un projet, plus vous économisez. Votre propre implication peut s’avérer rentable.
Toutefois, votre rôle principal reste de réussir le projet grâce à une bonne sélection, une négociation efficace, une rénovation adaptée, un financement adéquat et une vente ou location réussie. Les économies réalisées en prenant en charge la planification (demandes d’autorisations, élaboration des plans, cahier des charges, etc.) et la gestion des travaux sont considérables, surtout avec un salaire moyen.
Si vous assumez vous-même la recherche immobilière, la négociation, la recherche de financement bancaire et la gestion des travaux, vous réaliserez moins de projets, mais ils seront plus rentables.
Votre profil, votre temps libre, votre budget et vos objectifs détermineront ce qu’il vaut mieux déléguer – notamment les tâches à haute valeur ajoutée – et ce qu’il faut conserver.
Si vous avez un revenu de moins de 2000 € par mois, vous avez intérêt à faire un maximum de choses vous-même pour vos premiers projets afin de :
- créer ainsi une forte valeur ajoutée (car vous pourrez réaliser des économies importantes) ;
- développer de nouvelles compétences qui vous permettront d’optimiser vos rénovations sur vos futurs projets ;
- gagner la confiance des banques.
Ainsi, lorsque vous devrez déléguer certains travaux, vous saurez de quoi vous parlez.
Cependant, si vous avez déjà une lourde charge de travail avec votre activité professionnelle, que votre emploi du temps n’est pas flexible, que vous ne pouvez pas gérer les appels personnels, ou que vous habitez trop loin de votre projet immobilier, vous ne disposerez pas de tous les moyens nécessaires pour gérer le projet vous-même.
Pensez également à vos engagements familiaux, comme la nécessité de passer du temps avec votre famille.
Vaut-il mieux déléguer ou s’impliquer ?
Si vous avez un excellent salaire ou êtes chef d’entreprise, la question ne se pose pas : vous devez déléguer la gestion du projet.
En revanche, si vous avez décidé de ne pas engager de maître d’œuvre ou d’architecte pour des raisons budgétaires, il est impératif de suivre vos chantiers et de vous impliquer personnellement quitte à déléguer des tâches.
Si vous supervisez le chantier
Faites une visite de chantier au moins deux fois par semaine pour contrôler la qualité du travail et lors des moments stratégiques où il est impératif de vérifier l’avancement du chantier avant de passer à la phase suivante.
N’hésitez pas à signaler tout ce qui ne va pas ou si les plans ne sont pas respectés, surtout en début de chantier, afin que les membres de votre équipe voient que vous êtes rigoureux et attentif aux détails.
Même si vous avez confiance en l’artisan, le contrôle reste indispensable. En tant que manager du chantier, vous êtes la personne qui connaît le mieux votre projet et vous en êtes le chef d’orchestre, alors que l’artisan peut être engagé sur plusieurs projets et oublier certains détails, voire louper les échéances s’il n’a pas l’impression que le chantier est suivi de près.
Une fois votre rôle défini, vous pouvez décider de déléguer la préparation et/ou le suivi des travaux. Mais à qui déléguer efficacement son projet ? Vaut-il mieux faire appel à un architecte, un maître d’œuvre ou un courtier en travaux pour réaliser ce type de travail ?
Voici quelques avantages et inconvénients de chacun, en fonction de l’ampleur et du type de projet de rénovation :
La possibilité de déléguer le suivi du chantier à un architecte
Pour certains chantiers de rénovation complexes et nécessitant des autorisations administratives, il peut être judicieux de faire appel à un architecte qui possède les compétences requises pour des projets avec :
- Un ajout de surface, notamment pour un projet d’extension (en particulier en zone ABF) et tout projet nécessitant l’obtention d’un permis de construire.
- Un réaménagement intérieur, comme l’achat d’un plateau brut à aménager ou la division d’une maison en lots de copropriété.
- Une optimisation de petites surfaces, surtout dans les zones où le prix de l’immobilier est élevé.
- Un projet de rénovation haut de gamme nécessitant des compétences en optimisation d’agencement et en décoration.
Vous pouvez également uniquement déléguer des tâches de préparation à un architecte, incluant la réalisation du permis de bâtir, des plans et un bordereau pour soumissionner les entreprises. Le coût d’un architecte pour une mission complète (préparation et pilotage) varie de 8 à 15 % du montant des travaux.
Cette délégation doit faire l’objet d’une lettre de mission détaillant toutes les tâches à faire réaliser par l’architecte.
Que vous choisissiez de vous impliquer personnellement ou de déléguer, il est essentiel de définir clairement votre rôle dès le début. Cela permettra une meilleure gestion du temps et du projet en général, en optimisant les coûts et en garantissant la réalisation de vos objectifs personnels et financiers.
Déléguer à un maître d’œuvre
Pourquoi déléguer à un maître d’œuvre ? Les maîtres d’œuvre vous font gagner du temps pour vous concentrer sur d’autres tâches et sont généralement moins chers que les architectes.
Plus spécialisés dans le gros œuvre ou la réhabilitation de grands bâtiments sans réaménagement particulier, ils peuvent également gérer la préparation d’un chantier (plans et bordereau), bien que leurs plans ne soient pas aussi optimisés que ceux réalisés par un architecte.
Le coût d’un maître d’œuvre pour une mission complète varie de 7 à 12 % du montant des travaux. Un maître d’œuvre devient rentable à partir de 50 000 € de travaux.
Voici les missions types qu’il est intéressant de confier à un maître d’œuvre :
- Construction ;
- Réparation structurelle ;
- Réhabilitation complète d’un immeuble sans réaménagement spécifique.
Déléguer à un courtier en travaux
Les courtiers en travaux sont la solution la moins chère, mais la délégation de pouvoirs ne doit pas comprendre la réalisation de plans car ils vont uniquement se concentrer sur les négociations des devis avec les artisans.
Ils sont adaptés pour des petits travaux comme un rafraîchissement ou une rénovation moyenne. Ils peuvent gérer des projets jusqu’à environ 100 000 € de travaux. Le coût d’un courtier en travaux pour la réalisation de devis et le pilotage varie de 6 à 10 %.
Le courtier en travaux est parfaitement en mesure de réaliser ce type de suivi de projet :
- Rafraîchissement impliquant plusieurs corps de métier ;
- Rénovation moyenne de maisons ou d’appartements.
Et pour les travaux, faut-il choisir un auto-entrepreneur ou une entreprise générale ?
Un autre choix crucial pour gérer votre projet de rénovation est de décider quel type d’entreprise engager : auto-entrepreneur ou entreprise générale. Aussi devez-vous identifier les tâches avant de confier une tâche à l’un ou l’autre.
Voici les avantages et inconvénients de chaque option, en fonction de l’ampleur et du type de projet.
Engager un auto-entrepreneur
Les auto-entrepreneurs sont particulièrement adaptés pour :
- La remise au goût du jour ;
- Les rafraîchissements ;
- Les rénovations moyennes de maisons ou d’appartements.
Si vous devez faire des petits travaux ou des travaux intérieurs de finition, les artisans individuels sont une excellente alternative. Ils sont efficaces pour les petits et moyens projets, comme les immeubles comportant quelques appartements et sont généralement moins chers qu’une entreprise. De plus, ils sont souvent plus ouverts à la négociation, notamment pour l’utilisation de votre cahier des charges.
En revanche, la coordination du chantier est à votre charge (ou celle de votre pilote de projet), ce qui peut rallonger les délais de rénovation.
En outre, en cas d’indisponibilité de l’artisan, les travaux peuvent être retardés, contrairement à une grande entreprise qui peut envoyer un remplaçant avec les compétences requises dans le domaine. Enfin, les limites de prestation peuvent être floues, nécessitant des clarifications.
Pour ces raisons, il est parfois judicieux d’engager des artisans qui ont l’habitude de travailler ensemble. En outre, les bons artisans se connaissent souvent entre eux, donc une recommandation peut vous permettre de trouver d’autres entrepreneurs compétents et fiables.
Engager une entreprise générale
Les entreprises générales sont souvent une meilleure option pour les grands projets de rénovation ou les projets complexes nécessitant une coordination plus poussée.
Elles disposent de plusieurs salariés et peuvent facilement gérer les absences, ce qui garantit une continuité des travaux. Elles assurent également une meilleure coordination entre les différents corps de métier, réduisant ainsi les délais et les risques d’erreurs.
Avantages :
- Gestion et coordination complète du chantier.
- Capacité d’assurer la continuité des travaux
- Expérience dans la gestion de projets complexes et de grande envergure.
Inconvénients :
- Coût plus élevé en raison des charges fixes et des salaires.
- Moins de flexibilité pour la négociation des termes du cahier des charges.
Choisissez un auto-entrepreneur pour des projets de petite à moyenne envergure où vous pouvez assurer la coordination et où le coût est une considération majeure. Optez pour une entreprise générale pour des projets plus grands et complexes où une gestion complète et efficace du chantier est essentielle.
Quand choisir une grosse entreprise ou une entreprise générale ?
Engager une grosse entreprise ou une entreprise générale est recommandé dans les cas suivants :
- Travaux de gros œuvre
- Réfection intérieure totale de plusieurs appartements
- Réhabilitation complète d’un immeuble
- Construction neuve
- Extension
- Aménagement de plateau.
L’avantage principal d’une entreprise générale est d’avoir un seul interlocuteur, ce qui réduit le nombre de visites sur le chantier. L’entreprise coordonne les différents corps de métier, accélérant ainsi les travaux.
Toutefois, certaines entreprises générales sous-traitent une grande partie du chantier, notamment les tâches pour lesquelles elles n’ont pas en interne les compétences internes requises dans le domaine concerné (comme l’électricité). Cette sous-traitance peut apporter environ 10 % de marge sur le coût total.
Il est donc essentiel de vérifier la composition de l’équipe de l’entreprise générale. Si l’entreprise indique qu’elle ne compte que des maçons et des plaquistes, cela signifie qu’elle sous-traitera une grande partie des travaux, ce qui peut rendre le devis plus cher. Dans ce cas, il peut être préférable d’engager un maître d’œuvre.
En revanche, si l’entreprise dispose d’équipes internes comprenant maçons, plaquistes, plombiers, carreleurs et menuisiers, cela signifie qu’elle peut réaliser environ 80 % du chantier en interne et seulement 20 % avec des sous-traitants. Ce scénario est souvent plus avantageux.
A noter que les grosses entreprises ont souvent des processus rigides, ce qui rend la négociation plus difficile, notamment concernant le cahier des charges et les matériaux utilisés.
Pour des projets de grande envergure nécessitant une coordination étroite et une gestion intégrée, choisissez une grosse entreprise ou une entreprise générale en prenant soin au préalable de vérifier la composition de l’équipe interne pour évaluer le degré de sous-traitance et l’impact sur les coûts.
Combiner entreprises et artisans
Les grandes entreprises offrent sécurité, processus bien rodés, et rapidité, mais elles sont coûteuses. Les auto-entrepreneurs et artisans, en revanche, proposent plus de flexibilité et des prix plus abordables. Pourquoi ne pas combiner les avantages des deux ?
Je recommande fortement aux investisseurs de maintenir un réseau mixte comprenant ces deux types d’entreprises.
Par exemple, pour un projet de réhabilitation complète, vous pouvez engager une entreprise générale pour les travaux jusqu’aux finitions que vous confiez à des auto-entrepreneurs (peinture, pose de parquet, installation de vasques, de cuisine, de luminaires, de carrelage, etc.). Cela permet de réduire considérablement les coûts, car les grandes entreprises sont rarement compétitives sur ces travaux.
Cependant, cette approche peut poser des problèmes d’assurance, car en cas de problème, l’entreprise générale et l’entrepreneur peuvent se rejeter la faute. Mais si les limites de prestation sont bien définies, il est généralement facile de déterminer la responsabilité.
Est-il intéressant de faire les travaux soi-même ?
Faire les travaux soi-même : bonne ou mauvaise idée ?
Si vous réalisez les travaux vous-même, vous ne pourrez déduire que le coût des matériaux et non celui de la main-d’œuvre. L’intérêt principal de faire les travaux soi-même est lors de la revente d’une résidence principale, car vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt.
Si votre budget rénovation est serré ou si vous souhaitez améliorer la rentabilité de votre bien, vous pouvez vous occuper de la partie finition (peinture, pose de parquet, installation de cuisine et d’ameublement).
Cela vous fera économiser des milliers d’euros et augmentera votre cash-flow. C’est une bonne stratégie pour vos premières opérations afin de maximiser le cash-flow positif et faciliter les futurs emprunts, surtout si vous avez un salaire d’environ 2000 €.
En revanche, évitez d’entreprendre tous les travaux vous-même (gros œuvre, électricité…), car cela prendra trop de temps et retardera la revente du bien – repoussant ainsi vos futurs projets – et vous risquez de devoir faire appel à des professionnels en cours de route.
Faire les travaux vous-même peut entraîner des erreurs coûteuses. Les professionnels sont plus rapides, ce qui vous permet de rénover pour revendre sans perdre de temps et de passer rapidement à d’autres projets.
Travailler seul sur un chantier est également très exigeant, surtout si vous avez un emploi à côté, ce qui peut vous démotiver. Tout faire soi-même peut donc finalement s’avérer une fausse économie.
Il est préférable de réfléchir à comment vous pouvez utiliser vos compétences pour gagner de l’argent ailleurs, afin de payer les professionnels pour effectuer les travaux.
