Quand on a pour projet de rénover, on cherche toutes les possibilités pour optimiser ses investissements… Ainsi même en rénovation, la question se pose : est-il possible, et surtout avantageux, d’acheter un bien immobilier via sa société ?
Différentes possibilités, avantages et inconvénients, cas particuliers… On fait le tour des questions liées à l’acquisition immobilière au nom d’une entreprise.
Avec quel type de société acheter un bien immobilier ?
Les principales catégories de sociétés à considérer pour l’achat sont les Sociétés à Responsabilité Limitée (SARL), les Sociétés par Actions Simplifiées (SAS), les Sociétés par action simplifiée unipersonnelle (SASU), et les Sociétés Civiles Immobilières (SCI).
Quels financements pour acheter via sa société ?
Ces différents types de sociétés disposent de trois modes de financement pour l’investissement immobilier :
- Une entreprise peut faire l’acquisition d’un bien immobilier en le finançant avec ses fonds propres.
- Une entreprise peut faire l’acquisition d’un bien immobilier en le finançant via un crédit immobilier. Cet investissement n’est pas très rentable, mais il présente l’avantage de fournir une garantie aux investisseurs et aux créanciers.
- Il existe aussi la solution du crédit-bail immobilier. Il s’agit de louer un bien via le paiement de mensualités à une société de leasing. À la fin de ce bail, il est possible de l’acquérir. Ce type de financement n’est pas adapté aux projets de rénovation.
Acquisition immobilière directe par une société
Une société peut directement procéder à l’acquisition d’un bien immobilier. Dans ce cas, l’entreprise figure en tant que propriétaire dans l’acte notarié. Cette démarche est possible, même quand les activités principales de la société ne sont pas liées à l’immobilier locatif !
Il est possible de générer des revenus en louant ces biens à d’autres entreprises, mais aussi à des particuliers. Pour cela, il faut tout de même que les statuts de la société incluent une mention spécifique autorisant l’acquisition, la rénovation et l’exploitation de biens immobiliers.
Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
Il est très important de noter que la situation diffère grandement selon que la société est imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
Pour les sociétés à l’IR, imposition est dite « transparente ». Les revenus dégagés après amortissements et déductions sont imposés sur l’imposition personnelle des associés sous le régime BIC-réel.
Les sociétés à l’IS donnent lieu à une double imposition. Il y a un impôt sur la société lorsque les résultats sont positifs, et un impôt sur le revenu en cas de versement de dividendes.
Le taux d’imposition sur la société est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà. L’impôt sur les revenus est prélevé sur les dividendes à hauteur de 30% en Prélèvement Forfaitaire Unique.
L’achat avec une société : quels avantages ?
En passant par une société, l’acquisition du bien est amortie à hauteur de 70 à 90 % de sa valeur, le coût du terrain n’étant pas amortissable. La durée de l’amortissement est de 25 à 30 ans. Il est aussi intéressant de noter que la dotation aux amortissements est soustraite aux bénéfices de l’entreprise.
Quand une société acquiert un bien immobilier, elle peut aussi déduire la TVA associée.
Enfin, les frais de gestion et d’entretien ainsi que les charges peuvent être intégrées dans la comptabilité de la société.
Les inconvénients d’acheter directement avec sa société
Peu avantageux pour une résidence principale
Cela ne concerne pas directement la rénovation, mais il est intéressant de savoir que lorsqu’une société achète la résidence principale de l’associé et la met à sa disposition, cet avantage est imposable pour l’associé. En effet, l’utilisation de la propriété est considérée comme un avantage en nature, et elle est donc soumise à imposition.
Exposition aux risques
Un bien immobilier détenu par la société est directement exposé aux risques économiques de l’entreprise. En tant qu’actif, il peut être saisi par les créanciers professionnels en cas d’échec de l’activité.
Augmentation artificielle de la valeur de l’entreprise
La détention d’un bien immobilier peut artificiellement augmenter la valeur de l’entreprise, ce qui peut complexifier la revente. Un cessionnaire pourrait être intéressé par l’acquisition de l’entreprise elle-même, mais être découragé par l’immobilier inscrit à son actif.
Régime des plus-values immobilières
Pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés, le régime des plus-values immobilières est assez strict sur un point. Les amortissements déjà déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, sans aucun abattement.
Focus sur les SCI
La SCI est une structure juridique spécifiquement conçue pour la gestion immobilière… Or les sociétés de type SA, SASU ou SARL peuvent passer par une SCI pour leurs investissements immobiliers.
Il est techniquement impossible d’ouvrir une SCI avec une seule société… mais il est toujours possible de contourner le problème en donnant 99% des parts à la société, et 1% des parts au propriétaire de la société !
Notez aussi qu’il est toujours possible d’ouvrir une filiale en charge de cette SCI afin de séparer les activités de la société. Cela permet de ne pas influencer la capacité d’emprunt de l’entreprise, et cela peut aussi faciliter la revente.
La fiscalité des SCI
Comme pour les sociétés de type SARL ou SA, deux types de SCI sont à distinguer : les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) et les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
- Pour les SCI soumises à l’IR, chaque associé de la SCI est imposé personnellement dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers sur la quote-part de résultat qui lui revient. Des prélèvements sociaux de 17,2%, sont également appliqués sur les revenus fonciers.
- Comme pour les sociétés de type SARL ou SASU, les SCI soumises à l’IS donnent lieu à une double imposition. Un impôt est prélevé sur la société, puis un autre peut être prélevé sur le foyer fiscal en IR. Le taux d’imposition reste de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà. Un impôt sur le revenu est également prélevé sur les dividendes à hauteur de 30% en Prélèvement Forfaitaire Unique.
Avec une SCI, toutes les dépenses engagées pour l’activité et la gestion du bien sont déductibles en charges ou en amortissements. Lorsque la SCI loue des biens meublés d’habitation, elle est exonérée de TVA.
Passer par sa société pour des projets de rénovation : Quels avantages ?
Il n’existe pas d’avantage concret à passer par une société pour un projet de rénovation, mais cela peut être utile dans certaines situations.
Passer par sa société permet surtout de séparer ses patrimoines. Comme nous le disions, les frais de gestion et d’entretien ainsi que les charges peuvent être intégrées dans la comptabilité de la société. Les risques financiers liés à la rénovation sont limités à l’investissement dans la société et ne touchent pas les biens personnels des associés.
C’est un aspect particulièrement important si les travaux de rénovation sont conséquents et comportent un risque élevé.
Ensuite, il peut parfois être plus facile d’obtenir des financements en passant par sa société plutôt qu’en envisageant l’achat en son nom propre.
Retour sur la fiscalité pour la rénovation en nom propre
Pour rappel, la règle de l’imposition pour des revenus locatifs en nom propre est la suivante.
- En deçà de 15 000€ par an, les revenus sont soumis au régime micro-foncier. Ils donnent droit à un abattement forfaitaire de 30%. Il est aussi possible d’opter pour le régime réel, qui permet de déduire des charges, notamment les travaux, les intérêts d’emprunt et l’assurance.
- Au-delà de 15 000 € par an, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Il faut déclarer le revenu foncier net, ce qui équivaut aux revenus bruts après déduction des charges. Si la déduction des charges aboutit à un résultat négatif, il y a un déficit foncier. La part du déficit qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunt (les travaux notamment) est déductible du revenu dans la limite de 10 700 €. La part du déficit foncier qui dépasse 10 700 € et celle liée aux intérêts sont déductibles des revenus fonciers les 10 années suivantes.
Bilan : Faut-il investir dans l’immobilier via sa société ?
Il est donc tout à fait possible d’investir dans l’immobilier et de se lancer dans des projets de rénovation via sa propre société… Mais est-ce que cela est toujours pertinent ?
À vrai dire, il est extrêmement difficile de répondre à cette question, tant elle est complexe et multifactorielle ! Il n’y a pas de règle fixe. Il faut toujours prendre le temps de comparer les différentes possibilités en étudiant le type de fiscalité, mais aussi les risques et les avantages associés.
Nous avons fait en sorte de vous résumer tous ces points complexes le plus clairement et fidèlement possible, mais de petites subtilités peuvent toujours exister. N’hésitez pas à en parler à votre comptable. Et pour aller plus loin sur la fiscalité des SCI, n’hésitez pas non plus à lire notre article.
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