Vous envisagez d’investir dans l’immobilier sur le long terme ? Vous rêvez de vivre de vos rentes un jour ? Vous comptez mettre votre énergie dans la recherche et rénovation de passoires énergétiques ? Vous imaginez peut être même vous associer un jour et gérer votre patrimoine immobilier à plusieurs ?
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des structures juridiques très prisées par les investisseurs immobiliers ambitieux comme vous pour leur flexibilité et leur simplicité de gestion. Dans cet article, je vais vous présenter les avantages fiscaux pour les investisseurs en SCI en fonction de chaque régime d’imposition, mais également les avantages fiscaux permettant de déduire et d’amortir le prix de vos travaux de rénovation.
Les principaux avantages fiscaux de la SCI
De manière générale, voici les deux principaux atouts de la SCI :
- La SCI offre une flexibilité particulière dans la gestion des biens immobiliers acquis au travers de la société ou apportés par les associés tout en protégeant le patrimoine de ces derniers ;
- La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier en permettant le rachat ou la cession des parts sociales, plutôt que la transmission directe du bien immobilier.
En effet, la défiscalisation des droits de succession fait partie des avantages fiscaux de la SCI qui incitent les investisseurs à s’associer pour accéder à cette structure juridique. De plus, lorsqu’un bien immobilier est transmis au sein d’une SCI, la valeur prise en compte tient compte des dettes bancaires. Ainsi, pour calculer la valeur des parts transmises, les dettes bancaires seront déduites de la valeur des actifs immobiliers.
Par ailleurs, dans le cadre d’une donation des parents à leurs enfants, le démembrement est non-seulement facilité en SCI, mais en plus, il est possible d’étaler la transmission dans le temps afin de profiter des abattements fiscaux en vigueur. C’est-à-dire la gratuité de la donation dans la limite de 100 000€ par enfant et par parent tous les 15 ans.
Et d’autres avantages fiscaux existent pour les investisseurs en SCI, cependant, ils dépendent en grande partie du régime d’imposition choisi au moment de la création de la SCI. C’est ce que nous allons détailler dans la suite de cet article !
SCI à l’IR ou SCI à L’IS : les différents avantages fiscaux
La SCI est initialement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, les associés ont la possibilité de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS dépend de plusieurs facteurs et doit être effectué en fonction de la situation financière mais également des objectifs d’investissement des associés.
➡️ Par exemple, il faut savoir que la SCI ne permet pas de faire du LMNP à moins que les revenus totaux issus du LMPN soient inférieurs à 10%. Il est donc important de bien évaluer sa situation pour choisir la forme juridique la plus adaptée à ses besoins.
Pour en savoir plus sur la fiscalité en LMNP : lisez cet article !
Les avantages fiscaux d’une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
Une SCI soumise à l’IR est qualifiée de transparente, car ce sont les associés qui supportent personnellement l’imposition, proportionnellement à leur part dans le capital total de la SCI.
En d’autres termes :
- Les profits de la SCI viennent accroître les revenus imposables de chaque associé, ce qui entraîne un paiement d’impôt sur le revenu, et ce, même lorsqu’aucun dividende ne leur est versé ;
- En revanche, les pertes de la SCI (comme les déficits fonciers) servent à réduire le montant de l’impôt sur le revenu de chaque associé.
Les associés, en tant que personnes physiques, intègrent donc les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, au titre des bénéfices non commerciaux (BNC), ce qui signifie que les règles concernant les déficits fonciers s’appliquent.
Et, il s’agit ici du principal avantage fiscal de la SCI IR : le déficit foncier !
En effet, les travaux de rénovation sont déductibles de ses revenus globaux lorsque le coût des travaux est supérieur aux revenus locatifs. La SCI étant alors en déficit, elle peut déduire jusqu’à 10700€ de déficit foncier de son revenu global. Et, au-delà de ce montant, elle peut même déduire le solde supérieur de ses futurs revenus fonciers pendant 10 ans.
La SCI à l’IR n’offre donc pas d’avantages fiscaux à proprement parler, mais elle permet d’investir à plusieurs dans un dispositif défiscalisant. En effet, cette forme de SCI permet de bénéficier de différents dispositifs tels que les lois :
- Malraux ;
- Pinel ancien ;
- Ou Denormandie, par exemple.
À titre d’exemple, le dispositif Malraux offre la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’achat et de la rénovation d’immeubles, particulièrement ceux situés dans des sites patrimoniaux d’exception.
Enfin, la SCI à l’IR est assujettie au même régime que celui des particuliers en ce qui concerne les plus-values sur la vente immobilière :
- Un taux forfaitaire de 36,2 % est appliqué pendant 5 ans : 19% pour l’Impôt sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux ;
- A partir de la 6ème année, une exonération partielle s’applique : 6% pour l’IR et 1.65% pour les prélèvements sociaux ;
- La 22ème année, cette exonération augmente d’un premier palier : 4% pour l’IR et 1.6% pour les prélèvements sociaux ;
- A partir de la 23ème année, l’exonération est totale pour l’IR, tandis que les prélèvements sociaux bénéficient d’un abattement de 9% par an ;
- Et, la 30ème année, l’exonération sera totale, tant pour les impôts que pour les prélèvements sociaux.
En résumé, plus la durée de détention d’un bien est longue, plus la SCI peut bénéficier d’avantages fiscaux importants lors de sa revente.
A noter : une taxe de 2 à 6 % s’ajoutera à ces montants si la plus-value dépasse 50 000 €.
Les avantages fiscaux d’une SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)
Les taxes d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) sont calculées sur la base suivante :
- Les bénéfices de la société sont soumis à une imposition au taux réduit de 15 % (jusqu’à concurrence de 42 500 euros de bénéfice), puis à 25 % au-delà de ce montant.
- Le solde des bénéfices peut être distribué dans sa totalité aux associés, ou partiellement sous forme de dividende. Le montant des dividendes versé aux associés fera alors l’objet d’un Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 %. Le PFU, également appelé Flat Taxe, se compose de : 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.
Par conséquent, si votre tranche marginale d’imposition (TMI) dépasse les 30 %, il est très probable que l’option pour une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) soit fiscalement plus avantageuse pour la taxation des revenus locatifs que le choix d’une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Mais la SCI à l’IS sera également un choix judicieux si vous n’avez pas besoin immédiatement des revenus de la SCI et que vous pouvez les laisser au patrimoine. Car tant que les bénéfices ne vous sont pas reversés, vous n’êtes pas imposés dessus !
Par ailleurs, la méthode de calcul des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à laquelle est soumis le résultat d’une SCI à l’IS lui permet d’amortir des immobilisations telles que :
- Le bien immobilier ;
- Les frais de notaires et les éventuels frais d’agence ;
- Les travaux de rénovation et de création.
On rentre en détail sur l’amortissement plus bas dans cet article.
Le montage holding/SCI pour les chefs d’entreprise : avantages fiscaux et juridiques.
Le montage holding/SCI est une stratégie fiscale et juridique avantageuse pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et optimiser leur fiscalité. Il consiste à créer une société holding, la société mère, qui détiendra les parts d’une ou plusieurs SCI.
Ce montage est tout particulièrement à privilégier avec une ou plusieurs SCI à l’IS qui fonctionnent bien : distribuant des dividendes qui vont remonter vers la holding, cette dernière aura tout intérêt à réinvestir ces montants via la ou les SCI !
Sur le plan juridique, la holding SCI simplifie la transmission du patrimoine immobilier en permettant de léguer les parts sociales aux héritiers, tout en contournant les dépenses et les complexités d’une succession en indivision. De plus, le patrimoine immobilier des associés étant dissocié de leur patrimoine personnel, il s’en trouve protégé.
Sur le plan fiscal, le montage holding / SCI permet d’optimiser sa fiscalité grâce au régime « mère-fille ». En effet, la holding est exonérée de payer des impôts au titre des dividendes qu’elle peut percevoir de sa société fille. Seule la société fille sera imposée au titre de l’impôt sur les bénéfices. Cette exonération est totale sur le papier, mais dans la pratique les associés devront réintégrer une quote-part à hauteur de 5 % du montant des dividendes versés dans le revenu imposable de la holding au titre des frais et charges.
➡️ Exemple : Pour 50 000€ de dividende distribué, l’IS ne sera que de 625€.
(5% x 25% taux IS = 1.25% x 50 000 = 625)
Ainsi, la holding pourra réinvestir 49 375€ dans la SCI !
Les avantages fiscaux de la SCI pour déduire ou amortir le prix des travaux.
En cas de travaux à réaliser dans un bien immobilier, la SCI bénéficie de plus d’options que les investisseurs particuliers puisque ces travaux sont considérés comme des dépenses déductibles. Voyons la différence entre les deux formes de SCI en terme de déduction du prix des travaux.
La déduction du prix des travaux de rénovation : un avantage fiscal de la SCI à l’IR
Si votre SCI est soumise au régime de l’IR, vous avez la possibilité de soustraire ces dépenses des revenus générés par l’activité de la société, ce qui influe sur le calcul de votre revenu imposable.
La situation de déficit foncier, c’est-à-dire lorsque les dépenses excèdent les recettes, est particulièrement avantageuse, car elle vous permet de réduire votre impôt sur le revenu personnel. De plus, l’excédent de cette réduction d’impôt peut être reporté sur les revenus totaux des associés pendant une période de dix ans, si nécessaire.
Les types de travaux considérés comme des dépenses déductibles des revenus de la SCI incluent :
- Travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation ;
- Travaux liés à la vétusté ou à des cas de force majeure ;
- Travaux visant à faciliter la location.
Ainsi, les travaux de rénovation énergétique sont l’occasion pour la SCI de profiter d’avantages fiscaux non-négligeables tout en bénéficiant des aides en lien avec ce type de rénovation.
Bon à savoir : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de vos biens immobiliers ne peuvent malheureusement pas être déduits.
L’amortissement des travaux de rénovation : un avantage fiscal de la SCI à l’IS
Dans le cadre d’une SCI IS, il est également possible d’amortir les travaux réalisés sur le bien immobilier. Il convient cependant de respecter certaines règles, notamment un taux et une durée selon chaque élément :
- L’immeuble bâti : de 20 à 50 ans, soit un taux annuel d’amortissement de 2 % à 5 %
- La toiture et installations électriques : 25 ans (4 %)
- L’étanchéité, ascenseurs et agencements intérieurs : 15 ans (6,67 %)
- La structure (Gros œuvre) : 80 ans (1,25 %)
Dans la réalité, c’est le comptable qui calcule les amortissements. Concrètement, le prix des travaux sera ajouté à la valeur de votre bien, et une partie du total sera déduite de vos revenus chaque année. L’IS sera payé sur le bénéfice restant. Attention par contre, chaque année, la valeur comptable de votre bien va baisser. Et au moment de la revente, votre plus-value sera plus élevée car elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de votre bien.
Vous voulez aller plus loin dans vos investissements en SCI ?
La SCI offre de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers et tout particulièrement en matière de travaux de rénovation. Cependant, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour choisir le meilleur régime fiscal afin de payer jusqu’à 0 impôt et apprendre à maîtriser des travaux rentables de A à Z !
