Les locataires de meublés, qui utilisent leur logement comme résidence principale – autrement dit pendant plus de 8 mois par an – sont tenus par la loi Alur de souscrire une assurance contre les risques locatifs. Cependant, cette garantie ne couvre en aucun cas le paiement des loyers !
Si vous souhaitez être protégé contre ce risque, vous n’avez pas d’autre choix que de souscrire une police qui le couvre. Et puisqu’il n’existe pas spécifiquement d’assurance loyers impayés pour une location meublée, vous devez étudier les contrats disponibles sur le marché afin de trouver celui qui correspond le mieux à vos attentes.
Vous jugerez certainement utile d’intégrer dans la couverture les détériorations mobilières par exemple. Car vous ne voulez pas voir partir en fumée dans des loyers impayés ou des détériorations le gain que vous avez réalisé en investissant dans une passoire thermique à bas prix que vous avez rénovée !
Dans cet article, nous vous dévoilons tout sur l’assurance loyers impayés d’une location meublée ainsi que des astuces pour booster la rentabilité de votre bien !
Sommaire
ToggleQue couvre l’assurance loyers impayés pour une location meublée ?
L’assurance loyers impayés concerne uniquement les logements loués au titre de la résidence principale. Elle vise à sécuriser le bailleur en cas de défaillance de son locataire, couvrant notamment :
- les loyers impayés ;
- les dommages causés à la propriété ;
- ainsi que les départs anticipés.
En contrepartie de paiements mensuels, la compagnie d’assurance compensera le propriétaire en cas de sinistre.
Les garanties de base
La plupart des contrats GLI offrent à la base trois garanties :
- La garantie loyer impayé : elle couvre le paiement des loyers, charges et taxes dus par un locataire défaillant. Selon le contrat, elle peut également inclure les frais de recouvrement, les honoraires d’avocat et d’huissier, etc.
- Une protection juridique : aussi appelée garantie de recours loyers impayés, elle autorise la poursuite de toute action amiable ou judiciaire pour récupérer les loyers impayés. Ainsi, les frais de contentieux, les frais de procédure et les frais d’expulsion sont remboursés par l’assureur.
- L’assurance des détériorations et destructions immobilières : elle vise à indemniser la remise en état du logement après toute altération causée par le locataire. Il est important de noter que l’usure normale n’est pas couverte par cette garantie, car le locataire n’est pas tenu responsable. Certains assureurs exigent des justificatifs détaillés pour activer cette garantie, il est donc recommandé de remplir minutieusement les états des lieux d’entrée et de sortie, souvent demandés. L’assurance pour les dommages immobiliers peut également couvrir d’autres frais supplémentaires :
- Frais de nettoyage après la location
- Vacance locative pendant la période de remise en état de votre logement
- Frais liés à l’état des lieux effectué par un huissier.
En règle générale, votre mobilier ne sera pas couvert par la Garantie Loyers Impayés car on trouve peu d’assureurs sur le marché qui proposent une garantie incluant les frais de remplacement des meubles endommagés par votre locataire. Cependant, vous pouvez utiliser le dépôt de garantie demandé lors de la signature du bail à cette fin.
Les garanties optionnelles
Selon la compagnie d’assurance, certaines garanties peuvent être offertes en option dans votre contrat d’assurance loyer impayé :
- La garantie vacance locative : elle permet d’indemniser les périodes sans loyers perçus en raison de l’absence de locataire. Il est essentiel de vérifier attentivement les conditions d’activation de cette garantie dans les termes généraux de votre contrat. Souvent, elle est limitée dans le temps (par exemple, sur une période de 4 mois). Cette garantie optionnelle est généralement assez coûteuse.
- La garantie départ prématuré du locataire vous indemnise lorsque le locataire quitte le logement sans préavis, ou parfois en cas de décès du locataire.
Quel est le coût d’une assurance loyers impayés pour une location meublée ?
Le prix d’une assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) dépend du montant du loyer à assurer. En effet, puisque l’assureur s’engage à couvrir le défaut de paiement du locataire, la prime d’assurance est calculée en fonction du loyer payé par le locataire.
Le coût de l’assurance loyers impayés est généralement exprimé en pourcentage du montant du loyer. Selon les assureurs, ce pourcentage varie entre 2 et 5 % du loyer annuel, cotisations qui sont déductibles de vos revenus BIC si vous êtes en LMP ou si vous êtes en LMNP et avez opté pour le régime réel d’imposition.
Quelles sont les conditions d’éligibilité pour les locataires à la Garantie Loyers Impayés (GLI) ?
Pour pouvoir souscrire un contrat GLI, les locataires doivent remplir certaines conditions d’éligibilité. En d’autres termes, il n’est pas possible d’accepter n’importe quel locataire, car cela pourrait entraîner le refus ou l’annulation de votre dossier GLI.
Vous devez faire une demande d’adhésion auprès de l’assureur que vous avez choisi, qui est susceptible de vous demander des pièces justificatives concernant votre futur locataire ou le bail établi.
Nos astuces pour choisir l’assurance loyers impayés d’une location meublée
Ces quelques astuces vous permettront de dénicher le meilleur contrat d’assurance loyers impayés pour votre location meublée.
- Vérifiez si le contrat permet d’assurer un bien meublé. Certains assureurs peuvent exclure ce type de bien ou augmenter la prime d’assurance.
- Informez-vous sur les critères d’éligibilité des locataires. Les assureurs peuvent exiger que les locataires respectent certains critères, parfois stricts. Il est rare de trouver des assureurs acceptant les locataires en situation précaire, car ils sont considérés comme plus susceptibles de rencontrer des difficultés financières. Choisissez un contrat flexible.
- Examinez la durée des garanties. Optez pour des contrats sans limite de durée pour éviter toute déception en cas de procédure de recouvrement prolongée. Évitez de signer un contrat offrant une durée d’indemnisation inférieure à 3 ans.
- Évaluez le plafond d’indemnisation. Un plafond de 60 000 € environ est souvent avantageux pour les petites et moyennes surfaces locatives avec des loyers raisonnables. Par exemple, un plafond de 60 000 € permet de couvrir les loyers sur les 36 mois du bail, jusqu’à 1 666 € mensuels.
- Vérifiez le niveau de couverture. Un bon contrat GLI devrait inclure au minimum les 3 garanties principales : frais de recouvrement des loyers impayés et charges, dégradation immobilière et garantie de recours.
- Analysez les franchises éventuelles. Idéalement, choisissez un contrat sans franchise pour maximiser l’indemnisation de votre assureur. Certaines assurances imposent une franchise de deux mois, ce qui équivaut à deux mois de loyers non remboursés !
Exploitez toutes les pistes pour doper le rendement de votre bien
Penser à vous protéger du risque des loyers impayés qui plane sur votre location meublée, c’est bien, mais avez-vous mis toutes les chances de votre côté pour booster sa rentabilité ?
Des travaux qui augmentent le confort et la note au DPE
Vous devez déterminer les travaux de rénovation qui sont nécessaires en fonction de l’état de votre bien. Parfois, un simple rafraîchissement suffit. Cependant, vous ferez une meilleure affaire en achetant une passoire énergétique avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) inadapté au confort des occupants et à la mise en location.
Il est déjà interdit de louer un appartement classé G avec une consommation supérieure à 450 kWh/m² d’énergie finale. Dès 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location, suivis des logements classés F en 2028 et des logements classés E en 2034.
En résumé, en effectuant d’importants travaux de rénovation énergétique et en améliorant significativement le DPE, vous réalisez un véritable investissement pour assurer la pérennité de votre opération immobilière.
De plus, de nombreux logements abordables ne sont pas conformes aux normes électriques et ne répondent pas aux critères contemporains. Souvent, il est nécessaire de prévoir la dépose de la cuisine et de la salle de bains, ainsi que l’installation de nouveaux équipements pour rendre le logement plus attractif en vue de la location.
Lancez-vous
Vous avez envie d’investir dans une passoire thermique afin de la rénover et la mettre en location mais vous ne vous sentez pas les épaules assez solides pour mener à bien ce projet ?
Contrairement à ce que vous pensez, même sans expérience préalable, vous êtes tout à fait capable :
- de trouver un bien à fort potentiel et de le négocier,
- de superviser les travaux sans vous faire rouler par les artisans, voire même de réaliser des économies,
- d’arranger le logement et de le meubler
- de rédiger des annonces alléchantes et de sélectionner le meilleur candidat locataire.