Si vous êtes investisseur immobilier, vous avez peut-être déjà rencontré le défi de louer un logement avec chauffage électrique. En effet, l'État interdit depuis ce 1er janvier 2023 la mise en location des logements qui consomme d’après le DPE plus de 450 kWh/m2/an en énergie finale. Cela peut déjà poser problème si vous possédez un bien avec chauffage électrique et une mauvaise classe DPE.
Heureusement, il existe une astuce pour éviter l'interdiction locative des logements avec chauffage électrique. Dans cet article, je vous explique comment éviter ce piège en différenciant l'énergie primaire et finale dans le DPE. Et je vais même me mouiller en émettant une hypothèse pour les prochaines années concernant cette réforme 🔮
Les logements présentant un résultat de plus de 450 kWh/m²/an à partir du 1er janvier 2023 seront interdits à la re-location en cas de nouveau bail.
Ensuite, l’interdiction de louer des passoires thermiques sera progressive :
Donc on remarque que jusqu'en 2025, la réforme parle d'un seuil en énergie finale, puis à partir de 2025, la même norme parle d'un seuil via une lettre…
Pour simplifier, la différence entre l'énergie primaire et finale est la quantité d'énergie produite nécessaire (= énergie primaire) pour obtenir l'équivalent de 1 kWh d'énergie consommable (= énergie finale).
Par exemple, avec l'électricité, il faut en moyenne produire 2,3 kWh pour que le consommateur final puisse en utiliser 1.
Pourquoi ?
Principalement en raison des pertes d'énergie liées au transport via les câbles entre les producteurs d'électricité (centrale nucléaire, éolien...) et le consommateur final.
Voici un schéma pour mieux expliquer ce ratio de 2,3 dans le calcul du DPE avec chauffage électrique :
En revanche, pour le gaz, le fioul, le bois, etc... le ratio entre l'énergie primaire et finale est de 1 !
Car lorsqu'on transporte 1000 litres de fioul avec un camion-citerne, c'est bien 1000 litres qui vont arriver au consommateur final.
Donc là, on comprend facilement que les biens ayant un calcul DPE avec chauffage électrique ont forcément une consommation d'énergie primaire 2,3 supérieurs au MÊME bien immobilier, qui aurait la même isolation et les mêmes caractéristiques … Mais chauffé au gaz.
Alors, est-ce que l’interdiction porte sur l’énergie primaire ou l’énergie finale ?
Tadaaaaaam :
Et bien, les seuils des étiquettes (de A à G) portent sur l'énergie primaire.
Cependant, pour la première échéance d'interdiction au 1er janvier 2023, voici ce que l'on peut lire sur le site du gouvernement :
Prenons l'exemple du DPE avec chauffage électrique G ci-dessous, qui consomme 608 kWh/m2/an en énergie primaire :
MAIS l'échéance de 2023, comme nous l'avons vu plus tôt, indique que « Le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement est fixé à 450 kWh/m2 depuis le 1er janvier 2023 ».
Si nous regardons attentivement le petit texte en bas de page du DPE ci-dessus, nous voyons que l'énergie finale est de 264 kWh/m2/an :
DONC, ce logement ne sera pas interdit à la location en 2023.
D'après la loi actuelle sur l'interdiction des passoires thermiques, les logements classés G ne seront plus louables à partir du 1er janvier 2025.
Comme nous l'avons vu plus haut, la classe énergétique est déterminée en fonction de l'énergie primaire.
Par conséquent, avec les règles actuelles, ce logement sera interdit à la location à partir du 1er janvier 2025.
C'est la "pire" des deux lettres qui est prise en compte pour déterminer la classe d'un logement.
Dans l'exemple ci-dessus, le logement est donc classé G, même si la classe GES (c'est-à-dire les émissions de CO2) est de classe C.
D'ailleurs, pourquoi le calcul DPE avec chauffage électrique donne-t-il une classe GES en C ?
C'est parce qu'en France, l'énergie électrique est considérée comme peu carbonée grâce aux centrales nucléaires et aux énergies renouvelables.
Si nous prenons en compte les intérêts des politiques françaises, nous constatons quelques incohérences :
Pour preuve, les subventions MyPrimRenov' pour les chaudières à gaz ont été supprimées ce 1er janvier 2023. La vente de voitures thermiques sera interdite en 2035, la vente de voitures électriques est actuellement promue, etc...
Pour la faire courte, nous sommes en train de transiter à une société "tout électrique" pour être énergétiquement indépendants.
Mais a contrario, le calcul DPE avec chauffage électrique est désavantagé par rapport aux autres énergies en raison de ce ratio de 2,3 entre l'énergie primaire et finale.
C'est d’ailleurs pourquoi les diagnostiqueurs recommandent partout d'installer des pompes à chaleur.
Car une pompe à chaleur avec un COP de 3 (coefficient de performance) transformera 1 kWh d'électricité en 3 kWh de chauffage. Nous annulons donc finalement cet inconvénient de l'électricité avec cette astuce...
Cependant, une pompe à chaleur présente à mon sens beaucoup inconvénients. Notamment en termes d'esthétique dans les zones ABF (on ne vous laissera jamais installer une unité de pompe à chaleur en façade d'un bâtiment en zone ABF).
Il y a aussi des problèmes d'entretien (cela ajoute de la gestion locative, contrairement à un simple radiateur).
Et puis, il y a le bruit, le coût... Bref, la pompe à chaleur n'est pas une solution viable à mon avis (sauf dans certains cas, comme un logement dans le sud de la France où l'on pourrait installer une pompe à chaleur air/air réversible pour avoir à la fois du chauffage et de la climatisation).
Pour en revenir à ma théorie sur les interdictions locatives en 2025, 2028 et 2034, je pense qu'elles seront modifiées et qu'on parlera de seuil sur l'énergie finale au lieu de l'énergie primaire comme c'est le cas actuellement.
Donc, en suivant ma théorie, le logement avec le DPE ci-dessous en classe G sera louable jusqu'en 2034 (au lieu de 2025, soit 9 ans supplémentaires...).
En plus, cela évitera de trop réduire l'offre locative d'un coup, car avec les règles actuelles, c'est ce qui risque de se produire. Les échéances étant trop ambitieuses car il est impossible de rénover autant de logements en si peu de temps (mais ça, c'est un autre débat).
Évidemment, je m'avance et je prends un risque en annonçant ça et ce n'est certainement pas une invitation à investir dans des logements en classe G sans faire de travaux. Au contraire, à mon sens il faut faire des travaux, et ce pour un tas de raison que j'explique ici.
Mais force est de constater qu'il serait plus équitable de parler de seuil en énergie finale afin de privilégier l'électricité. Et sans forcément passer par une pompe à chaleur et tous ses inconvénients.
Personnellement, je préfère les radiateurs à inertie car je ne loue que de petites et moyennes surfaces bien isolées thermiquement, et que ça demande aucun entretien.
Et si j'avais un logement dans le sud de la France, j'opterais pour une pompe à chaleur AIR/AIR réversible afin d'avoir de la climatisation au sein d'un même système.
Et pour obtenir d'autres astuces de ce genre sur la rénovation des passoires thermiques au meilleur coût, je vous conseille de participer à ma formation offerte 100% en ligne ce jeudi.
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