Calcul du DPE : obligation légale, méthode de calcul, comment l’améliorer ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Calcul DPE

Le 1er janvier 2023 est la date de mise en application de la loi Climat & Résilience. Depuis, il est obligatoire pour les nouveaux contrats de location et de vente, de fournir la note énergétique du logement, sous peine de recevoir une amende voir même une interdiction de location dans certains cas.

La nouvelle méthode de calcul met l’accent en priorité sur l’isolation thermique, le type de chauffage, la ventilation et la production d’eau chaude. Pour optimiser la rentabilité de votre bien, il faut obtenir la meilleure note sans se ruiner dans les travaux de rénovation. Maintenant qu’il est obligatoire de fournir un DPE, et qu’il est interdit de louer une passoire énergétique, il est important de comprendre comment il est calculé.

Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur nouveau calcul du DPE. Pourquoi le calculer ? Quels éléments ont le plus d’impact dans ce calcul ? Quels travaux effectuer pour l’améliorer ? Quels sont les risques de ne pas le fournir à son locataire ? On fait le point.

Pourquoi calculer son DPE est obligatoire ?

Comme mentionné en introduction, la loi Climat & Résilience, impose la présence d’étiquette énergétique pour les nouveaux contrats de location ou pour la vente de bien immobilier depuis le 1er janvier 2023.

Pour rappel, cette loi interdit à la location les logements identifiés comme des « passoires thermiques » ( dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m2/an ). Pour les autres, le calendrier s’annonce comme cela :

  • Les logements avec un DPE classés G vont être interdits à la location en 2025 ;
  • Les logements avec un DPE classés F vont être interdits à la location en 2028 ;
  • Les logements avec un DPE classés E vont être interdits à la location en 2034.

Il faut noter que seuls les nouveaux contrats de location sont touchés, et non les baux en cours.

D’autant plus que, depuis le 1er juillet 2021, le calcul du DPE est devenu contestable par le locataire ou l’acheteur, renforçant ainsi son importance en rénovation énergétique.

En effet, en cas d’erreur dans l’étiquette énergétique du logement, des sanctions peuvent être imposées, comme des amendes ou des indemnisations pour les locataires. Ainsi, le vendeur ou le bailleur se retrouve dans l’obligation de garantir la précision du DPE, sous peine d’être tenu responsable vis-à-vis de l’acquéreur ou du locataire.

Si à cela on ajoute le risque de ne plus pouvoir louer son logement, connaître la façon dont est calculé le DPE devient un élément clé du succès dans l’investissement immobilier.

Pourquoi la méthode de calcul du DPE a évolué depuis 2021 ?

Afin d’éviter toutes erreurs ou amendes, il faut savoir que la méthode de calcul du DPE a évolué. En effet, avant le 1er juillet 2021, le DPE était représenté en deux étiquettes, classées de A à G :

  • l’étiquette énergie, qui indiquait la consommation annuelle du logement en énergie primaire (le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement…).
  • l’étiquette climat, qui indiquait les émissions associées de gaz à effet de serre (CO₂).

Depuis le 1er juillet 2021 le calcul du DPE répond à une autre règle. Les 2 étiquettes « énergie » et « climat », sont fusionnées en une seule étiquette. Désormais, ce sont cinq postes de consommation de l’habitation (et non plus trois) qui sont pris en compte dans le calcul et c’est la plus mauvaise des deux performances (énergie ou Gaz à Effet de Serre (GES)) qui est retenue. Les 5 postes de consommation évalués sont :

  • le chauffage
  • la production d’eau chaude sanitaire
  • la climatisation
  • la consommation de l’éclairage
  • la consommation des auxiliaires (ventilation, pompe…)

Cette évolution est due a une incohérence de l’ancienne méthode de calcul du DPE. En effet, initialement, le DPE était calculé uniquement sur la base des factures de consommation de l’occupant. On ne comparait donc pas les bâtiments entre eux mais plutôt l’utilisation qui en a été faite par les occupants.

En effet, chaque locataire a une utilisation énergétique de son logement qui lui est propre. Certains vont chauffer leur appartement à 19 degrés, d’autres à 22. Certains télétravaillent et d’autres vont au bureau. Il était donc illogique de baser le calcul de la consommation d’énergie d’un bien en fonction des factures de l’occupant.

Pour évaluer efficacement la performance énergétique des logements et assurer une comparaison optimale, le calcul DPE repose désormais sur la méthode unique de la consommation conventionnelle des logements, nommée 3CL.

Cette approche se base sur une analyse détaillée des éléments physiques du bien immobilier : structure du bâtiment, qualité de l’isolation, type de fenêtres et système de chauffage. La précédente méthode « sur facture », est ainsi révolue, accentuant l’importance d’une expertise précise en rénovation énergétique pour le calcul du DPE.

Comment calculer son DPE en 2023 : la méthode 3CL

La nouvelle méthode utilisée en 2023 est en application depuis le 1er juillet 2021. Elle prend en compte une utilisation « classique » d’un logement, identique pour tous. De manière à pouvoir comparer les logements entre eux, sans être impacté par l’utilisation de leurs occupants qui elle, peut différer.

Cela permet donc de comparer les caractéristiques intrinsèques des logements !

Calcul DPE

Nouveau DPE : tout savoir sur la méthode 3CL

La méthode de calcul 3CL signifie le Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements. Afin de respecter les directives européennes sur la performance énergétique, cette méthode de calcul a été mise en place. L’objectif est simple : définir des critères standardisés pour l’ensemble des biens immobiliers.

Par conséquent, la méthode ne tient pas compte de l’occupation et du style de vie propre aux personnes habitants dans le bâtiment. Avec ce calcul, la consommation d’énergie du logement n’est pas évaluée avec précision. En revanche cela permet de faire une estimation du classement énergétique et de comparer les logements entre eux.

Afin de pouvoir informer et améliorer la situation énergétique du bien, la méthode se base sur des critères précis et impartiaux, dont voici la liste :

  • Le relevé des données climatiques du département du bien durant les 30 dernières années, ajustées selon l’altitude et l’ensoleillement.
  • Une occupation standardisée et uniformisée pour un logement en fonction de la semaine, du week-end et des périodes de l’année.
  • L’estimation de l’énergie nécessaire pour chauffer l’eau qui est déterminée en fonction de la superficie habitable et du taux d’occupation du logement
  • La température intérieure avec pour norme celle du DJU18 (Degré Jour Unifié), qui mesure l’écart thermique entre l’extérieur et l’intérieur. En hiver, cette température intérieure standard est fixée à 18°C en journée et 16°C la nuit. À cela s’ajoute un degré supplémentaire, issu de l’activité humaine, des équipements en usage et de la consommation de l’ECS (Eau Chaude Sanitaire)

Pour fournir la note du DPE, il faut en plus de ces éléments, réaliser des mesures propres aux bâtiments effectuées par le diagnostiqueur.

Quelles sont les mesures effectuées pour le calcul du nouveau DPE ?

Lors de la réalisation d’un calcul de DPE, avant même de se lancer dans la procédure, le diagnostiqueur doit effectuer des relevés précis du bâtiment.

La démarche vise à identifier les zones de perte thermique, en prenant en compte non seulement le système de chauffage, mais aussi d’autres éléments cruciaux de la construction. Le diagnostic ne s’arrête pas simplement au chauffage et à l’ECS (Eau Chaude Sanitaire). Les éléments à évaluer incluent :

  • Les surfaces des murs et les volumes qu’ils encadrent.
  • Les dimensions des plafonds et les espaces qu’ils couvrent.
  • Les étendues des sols et les espaces qu’ils surplombent.
  • Les linéaires des ponts thermiques, ces zones de déperdition de chaleur entre différentes parois massives de la propriété.
  • Les dimensions des ouvertures, comme les fenêtres et portes, avec un focus sur leur orientation, matériaux, présence de rupteurs thermiques, épaisseur du vitrage, et plus encore.

Et c’est avec ces mesures ainsi que les critères de consommation de la méthode 3CL que le diagnostiqueur vous délivre votre étiquette énergétique.

Prix DPE : combien coûte un diagnostic de performance énergétique ?

Tout d’abord, pour réaliser le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), seul un diagnostiqueur certifié est habilité. Aucun autre professionnel ne peut légalement effectuer ce diagnostic.

Pour les propriétaires bailleurs, le coût du DPE est déductible des revenus locatifs s’ils choisissent le régime réel d’imposition. Le coût de ce service varie généralement entre 100 et 250 euros, il varie en fonction de différents éléments, comme :

  • la superficie du bien
  • l’emplacement géographique de l’appartement
  • le type de système de chauffage
  • le fournisseur de service choisi

Combien de temps un DPE est-t-il valable ?

Pour la mise en location ou la vente d’un logement, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne doit pas dater de plus de dix ans.

Néanmoins, comme évoqué précédemment, la méthode de calcul du DPE a évolué dans le temps. La période de validité du DPE varie donc pour tous les diagnostics effectués avant le 1er juillet 2021. Voici le détail de la validité de ces anciens DPE :

  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Quels risques en cas d’erreur lors du calcul du DPE ?

Ne pas publier l’étiquettes « Énergie & Climat » du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) dans une annonce de location ou de vente est une erreur coûteuse, pouvant générer une amende administrative allant jusqu’à 3 000€.

De plus, si un DPE se révèle inexact, et que le locataire prouve un préjudice subi, comme des performances énergétiques inférieures aux prévisions, il a le droit de demander une indemnisation à son bailleur. En clair, un DPE erroné pourrait vous coûter cher !

D’où l’importance :

  • D’annexer systématiquement le DPE au compromis ou à l’acte authentique pour une vente ou au bail pour une location
  • De considérer un nouveau diagnostique si votre DPE a été réalisé avant le 1er juillet 2021. Bien qu’il soit encore valide réglementairement, il pourrait ne pas être conforme aux récentes méthodes de calcul DPE, essentielles en matière de rénovation énergétique et donc avoir un résultat différent avec le nouveau DPE.

Comment améliorer son DPE suite à son calcul ?

Comme on l’a détaillé précédemment, le calcul du DPE est basé sur plusieurs critères. Afin d’améliorer la note de son DPE, il est possible d’effectuer des travaux concernant l’isolation thermique et une partie dite technique.

Voici une explication plus détaillée des éléments sur lesquels vous pouvez réaliser des rénovations énergétiques qui permettront l’amélioration de votre DPE :

L’isolation thermique peut se découper en 8 paramètres permettant d’améliorer son DPE :

  • L’isolation des murs
  • L’isolation des combles (ou toit)
  • Les menuiseries extérieures
  • L’isolation du sous-sol
  • Les ponts thermiques
  • Le système de ventilation
  • Le système de production de chauffage
  • Le système de production d’eau chaude

Gardez également à l’esprit que plusieurs critères, parfois hors de votre contrôle, influencent le résultat, voici la liste:

  • La localisation : être dans le nord ou le sud de la France impacte le DPE, les variations climatiques étant différentes.
  • L’altitude : un logement en montagne, face à un hiver plus rigoureux, consomme plus d’énergie comparé à une résidence en bord de mer.
  • La compacité : un bâtiment compact est souvent synonyme d’une meilleure performance énergétique.
  • Les mitoyennetés : moins un bâtiment a de murs donnant sur l’extérieur, moins il présente de déperditions thermiques.
  • D’autres détails tels que l’orientation et l’ombrage influencent également le DPE en modifiant l’ensoleillement et, par conséquent, la température intérieure du bien.

Avant de vous engager dans des travaux de rénovation énergétique, réalisez un « DPE projeté ». Cet outil, proposé par les diagnostiqueurs, permet d’anticiper les résultats post-rénovation.

En effet, il est essentiel de comprendre que le même bien peut avoir des DPE variés selon sa localisation ou son positionnement : un appartement au dernier étage pourrait afficher un E, tandis qu’un autre au milieu serait classé D. De même, une maison dans le sud pourrait obtenir un D, contre un E pour une similaire dans le nord. Et tout cela en réalisant les mêmes rénovations donc demandez au diagnostiqueur un DPE projeté !

Vous voulez aller plus loin ?​​

Comme vous avez pu le lire dans cet article, la méthode de calcul du DPE se base sur des critères précis qui définissent la note énergétique du bien. Pour l’améliorer, il est possible de faire des travaux de rénovation. Il est donc important de s’informer sur ces travaux afin d’avoir la meilleure rentabilité locative. Néanmoins, résumer et expliquer cela est difficile avec un simple article de blog.

Heureusement, il est organisé de temps en temps un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à un expert possédant 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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