La véritable rentabilité d’un bien immobilier acquis en vue d’une mise en location ne correspond pas toujours aux promesses des vendeurs. En effet, l’investisseur doit assumer les frais d’acquisition, d’exploitation et le coût du prêt immobilier qui sont souvent oubliés dans le calcul fait par l’agent immobilier.
Dans cet article, nous allons vous expliquer en détail comment calculer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier, afin de vous donner une vision claire de ce que vous pourriez gagner avec votre projet.
Le rendement locatif, c’est quoi ?
Le calcul du rendement locatif d’un bien immobilier est une notion clé dans tout projet d’investissement immobilier. Il représente le ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition, et doit prendre en compte tous les frais liés à son acquisition et exploitation. Pour être encore plus précis, il faut simuler l’effet de la fiscalité sur sa rentabilité.
Exprimé en pourcentage, il offre une vision précise du rapport entre le coût de l’investissement et les loyers encaissés chaque année. Il permet de comparer l’investissement à d’autres opportunités de placements qui ne sont pas dans l’immobilier.
Si votre projet est d’investir dans l’immobilier à but locatif, vous devez impérativement savoir effectuer un calcul rapide de la rentabilité locative de l’opération. De plus, il est possible de peaufiner ce calcul en incorporant les autres composantes du projet qui auront un impact financier à court ou long terme. On fait alors référence à la rentabilité locative nette d’impôts et de charges, par exemple.
Chez Rénover pour Gagner, on a l’habitude de voir des rentabilités élevées car avec un peu de travail, vous apprendrez à inclure le coût des travaux à vos simulations, et bien entendu d’adapter le revenu potentiel à la hausse.
Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?
Pour effectuer un bon calcul de la rentabilité d’un investissement locatif, il est obligatoire de prendre en compte :
- Le coût du bien immobilier
- Les frais d’agence
- Les frais de notaire ou frais d’acquisition
- Le coût des potentiels travaux
- Les mensualités du crédit immobilier (en particulier le coût des intérêts et de l’assurance)
- Le revenu locatif estimé, qui est susceptible d’augmenter si vous faites des travaux
- La taxe foncière
- Les dépenses d’entretien et de copropriété (quand il y en a une)
- Les impôts et charges sociales, qui dépendent de la forme juridique que vous choisissez pour investir
Ces éléments ne sont pas tous inclus suivant le calcul du rendement locatif effectué, puisque le résultat peut être brut, net et net d’impôt. On les passe en revues !
Comment calculer le rendement locatif brut d’un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut, dans son calcul, ne considère ni les charges locatives à la charge du propriétaire, ni la fiscalité. Les professionnels de l’immobilier ont tendance à utiliser ce mode de calcul pour présenter un rendement locatif plus attractif, puisqu’il exclut les dépenses et les charges.
Le calcul du rendement locatif brut est simple : il faut diviser le total des loyers perçus annuellement par le coût total du bien immobilier, puis multiplier le résultat par 100.
Il convient de noter que le coût d’acquisition comprend le prix d’achat, frais de notaire, les potentiels travaux ainsi que les frais d’agence).
Exemple pour calculer le rendement locatif brut pour l’achat d’un appartement
Prenons pour exemple l’achat d’un appartement de 50 m2 en région bordelaise
- Prix d’achat de l’appartement : 120 000 €
- Coût total des travaux : 30 000 €
- Loyer mensuel hors charges après rénovation : 1 000 €
Rendement brut = (loyer annuel / coût d’acquisition) x 100
Le calcul du rendement locatif brut donne : ( 12 000 € / 150 000 € ) x 100 = 8 %
Dans le cas ci-dessus on obtient donc un rendement locatif brut de 8 %.
Ce rendement locatif brut constitue un premier critère d’évaluation très pratique car il permet de comparer rapidement la rentabilité brute de plusieurs biens. Toutefois, la rentabilité brute ne fournit qu’une première estimation et d’autres éléments doivent être considérés pour obtenir une évaluation plus précise de la rentabilité d’un investissement immobilier.
Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif ?
Pour déterminer le rendement locatif net de son investissement immobilier, le propriétaire doit soustraire des loyers toutes les charges liées à l’acquisition et à l’exploitation de son bien :
- La taxe foncière
- Les dépenses d’entretien et de copropriété (quand il y en a une)
- Les frais d’agence dans le cas où vous donnez le bien en gestion locative
- Le coût de la potentielle garantie loyers impayés (GLI)
- L’assurance PNO (propriétaire non occupant)
- Le coût du crédit (intérêts et assurance emprunteur)
Exemple de calcul de rendement net pour l’achat d’un appartement
Reprenons notre exemple de l’appartement de 50 m2 en région bordelaise
- Coût d’acquisition : 150 000 €
- Loyer mensuel HC : 1 000 €
- Coûts associés à l’exploitation :
- Taxe foncière : 1 000 € par an
- Assurance PNO obligatoire : 300 € par an
- Charges d’entretien : 100 € par mois
- Coût du crédit immobilier :
- Pour un crédit de 135 000€ (on considère 10 % d’apport) avec un taux de 3,30 % sur 20 ans, le coût total du crédit (hors assurance) est de 52 907 €. Jusqu’à 2020, il était de coutume d’ignorer le coût du crédit à cause des taux d’intérêt proches de zéro. Mais en 2023, il faut absolument considérer l’impact des taux d’intérêt sur son rendement au vu de leur montant !
- Coût assurance emprunteur avec un taux de 0,5% : 13 500 €.
Rendement net = ((loyer annuel – coûts associés à l’exploitation) / (coût d’acquisition + coût du crédit)) x 100
Dans notre exemple cela se traduit par :
(( 12 000 € – 1 000 € – 300 € – 1200 € ) / ( 150 000 € + 52 907 € + 13 500 €)) x 100 = 4,38 %.
Dans le cas ci-dessus on obtient donc un rendement locatif net de 4,38 %.
Avec cette méthode, vous obtenez une image bien plus fidèle du rendement locatif que celle donnée par le calcul précédent. Cette perspective prend en compte les flux entrants et sortants d’argent, vous permettant ainsi d’évaluer de manière plus précise le rendement de votre investissement immobilier et donc le calcul de la rentabilité de celui-ci.
Ces éléments seront intégrés à la simulation financière qui vous aidera à élaborer votre plan de financement. Néanmoins, il ne faut pas négliger l’impact qu’aura votre régime fiscal dans le calcul du rendement de votre investissement locatif.
Comment calculer le rendement net d’impôts d’un investissement locatif ?
Pour obtenir une vision encore plus détaillée du rendement de son placement immobilier, le propriétaire doit déterminer le rendement net après impôts.
Cela implique de prendre en considération les contributions sociales et l’imposition sur les revenus locatifs. Le résultat dépendra du régime fiscal adopté, réel ou micro-foncier, mais également des potentiels avantages fiscaux issus des dispositifs de défiscalisation ou d’aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’. Si vous souhaitez en savoir davantage concernant les aides liées à la rénovation, c’est un des sujets abordés dans la formation disponible sur ce site.
Les bénéfices tirés de la location vide et meublée peuvent être imposés sous le régime du réel simplifié ou du micro-foncier :
- Sous le régime réel simplifié, toutes les dépenses et charges liées à la location sont déductibles, et il est même possible de générer un déficit foncier pour réduire ses impôts.
- Dans le cadre du micro-foncier, aucune dépense d’exploitation n’est déductible, mais un abattement fiscal de 30 % s’applique en location vide, et de 50 % en location meublée.
Le montant obtenu représente les revenus locatifs imposables nets, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Exemple de calcul de rendement net après impôts :
Reprenons l’exemple de l’appartement de 50 m2 en région bordelaise, en location vide imposé au régime micro-foncier :
- Coût d’acquisition : 150 000 €
- Loyer annuel HC : 12 000 €
- Coûts associés à l’exploitation annuelle : 2 500 €
- Coût du crédit immobilier : 66 407 €
Pour l’illustration, nous allons supposer que nous traitons d’une location vide, avec des revenus imposés au régime micro-foncier.
Les revenus locatifs de 12 000 € bénéficieront donc d’un abattement de 30 % comme la location sera vide. Les revenus seront donc imposés sur les 8 400 € (12 000 € x 0,70) restants après abattement. Ce montant, aussi appelé le revenu locatif net imposable, est ensuite ajouté aux revenus du foyer fiscal du propriétaire.
Supposons que le Taux Marginal d’Imposition (TMI) du foyer soit de 30 %, leur impôt sur ce revenu foncier sera de :
8 400 € x 30 % = 2 520 €
À cela il faut ajouter les contributions sociales, à hauteur de 17,2 % et appliquées sur le revenu locatif net imposable, soit :
8 400 € x 17,2 % = 1 445 €
En fin de compte, sur les 12 000 € de loyer encaissé, ils auront 2 500 € de coûts associés à l’exploitation annuelle de l’appartement, puis ils devront payer 3 965 € (2 520 € + 1 445 €) en impôts et cotisations sociales. Il leur restera donc 5 535 €.
Le calcul du rendement net après impôt dans le cas d’une location vide imposé au régime du micro-foncier donne donc :
Rendement net après impôts = ((( loyer annuel – coûts associés à l’exploitation annuelle ) – ( impôts + contributions sociales )) / ( coût d’acquisition + coût du crédit )) x 100
Soit : (( 12 000€ – 2 500 € – 3 965 € ) / ( 150 000 + 66 407 € )) x 100 = 2,56 %.
Il est important donc de faire des simulations entre les différents régimes fiscaux existants avant d’acheter un bien. Il faut prendre en compte les frais réels et comparer la rentabilité de deux options. Nous l’aborderons dans un prochain article, mais une des solutions privilégiées par les investisseurs immobiliers est le LMNP, très intéressant fiscalement.
Dans cet exemple du calcul du rendement locatif net après impôt, la rentabilité est de 2,56 %. En plus de ce rendement locatif positif, il sera également possible de réaliser une plus-value immobilière future qui viendra encore accroître le rendement de votre investissement.
Rendement locatif VS rendement boursier ?
Dans cet exemple, certains diront que 2,56 % de rentabilité est très faible par rapport à d’autres types de placements comme la bourse. Mais il ne faut pas oublier que c’est la rentabilité sur le montant total du bien + de tous les frais liés, alors que l’investisseur n’a apporté que 10 % du prix d’achat.
Cet investissement rapporte 5 535 € net après impôts tous les ans, sans prendre en compte la plus value potentielle. Sur les 15 000 € investis, on est à plus de 33 % de rentabilité sur le cash investi ! Avec 15 000 € investis en bourse, la rentabilité potentielle serait de l’ordre de 9 % en moyenne (avant impôts), soit moins de 1 500€ la première année.
Comment calculer la rentabilité locative d’un bien immobilier à l’aide de la méthode Larcher ?
Pour obtenir une estimation simplifiée du calcul du rendement locatif de votre investissement sans recourir à des calculs complexes, utilisez la méthode Larcher. Celle-ci se base sur la rentabilité brute, mais calculée sur neuf mois de loyers au lieu de douze. On part du principe que les coûts associés à l’exploitation et autres dépenses comme les impôts représentent environ 25% des loyers, soit l’équivalent de trois mois de loyers.
Reprenons l’exemple de l’appartement de 50 m2 acheté en région bordelaise. La rentabilité selon la méthode Larcher se calcule de la façon suivante :
- Coût d’acquisition : 150 000 €
- Loyer annuel HC : 12 000 €
1000 x 9 / 150 000 x 100 = 6 %.
Le rendement locatif net de cet investissement serait donc aux alentours de 6 %. Nous avons vu dans notre calcul plus précis qu’en réalité, on serait plus proche des 4,4 % à cause des taux élevés des crédits actuels. Ce n’est pas donc la méthode à privilégier, mais à garder en tête pour se faire une idée rapide de la rentabilité nette d’un bien.
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