Le changement de destination d’une copropriété

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Le changement de destination d’une copropriété

Le plus souvent indiquée dans le règlement de copropriété, la destination d’un immeuble désigne les usages auxquels les lots doivent être affectés (tels que l’usage d’habitation, mixte etc.)

Mais faut-il modifier la destination d’une copropriété si l’on souhaite par exemple changer la destination d’un lot ? Comment faut-il procéder ?

Pour vous qui envisagez de réaliser des travaux afin de transformer votre lot en machine à cash, cet article présente les cas dans lesquels s’impose le changement de destination d’une copropriété ainsi que la procédure à suivre pour effectuer cette modification. 

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Qu’est-ce que la destination d’un immeuble ?

La destination d’un bâtiment fait référence à son usage prévu, qu’il s’agisse d’un usage exclusivement résidentiel, mixte (à la fois commercial et résidentiel ; professionnel et résidentiel, etc.). Tout projet de travaux doit respecter cette destination. Si ce n’est pas le cas, des autorisations seront nécessaires.

Qu’est-ce que la destination d’un immeuble ?

Comment connaître la destination de votre immeuble ?

La destination d’un immeuble est généralement spécifiée dans le règlement de copropriété à travers des clauses telles que l’habitation bourgeoise exclusive ou l’habitation bourgeoise simple.

Lorsque le règlement de copropriété stipule une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, cela implique l’interdiction d’exercer toute profession, y compris les professions libérales. En revanche, la clause d’occupation simplement bourgeoise autorise l’exercice des professions libérales tout en excluant toute activité commerciale.

Souvent, les difficultés surviennent en raison de la rédaction imprécise du règlement de copropriété. Il convient alors d’évaluer au cas par cas la conformité de la transformation envisagée à la destination de l’immeuble.

En l’absence de mention à cet effet, plusieurs autres éléments entrent en ligne de compte pour déterminer cette destination, notamment :

  • la localisation de l’immeuble,
  • ses caractéristiques architecturales,
  • le niveau de confort qu’il offre,
  • son historique.

Les copropriétaires sont tenus de respecter la destination assignée aux parties privatives. Par exemple, si le règlement de copropriété stipule une utilisation exclusivement résidentielle, toute activité commerciale ou professionnelle, même libérale, est interdite.

De plus, les copropriétaires doivent également se conformer aux clauses restrictives énoncées dans le règlement de copropriété, lesquelles sont justifiées par la destination de l’immeuble. Par exemple, certaines clauses peuvent interdire toute activité susceptible de perturber les autres copropriétaires, notamment en raison du bruit ou des odeurs.

Par ailleurs, chaque copropriétaire a le droit de louer son lot librement, sauf dans les cas où le règlement de copropriété restreint la location de chambres de services de manière indépendante, notamment en fonction du standing de l’immeuble. De même, la vente, la donation ou la succession d’un bien sont des droits qui incombent à chaque copropriétaire, sauf lorsque le règlement de copropriété interdit la vente de chambres de services de manière indépendante, pour les mêmes raisons.

Quelle incidence a la destination d’un immeuble sur les parties privatives ?

Chaque copropriétaire a le droit d’utiliser et de jouir librement des parties privatives de son lot ainsi que des parties communes, à condition de ne pas porter préjudice à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965). La détermination de la vocation des parties privatives et communes est établie par le règlement de copropriété, qui inclut ou non l’état descriptif de division (dit EDD).

Dans le cas où le copropriétaire souhaite modifier l’affectation de son lot, il doit, indépendamment des règles d’urbanisme et de construction, s’assurer que l’affectation projetée ne porte atteinte à la destination de l’immeuble ou encore aux droits des autres copropriétaires.

Une jurisprudence souligne la nécessité de se référer à l’état descriptif de division pour déterminer l’affectation des lots, lorsqu’il a été conféré à celui-ci une valeur contractuelle par le règlement de copropriété et que ses dispositions sont plus précises que celles dudit règlement.

Aucune disposition légale n’exige que l’assemblée générale approuve le changement d’usage d’un lot à l’initiative de son propriétaire. Par conséquent, le copropriétaire n’a pas besoin de solliciter un vote de l’assemblée si le changement d’usage est autorisé par le règlement, ou s’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la vocation de l’immeuble.

Toutefois, un vote unanime des copropriétaires est requis lorsque l’utilisation envisagée :

  • contredit la destination de l’immeuble (par exemple, l’installation d’un commerce dans un bâtiment à usage exclusif d’habitation)
  • est interdite par le règlement de copropriété (sous réserve que la clause interdisant ce changement d’usage soit justifiée par la destination de l’immeuble)

Comment changer l’affectation d’un lot de copropriété ?

En principe, chaque copropriétaire a le droit de changer la destination de ses parties privatives, à condition que cela n’altère pas la destination de l’immeuble ni n’affecte les autres copropriétaires. Le règlement de copropriété peut exiger l’approbation des copropriétaires lors d’une assemblée générale pour toute modification de cette nature.

Si le règlement de copropriété proscrit l’exercice d’une activité professionnelle, il est envisageable de solliciter une modification de ce règlement lors d’une assemblée générale. Ce changement d’affectation des parties privatives entraîne également une révision des tantièmes de copropriété.

À noter que dans les départements 92, 93, et 94, ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants, une autorisation municipale est nécessaire pour changer l’affectation de votre lot. Les conditions de délivrance de cette autorisation sont fixées par délibération du conseil municipal. Pour obtenir des informations précises sur cette procédure, vous devez contacter la mairie ou consulter le règlement municipal sur place ou sur le site internet de la municipalité.

Que faire si l’AG refuse le changement d’affectation d’un lot de copropriété sans justification ?

La jurisprudence reconnaît que des clauses d’un règlement de copropriété peuvent restreindre ou interdire certaines activités si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble. Cependant, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute clause du règlement restreignant les droits des copropriétaires sur leur lot sans justification par la destination de l’immeuble est réputée non écrite.

Toutefois, qu’une clause soit valide ou non, il est important de noter que « les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge » ou retirées du règlement de copropriété. Par ailleurs, la validité de ces clauses est examinée strictement par les juges du fond, en tenant compte des circonstances spécifiques de chaque cas.

Si l’AG vous refuse un changement d’affectation de votre lot sans justification, vous avez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Afin de statuer sur la nullité d’une décision en raison de son caractère abusif, le juge est chargé d’établir un équilibre entre la préservation des intérêts collectifs et la protection des droits de chaque copropriétaire.

Comment procéder pour changer la destination d’un immeuble ?

La modification de la destination de l’immeuble nécessite une décision prise à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Par conséquent, sauf décision unanime, l’AG des copropriétaires ne peut autoriser la cession des parties communes dont la préservation est indispensable au respect de la destination de l’immeuble (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, article 26).

En outre, depuis le 1er juin 2020, toute modification des dispositions du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble requiert également un vote unanime. En revanche, l’assemblée générale ne peut, quelle que soit la majorité, contraindre un copropriétaire à modifier la destination de ses parties privatives (Loi 65-557 du 10 juillet 1965, article 26).

Changement de destination d’une copropriété : quelle autorisation faut-il demander ?

Pour obtenir l’autorisation de modifier la destination d’un immeuble, il est nécessaire de soumettre à la mairie :

  • une déclaration préalable de travaux (DP) pour un changement de destination ou de sous-destination sans altération de la façade ou de la structure porteuse.
  • ou une demande de permis de construire en cas de changement de destination ou de sous-destination avec altération de la façade ou de la structure porteuse.

En revanche, en droit de l’urbanisme, lorsque le changement de destination d’un lot de copropriété n’entraîne pas de modification de la destination de l’immeuble, aucune autorisation d’urbanisme n’est requise.

Changement de destination d’une copropriété : quelle autorisation faut-il demander ?

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La destination de l’immeuble est une notion fondamentale qui représente la principale restriction affectant le droit de propriété d’un copropriétaire. Si le règlement le permet, la destination d’un lot de copropriété peut être modifiée sans accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Dans le cas contraire, il est nécessaire de recueillir l’approbation de l’AG des copropriétaires.

Quant au changement de destination de la copropriété, il requiert l’unanimité des votes à l’assemblée générale des copropriétaires ayant que l’obtention d’une autorisation administrative, déclaration préalable de travaux ou permis de construire selon le cas.

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Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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