Savoir comment améliorer le DPE d’un nouvel investissement locatif – tout en conservant une rentabilité locative intéressante – va devenir une nouvelle contrainte dans l’équation d’un investissement immobilier.
Une contrainte pour tout le monde ? Pas forcément …
Je pense plutôt que cette loi donne un sérieux avantage aux investisseurs qui sauront vite s’adapter à cette nouvelle règle du jeu de l’investissement immobilier. Car entre les anciens bailleurs qui vont devoir vendre leur parc devenu inlouable. Et les investisseurs qui se retirent car le jeu se complexifie trop à leurs yeux. Il va devenir plus facile de tirer son épingle du jeu et d’acheter des biens immobiliers locatifs à rénover au rabais.
Dans cet article, je vais vous donner mes meilleures astuces issues à la fois de mon expérience en tant qu’ingénieur thermique en bureau d’études ET de mon parcours d’investisseur locatif depuis 2013.
C’est très simple et je vais vous l’expliquer rapidement avec un exemple concret. Mais avant ça, il faut savoir que l’ancien DPE qui était utilisé jusqu’au 1er juillet 2021 était calculé uniquement sur base des factures de consommation de l’occupant. Ce qui était illogique.
Pourquoi illogique ?
Prenons l’exemple d’un immeuble qui contient 2 logements absolument identiques et dont vous êtes le propriétaire.
Vous louez le premier logement à un locataire qui le chauffe à 19°C et part tout les week-end chez sa copine. Et donc il coupe le chauffage en partant. Et la semaine, il travaille 40h dans un bureau donc il baisse le chauffage quand il est au travail.
Et vous louez le deuxième logement à un autre locataire qui lui chauffe à 22°C parce qu’il est plus frileux. Les week-ends, il reste dans son appartement car il est casanier. Et il est en télétravail toute la semaine donc il garde son logement chauffé à 22°C une grosse partie de la semaine.
Et on pourrait même parler du nombre de douche des deux locataires. Car oui, produire de l’eau chaude consomme de l’énergie et est pris en compte dans le DPE.
Devinez qui aura consommé le plus d’énergie à la fin de l’année ? Donc un DPE moins bon que son voisin.
Parce que même en partant du principe que les deux logements sont identiques en tout point de vue (isolation, production de chauffage…). Il y en aura un qui sera par exemple en classe G et l’autre en classe E si on part sur deux logements peu isolés.
Ce qui revient à comparer des choux avec des carottes car on ne compare pas les 2 logements entre eux. Mais on compare plutôt une utilisation qui en a été faite ces dernières années.
C’est simple, la nouvelle méthode utilisée depuis juillet 2021 prend en compte une utilisation « classique » d’un logement. Par exemple avec un logement chauffé à 19°C, un nombre de douches défini par occupant, etc…
Ce qui permet de comparer les caractéristiques intrinsèques des logements entre eux !
Le diagnostiqueur devra désormais évaluer le niveau d’isolation thermique d’un logement :
Mais pas que … il devra également évaluer la performance de :
Et rentrer ces données dans un logiciel qui calculera une note !
Ainsi, on compare enfin des choux avec des choux.
Le Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 interdit dans un premier temps la mise en location des logements les plus énergivores. C’est-à-dire ceux qui ont une consommation estimée par le DPE supérieur à 450 kWh/m2 par an. On estime que ça représente 90.000 logements en France donc ce ne sera pas encore l’hécatombe en 2023. Voici l’extrait du décret qui explique ça :
« Le décret modifie le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Le logement est ainsi qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2.an en France métropolitaine. »
Décret n°2021-19
Pour résumer, un bailleur a l’obligation de louer un logement qui soit décent. Parmi les critères de décences, on retrouve par exemple des critères comme « avoir un chauffage », « avoir une cuisine » ou encore louer un logement qui fasse au « minimum 9m2 habitable ». Et un tas d’autres critères.
Et louer un logement non décent peut vous mener à des ennuis juridiques. Par exemple, vous pouvez être condamné à réaliser les travaux et même à réduire le montant du loyer. Voire à payer des dommages et intérêts à votre locataire.
Et par la suite, il est prévu dans le projet Loi Climat et Résilience l’interdiction de mettre en location les logements suivants :
Donc à mon sens, si on réalise des travaux dans un logement ou un immeuble alors autant rénover directement en classe D pour être tranquille. Car à peu de chose près, faire des travaux pour atteindre une classe E ou D est la même chose. C’est-à-dire faire des devis, négocier, embaucher des artisans, piloter les travaux, contrôler la bonne exécution, etc…
En plus, vous vous démarquerez au niveau des annonces locatives. Et au moment de la revente, le potentiel acheteur ne pourra pas négocier le prix. En tout cas, pas à cause d’un DPE obsolète.
N’écoutez pas ceux qui disent qu’il faudra par la suite arriver en classe A ou B dans une rénovation d’un bâtiment ancien. Car transformer un bâtiment ancien en classe A ou B est techniquement (quasiment) impossible.
Et nos politiques le savent très bien car ils sont conseillés par des pros.
Donc, forcer les propriétaires de rénover les logements en classe A n’arrivera pas ! Rénover un bâtiment ancien en classe D est déjà une belle prouesse.
Et ils contraindront plutôt les constructions neuves pour avoir des logements en classe énergétique A, voir à énergie positive. Et ils joueront sur la production d’électricités à énergie verte pour remplir l’objectif de la neutralité carbone en 2050.
Souvent, le réflexe premier est de demander conseil aux artisans, aux diagnostiqueurs ou à des conseillers comme l’Anah ou MaPrimeRenov.
Mais arrêtons de vivre dans un monde de bisounours et posons-nous les bonnes questions. Et voyons si vos intérêts sont alignés avec celui de vos interlocuteurs :
Et même l’Anah ne peut pas vraiment vous conseiller car ils ne se préoccupent pas de votre rentabilité locative …
Et puis les artisans, les diagnostiqueurs et l’Anah ne sont pas des thermiciens. Moi, oui !
Et en plus, je suis investisseur donc je ne vous donnerais pas des conseils qui n’ont aucun sens au niveau de la rentabilité. Comme par exemple de vous recommander une pompe à chaleur qui coûte 15.000€ par logement (sans compter l’entretien annuel). Alors que quelques très bons radiateurs électriques à inertie à 500€ pièce avec fourniture et pose suffisent largement pour atteindre la classe D et ainsi être tranquille vis-à-vis des prochaines obligations.
Ce n’est qu’une théorie personnelle !
Mais nous avons d’un côté environs 40% du parc immobilier existant qui devra être rénové d’ici 2034 :
Petite précision mais parmi ce parc, ils ne seront pas tous soumis à cette obligation car on peut considérer qu’une grosse moitié ne sont pas des logements locatifs. Donc on peut tabler sur 4.000.000 de logements pour être pessimiste.
Ce qui correspond à environ 400.000 rénovations par an pendant 10 ans.
Et ma théorie est qu’il y a beaucoup de bailleurs qui ont de gros patrimoines acquis durant les dernières décennies dans lesquels ils ont fait peu (voir pas du tout) de travaux. Car ils n’ont jamais voulu s’embêter avec ça et qu’ils se louaient quand même dans l’état.
Et il n’y a qu’à aller visiter des logements locatifs ou des immeubles de rapport pour se rendre compte de ça.
Et aujourd’hui, cette « radinerie » leur retombe dessus !
Pourquoi ?
Parce qu’ils vont bientôt se retrouver avec un parc inlouable entre les bras. Ils auront donc deux choix : faire des travaux ou vendre dans l’état !!
Et d’un coup, nous allons avoir dans toute la France des dizaines (voir centaines) de milliers de logements supplémentaires mis en vente pour cette raison. Donc nous aurons un afflux de biens immobiliers qui vont arriver sur le marché de la vente. Et dans le tas, il y aura forcément des pépites.
Et de l’autre côté, cette loi va décourager des (futurs) investisseurs immobiliers qui ont peur des travaux. Sans compter les règles bancaires qui s’alourdissent.
Donc la loi de l’offre et de la demande sera de notre côté et on va pouvoir faire de belles négociations.
Et j’ai envie de dire … enfin ! Car je ne sais pas si vous l’avez remarqué mais ces dernières années il était devenu assez compliqué de négocier le prix d’achat. Parce que les vendeurs étaient en position de force.
Mais ça, c’était avant !!
D’ailleurs, les premiers effets de ce nouveau décrêt me donnent raison :
Là aussi, ça risque d’être une conséquence de cette loi !
Il y a déjà dans bon nombre de secteurs en France un déficit de logements … Donc si on retire de l’offre locative les classes E, F et G alors la tension locative va être encore plus grosse.
Donc là aussi, la loi de l’offre et de la demande sera du côté de l’investisseur.
Ce n’est donc pas impossible de constater une augmentation du prix du loyer des logements ayant une bonne classe DPE ces prochaines années.
Il faut savoir qu’à partir du 1er janvier 2022, la vente d’un logement classé F ou G devra être accompagné d’un audit énergétique, bien plus poussé qu’un simple DPE. C’est un audit qui coûte 1000 à 1500€ pour le vendeur.
Donc là, vous aurez déjà des pistes.
Mais vous devez avoir en tête qu’il va falloir jouer sur 2 paramètres :
La priorité numéro 1 est d’isoler les murs donnant sur l’extérieur. Par l’intérieur avec un doublage en placo-plâtre ou par l’extérieur avec de l’isolation directement sur la façade.
Et d’avoir du double vitrage.
Sans isolation sur les murs, on ne pourra pas atteindre la classe D !
L’avantage avec une isolation intérieure, c’est de pouvoir passer proprement des gaines électriques et de plomberie afin d’obtenir un logement quasiment neuf. Donc plus facile pour la gestion locative (moins de risque de fuite, électricité aux normes, etc…)
Concernant l’isolation d’un plafond, ça dépend !
Si votre logement à rénover a un voisin au-dessus alors ce n’est pas nécessaire. Sauf s’il y a besoin d’une isolation phonique. Mais ça ne rentrera pas dans le calcul du DPE car on considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés.
Par contre, si le logement est au dernier étage alors ce sera un indispensable et la prioriété numéro 2 d’isoler cette toiture ou grenier avec au grand minimum 20 cm de laine minérale.
Concernant l’isolation du sol, je suis beaucoup plus partagé. S’il y a un logement à l’étage inférieur alors ce n’est pas nécessaire. Mais s’il y a une cave, un vide-sanitaire ou un terre-pleins alors la question va se poser.
Mais techniquement, c’est la partie la plus complexe à isoler et également la moins rentable au niveau du DPE car les pertes de chaleur se font plutôt par le plafond, les murs et la ventilation (voir schéma ci-dessous).
Pourtant, si on écoute les diagnostiqueurs ou les artisans il faudrait toujours mettre 10 cm d’isolation. Et comment on fait si on a que 2.50 mètres de hauteur sous plafond ? On fait une isolation de 10 cm et une chape de 5 cm pour perdre 15 cm ?
Si vous avez une cave non voutée alors c’est plutôt simple, vous pouvez isoler le plafond de la cave (même si on perd de la hauteur sous plafond, ce n’est pas très grave car on va rarement dans la cave).
Mais si vous n’avez pas de cave ou une cave voûtée, alors ce sera compliqué.
Ce que je fais dans ce cas, c’est d’isoler sur la dalle en installant par exemple une sous-couche de quelques dizaines de millimètres en liège ou en polystyrène. Puis vous installer votre nouveau revêtement de sol par-dessus (stratifié ou dalle de PVC). Et hop, vous avez une petite coupure thermique qui ne vous aura pas coûté une fortune et qui va bien améliorer le DPE (sous condition de bien montrer des photos de votre sous-couche au diagnostiqueur). Et si vous deviez changer votre revêtement de sol alors c’est tout bénéf !
(Attention, les puristes vont crier en voyant cette « technique » mais elle a été validée sur un logiciel DPE sur une de mes rénovations où je ne pouvais pas me permettre de faire une nouvelle chape (faible hauteur sous plafond). Et il n’y avait pas de cave car le logement était sur terre-plein).
Là aussi, des experts vont vous recommander d’installer des pompes à chaleur car c’est le choix n°1 si on regarde uniquement en terme de DPE. Mais si on regarde notre rentabilité locative, c’est le dernier choix à faire car c’est un système qui coûte très cher (environs 15.000€ par logement).
Donc le but est de trouver un juste milieu entre le DPE et le prix de l’installation de chauffage.
Pour aider à trouver ce juste milieu, il faut savoir que le DPE considère que l’électricité est une énergie peu carbonée grâce notamment au nucléaire. Donc un chauffage électrique est positif pour un DPE.
Donc pour ma part, j’ai décidé que mon concept de rénovation contient des radiateurs électriques à inertie. C’est bien moins cher qu’une pompe à chaleur et aucun entretien à faire. Et, lorsqu’on investit dans le locatif, moins on a d’appareils qui demandent de l’entretien est mieux c’est (moins cher, plus passif …).
Et si le logement que j’achète est au gaz, soit je change la chaudière (si elle est vieille) par une nouvelle chaudière à condensation. Soit je budgétise pour passer en full électrique via des radiateurs à inerties.
On peut partir sur un ballon d’eau chaude électrique standard bien dimensionné, voir le plus petit possible. Quitte à ajouter un mode "boost".
Mais parfois, on devra passer en ballon thermodynamique parce que le logement est trop compliqué à faire passer en D à cause de sa disposition et de sa zone géographique. Par exemple, un logement qui se trouve au dernier étage dans le nord de la France ou une petite maison avec 4 façades libres.
D’où l’intérêt de faire valider votre concept de rénovation par un diagnostiqueur AVANT de lancer vos devis. Grâce à un DPE projeté.
Lorsqu’on ventile un logement en hiver, par exemple en ouvrant les fenêtres, on refroidit le logement parce que les calories vont aller « chauffer les rues ».
Et ça, le logiciel DPE le prend en compte.
Par exemple une VMC qui tourne 24h/24h force la chaleur à aller dehors et par effet de dépression, force le froid à rentrer dans le logement. Il faudra donc chauffer plus pour compenser ces pertes.
Si vous demandez conseils, il est fort probable qu’on vous redirige vers une VMC double flux parce qu’effectivement c’est le meilleur choix si on regarde uniquement en termes de DPE.
Mais c’est surtout la solution la plus chère et également celle qui demande le plus d’entretien. Car il faut régulièrement changer les filtres présents dans ce système.
Donc cette réponse ne sera pas alignée avec notre stratégie consistant à trouver le meilleur équilibre entre le prix, la durabilité, l’entretien et le DPE.
Et si on réfléchit avec prenant en compte cet équilibre, on va se rendre compte que la VMC hygroréglable est une excellente solution. La meilleure en termes de rapport « prix – durabilité – entretien – DPE ».
Et c'est exactement ce que j'ai expliqué à mon dernier atelier en ligne 👇
Un propriétaire peut encore vous vendre un logement jusqu’en 2025 avec l’ancienne méthode de calcul. Mais je vous recommande de demander une mise à jour suivant la nouvelle méthode de juillet 2021.
Pourquoi ?
Afin que vous puissiez estimer les travaux à faire pour arriver en classe D et calculer le montant de votre offre en fonction.
Car comme on l’a vu au début de cet article, l’ancienne méthode d’estimation DPE ne veut rien dire.
Résumer et expliquer comment améliorer son DPE de manière à avoir la meilleure rentabilité locative possible est difficile avec un simple article de blog.
Cependant, j’organise de temps en temps un webinaire sur « mes 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
Merci pour ton article fort intéressant. Si l’on part en chauffage à inertie, peut-on utiliser un Ballon thermodynamique ?
Merci pour ton retour
Bonjour, oui on peut utiliser un ballon thermodynamique MAIS il y a des contraintes, en particulier pour les petites surfaces. Un ballon thermodynamique a besoin d'un local dédié assez conséquent (par exemple une cave) et s’il est posé dans le logement, il va faire du bruit. C'est assez bruyant. Donc ce n'est pas un produit magique et il y a d'autres alternatives au ballon thermodynamique si les contraintes techniques ne permettent pas de le poser. Mais effectivement, il faut voir l'ensemble "VMC - chauffage - production ECS"?
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un studio noté E (24,25m2) . Selon le DPE la pose d'un chauffe eau thermodynamique est impossible. Donc travaux non atteignable. Cas de dérogation.
En clair, que dois je faire ?
Merci pour votre réponse. Bien a vous.
Bonjour,
Vous pouvez mettre un ballon hybride de 80 Litres. Ça a le même effet pour le DPE qu'un ballon thermodynamique sans l’inconvénient de la place, et c'est 2 fois moins cher.
Fabien
Vous pouvez mettre un chauffe eau instantané de 7,3kw à proximité de la douche
Cela est très peu cher à l'achat et plus économique en utilisation qu'un chauffe eau thermodynamique
J'en ai installé chez moi depuis 15 ans pour une facture d'eau chaude annuelle de moins de 50 euros pour deux personnes
Merci pour ce retour très intéressant, car souvent on pense qu'un chauffe eau instantané ça fait exploser la facture !
Et au niveau du débit de la douche, vous avez quelque chose d'intéressant ?
Bonjour j' ai un studio de 14m2 DPE en G isolation des murs donnant sur l extérieur fait récemment fenêtre double vitrage Vmc posé nouveau radiateur isolation plafond fait. Et nous sommes toujours en G. Malheureusement nous cherchons des solutions pour arriver en E minimum.
Malheureusement vous avez peut être mis le mauvais modèle de VMC ou de ballon d'eau chaude. Et ça, ça pardonne pas pour une petite surface.
C'est justement tout le sujet de cette formation offerte ce jeudi soir : https://www.go.renoverpourgagner.com/atelier-dpe-offert-seo
Bnojour,
comment mettre une vmc dans un appartement ?
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