Pour effectuer le calcul du rendement locatif de votre projet en tant qu’investisseur, vous devez mener une analyse minutieuse de son acquisition afin d’éviter toute erreur. Même si elle n’est pas exhaustive, l’utilisation de quelques indicateurs avant l’achat peut vous aider à prendre des décisions éclairées et à calculer la rentabilité nette.
Comment déterminer si un investissement locatif offre une bonne rentabilité ?
Avant de vous engager et d’acheter un bien immobilier, il est judicieux d’utiliser des indicateurs clés qui peuvent vous guider et vous assister :
- Le rendement locatif brut : Ce ratio, souvent le plus familier et le plus simple à calculer, est essentiel dans toute stratégie d’investissement immobilier. Il représente le pourcentage des loyers annuels par rapport au prix d’achat, vous permettant ainsi d’estimer votre rentabilité potentielle en fonction du coût d’acquisition et des revenus locatifs (loyers annuels).
Prenons l’exemple d’un bien de 100 000 € loué à 500 € par mois. Le calcul du rendement brut serait le suivant : (500 x 12) / 100 000 x 100 = 6 % de rendement brut.
- Le rendement net : Cet indicateur vous permet de déterminer la rentabilité nette de votre investissement. Bien que la formule de calcul soit similaire à celle du rendement brut, elle intègre différentes variables ayant un impact financier, telles que la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables sur le locataire (qui ne concernent pas les immeubles de rapport) et les éventuels impôts sur les revenus locatifs.
Par conséquent, votre calcul serait le suivant : loyer mensuel brut x 12 mois – les charges non récupérables – la taxe foncière, le tout / montant de l’achat + les droits de mutation + les frais.
Grâce à ces calculs de rendement, vous pouvez déjà évaluer le rapport locatif d’une opération et comparer différents projets pour déterminer lequel est le plus rentable.
Ensuite, vous avez la possibilité d’affiner et de détailler vos calculs pour obtenir une meilleure compréhension de l’intérêt du projet.
Qu’est-ce que le cash-flow d’un placement immobilier ?
Le cash-flow représente la trésorerie générée par l’activité d’un bailleur, ce qui signifie qu’il consiste à déterminer les flux financiers, c’est-à-dire les entrées et les sorties d’argent sur une période donnée, généralement mensuelle ou annuelle pour les biens locatifs. Il s’agit d’un calcul simple qui prend en compte tous les flux de trésorerie liés à votre investissement.
Prenons l’exemple de l’achat d’un investissement locatif à Nancy. En plus d’analyser les aspects tels que l’investissement locatif, les prix, le marché, la stratégie et la rentabilité, il est essentiel de considérer également les charges telles que les impôts, les charges de copropriété, les taxes et les mensualités d’emprunt pour évaluer la rentabilité réelle du bien.
En effet, cela vous permettra de déterminer si votre investissement est auto-financé, c’est-à-dire si votre cash-flow est positif. Un cash-flow positif signifie que vos rentrées d’argent dépassent rapidement vos dépenses, notamment le remboursement de votre prêt immobilier, ce qui est essentiel pour évaluer la viabilité et la pérennité de votre bien jusqu’à sa revente. À l’inverse, un cash-flow négatif implique un effort d’épargne supplémentaire pour compenser les pertes. Vous connaîtrez ainsi le montant que vous devrez investir personnellement chaque mois pour couvrir ces déficits.
Il est important de noter que la première année, le cash-flow peut être particulier car il inclut des frais « uniques » qui ne seront pas présents à partir de la deuxième année, tels que les frais de notaire, les frais d’agence et une partie de votre épargne pour le financement.
Le TRI, ou Taux de Rendement Interne de votre investissement locatif
Ce critère permet de comparer la rentabilité d’un projet immobilier à celle d’un autre investissement, qu’il s’agisse également d’un bien immobilier ou d’un placement courant comme le livret A. Il s’avère ainsi très utile pour prendre des décisions en matière d’investissement.
Le Taux de Rentabilité Interne (ou de Rendement Interne), couramment désigné par l’acronyme TRI, est un indicateur largement utilisé dans tous les types de placements. Son calcul permet d’évaluer le taux moyen de rentabilité qu’un placement génère sur le long terme, en tenant compte de divers paramètres. En prenant en considération l’ensemble des flux financiers (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité, etc.), le TRI fournit un taux de rendement lissé et constant, contrairement au rendement net qui varie chaque année.
La VAN, ou Valeur Actuelle Nette d’un bien
À l’instar du TRI, la Valeur Actuelle Nette (VAN) est un indicateur permettant de comparer un investissement à d’autres placements. Son objectif est de déterminer le bénéfice final ou l’enrichissement procuré par cet investissement.
Pour comprendre comment la valeur actuelle est calculée, prenons l’exemple d’un projet dans lequel vous pouvez investir 10 000 € qui peut vous rapporter 2 000 € la première année, 3 000 € la deuxième année, 4 000 € la troisième année et 5 000 € la quatrième année.
Par ailleurs, vous vérifiez auprès de votre banque que le taux de rendement de leur assurance-vie en euros garanti est de 1% par an et qu’il ne devrait pas changer. Si vous placez 10 000 € sur cette assurance-vie, vous obtiendrez 100 € la première année, 101 € la deuxième année, 102 € la troisième année et 103 € la quatrième année.
L’objectif est de déterminer si le projet proposé constitue un bon investissement ou s’il est préférable de se tourner vers une alternative plus avantageuse.
Calculer la rentabilité locative en ligne avec un logiciel spécialisé
Même si ces calculs sont complexes, ils doivent être réalisés avant un investissement et examinés de manière précise avant de se lancer.
Il existe des logiciels comme Horiz.io qui offrent un outil de calcul en ligne très précis dédié au profil d’investisseur, accompagné d’une gestion complète. Grâce à ce simulateur, vous pouvez saisir tous les paramètres de votre investissement immobilier locatif (le prix, les frais, le mode de financement, les loyers, la fiscalité, etc.) pour obtenir avec précision une estimation de la rentabilité d’un investissement locatif.
L’École Rénover pour Gagner vous montre comment calculer le rendement locatif de votre bien
L’objectif est de récupérer toutes les données saisies dans les fichiers Excel et de les rentrer dans le logiciel pour calculer réellement l’enrichissement total de votre bien immobilier. Avec cette approche, on ne prend en compte pas uniquement le cash flow mais également la capitalisation, donc la partie remboursement du prêt et la plus-value ainsi que les impôts sur le cash flow et les impôts sur la plus-value.
Il convient de reprendre les différents chiffres précédemment rentrés dans le calculateur de cash flow, autrement dit tous les frais mensuels auxquels s’ajoute les données concernant le prêt immobilier, le taux d’intérêt, le prix d’achat, les frais de notaire et de garantie – voire le mobilier dans le cas d’un meublé – afin d’aboutir à la rentabilité brute et la rentabilité nette avant impôts.
Une fois l’ensemble des données entrées dans le logiciel, la partie simulateur de rendement calcule le cash flow net d’impôts. Le software comporte également une partie gestion locative qui automatise les envois de quittance et permet également de rédiger des baux numériques et de faire la déclaration d’impôts.
Simulation de rendement pour vérifier la rentabilité d’un bien
Pour effectuer la simulation de rendement de votre bien, vous devez rentrer la ville où le bien se situe ainsi que le prix d’achat incluant les frais d’agence et frais de chasseur le cas échéant.
Il faut ensuite spécifier :
- le montant TTC des travaux de rénovation,
- la surface du bien,
- le loyer mensuel ou annuel,
- les charges totales annuelles dont notamment les charges non récupérables sur le locataire ou encore les charges non prévues mais estimées et que l’on met de côté en cas d’imprévu (ballon d’eau chaude, radiateur, plaque de cuisson à changer etc.) plus un mois de vacances locative tous les trois ans (ce qui est la moyenne nationale) ramené au mois et la taxe foncière.
On renseigne également le prix du mobilier, les revenus nets du foyer, le nombre de parts fiscales et le nombre d’enfants.
Les données à saisir dans la partie emprunt concernent la durée d’emprunt, le taux nominal du prêt, le taux d’assurance ou le montant mensuel par mois d’assurance, les frais de dossier et de courtage ainsi que les frais de garantie Crédit Logement.
Puis, il faut rentrer les frais d’agence et de chasseurs, les frais de gestion locative le cas échéant, les frais de relocation, le pourcentage de l’assurance de loyer impayés, l’assurance Propriétaire non Occupant (PNO), le type d’emprunt – amortissable ou in fine – ainsi que les frais de notaire.
Enfin, on saisit au bout de combien d’années on pense revendre le bien et à quel prix net vendeur.
Le logiciel produit un rapport tel que celui-ci :
Mais encore faut-il savoir ce qui va rester une fois que le crédit immobilier a été soldé et que l’impôt sur la plus-value a été payé. Pour réaliser précisément ce calcul , il est préférable de se rendre sur le site notaires.fr.
Approfondissez vos connaissances pour doper le taux de rendement locatif de votre investissement immobilier
Même si vous êtes inexpérimenté dans le domaine de la rénovation et que vous préférez éviter les projets complexes, notre programme Rénovation Stratégique 2.0 est conçu pour vous accompagner et vous fournir toutes les clés nécessaires pour réussir un investissement immobilier.
Cette formation vous permet notamment de :
- Faire les bons choix afin d’acquérir à des prix réduits des logements sur le marché immobilier où il y a une forte demande locative.
- Réaliser ensuite des rénovations énergétiques en identifiant les travaux les plus rentables à entreprendre.
- Avoir la possibilité de proposer en location ou revendre ces biens à des prix attractifs, car les biens rénovés avec soin et isolés sont rares, donc plus valorisés et offrent un bon taux de rendement.
- Profiter de dispositifs de défiscalisation existants pour ce type de bien afin de bénéficier d’avantages fiscaux et réduire vos impôts pendant de nombreuses années.
- Sélectionner les meilleurs locataires pour limiter le risque de vacance locative et les loyers impayés.
- Bénéficier d’aides financières pour la rénovation énergétique telles que MaPrimRenov, que vous pourrez éventuellement utiliser comme apport pour de nouveaux investissements immobiliers.
Un webinaire gratuit pour vous donner un avant-goût de la formation
Il est difficile de condenser et d’expliquer de manière exhaustive comment optimiser son Diagnostic de Performance Energétique (DPE), analyser les points de rentabilité d’un bien locatif ou encore obtenir un rendement intéressant dans un simple article de blog. Cependant, chaque jeudi, nous proposons un webinaire gratuit intitulé « Mes 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
Ce webinaire, d’une durée de 1h30, résume les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Il tire également parti des 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et des 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier de Fabien Liegeois.
