Dans quelle ville faut-il investir dans l’immobilier ? C'est une question qui est régulièrement posée. Investir à Paris, dans une grande ville étudiante, dans une ville de taille moyenne ou en campagne ?
Dans cet article nous avons vu les 3 critères les plus importants pour l'achat d'un bien immobilier. L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement !
Acheter de l'immobilier hors de prix seulement pour son emplacement premium ou sa ville attractive ne sera que très rarement rentable, hormis en faisant de la location courte durée mais elle sera sûrement bientôt interdite ou fortement régulée dans les grandes villes. Et comme je le dis toujours à mes clients en coaching, cette stratégie est plutôt à considérer comme un bonus. C'est-à-dire que votre logement devrait tout de même être rentable en location meublée annuelle classique, sinon ce n'est pas un bon investissement.
Mais lorsqu'on débute ou qu'on cherche un nouvel endroit où investir car on habite dans un secteur trop cher (hello les Parisiens), il faut bien commencer quelque part. D'où cette notion de pré-définir un secteur de chasse, quitte à aller à 2 ou 3 heures de route de chez soi. Pourquoi ? Pour éviter de se perdre dans ses recherches car c'est réellement une phase longue et fastidieuse, donc autant se l'alléger avec ce petit travail en amont. Donc on va se faire une première liste de 4 ou 5 petites et moyennes villes.
Je vais vous donner une astuce simple et concrète en vous livrant ce site que j’apprécie tout particulièrement. C'est meilleursagents.com.
Parce qu'il intègre une cartographie très visuelle donnant les prix au m² par ville avec un code couleur allant du vert au rouge. Pour avoir cette cartographie, dirigez vous dans le menu en haut et cliquez sur "prix immobilier" puis sur "carte des prix". Vous tombez sur une barre de recherche et vous pouvez par exemple commencer par analyser la cartographie des prix au m² de votre région.
Je vais vous donner un exemple avec la "Marne" (51) ci-dessous :
Vous voyez la carte ? Visuellement et en une minute nous pouvons déjà faire une première analyse de cette région : on peut rapidement voir que Reims est la ville la plus chère de la région, et qu'autour il y a quelques secteurs relativement cher (certainement des banlieues pavillonnaires très prisées). On peut également voir les emplacements à éviter (les zones vert foncé, qui sont généralement des zones mortes).
Personnellement je privilégie les zones orange et jaunes. Surtout lorsqu'elles sont proches d'une zone rouge. Pourquoi ? Parce que le prix y est encore accessible et qu'on cherche avant tout un secteur où nous pouvons faire du cash-flow (donc acheter des m² à un prix qui permet d'avoir un bon ratio "prix d'achat / prix de location"). Et en plus, ce sont des secteurs susceptibles de voir leur prix augmenter dans le futur car elles sont proches d'une zone chère (grande ville). L'offre de biens à louer ou à vendre y est généralement bien inférieure à la demande, donc ça peut se répercuter sur ces zones jaunes / oranges qui sont en première ligne.
Évidemment, pour s'assurer que ce secteur jaune / orange est à potentiel, il faudra faire une analyse plus poussée de la ville, éviter les mauvais quartiers et se renseigner sur les projets futurs. Par exemple en allant visiter sur place. Mais on ne va pas parler de ça dans cet article. Le but est vraiment de parler de cette partie "présélection" qui décourage d'emblée beaucoup de nouveaux investisseurs.
Si vous souhaitez vraiment investir dans une grande ville, vous pouvez taper le nom de la ville dans la barre de recherche et vous obtiendrez ceci :
Vous remarquez sur la cartographie ci-dessus qu'on obtient un zonage de prix au m² par quartier. On remarque une zone rouge foncé (au milieu des autres zones rouges) et c'est le quartier le plus cher ce qui veut dire qu'il est très prisé. Et généralement, dans ce genre de secteur vous serez en concurrence avec des particuliers qui souhaitent acheter pour leurs résidences principales.
Clairement oui ! Car vous serez en concurrence avec des particuliers qui ne prendront pas des décisions rationnelles comme vous en tant qu'investisseur. C'est-à-dire qu'ils seront prêts à "surpayer" le bien, même lorsqu'ils ont beaucoup de travaux car ils veulent absolument vivre dans ce quartier pour lequel ils ont eu un coup de cœur.
Lorsqu'on débute dans l'immobilier, je préconise de ne vraiment pas commencer par ces secteurs car ce sont des marchés très tendus où les biens partent très vite (parfois en moins d'une heure). Et vous serez très frustré de voir les biens partir sous vos nez à chaque tentative.
On peut même zoomer encore un peu plus sur la ville :
Par contre attention, le repérage par quartier fonctionne (pour l'instant) que dans les grandes villes de France, car le volume de transaction y est assez important pour récupérer assez de DATA.
Mais je vous le répéterai jamais assez que nous vivons dans un monde de DATA, et qu'il faut ne profiter ! Car peu de gens prennent le temps de le faire, et si vous le faites vous aurez une longueur d'avance sur vos paris. D'ailleurs, dans mon livre "Comment Investir et Rénover pour gagner GROS" j'ai réalisé un exemple concret d'analyse de DATA d'une ville dans le chapitre 5.
On peut même repérer facilement les agences immobilières physiques en cliquant sur "agences" en bas de la cartographie. Très pratique également pour pouvoir les contacter, sans en oublier.
Il ne faut pas non plus perdre trop de temps sur cette partie. On fait sa pré-sélection de villes et ensuite on analyse le marché et on le teste avec des annonces fictives pour valider le type de locataire, le type de bien, le type de location ainsi que le montant des loyers. C'est à cette partie qu'on se fait nos propres DATA et qui va nous permettre de faire les bons choix sur la sélection de sa machine à cash.
Si ça mord on peut approfondir, sinon on l'élimine de la pré-sélection et on choisit une autre ville.
Le régime foncier classique et les SCI à l’IR ne permettent pas de déduire les frais de notaire mais uniquement la partie garantie bancaire (PPD, hypothèque, caution bancaire).
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