Marchand de bien et investisseur locatif : une stratégie pour maximiser le rendement

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
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Vous souhaitez devenir investisseur locatif et vous envisagez des opérations d’achat et de revente sans pour autant exercer la profession de marchand de biens ? Fabien Liégeois vous dévoile sa stratégie pour un rendement maximal et un enrichissement à la hauteur de vos attentes.

Cash flow, plus-value, enrichissement : des notions à bien comprendre

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, vous êtes susceptible, selon le montant du crédit immobilier et du loyer, de générer du cash flow. Le cash flow correspond au montant des revenus locatifs perçus, auxquels on retranche les charges. Avec un cash flow positif, vous gagnez chaque mois de l’argent tout en constituant un patrimoine financé par les locataires. À moins d’avoir un grand nombre de biens immobiliers générant chacun du cash flow, vous n’allez pas vous enrichir beaucoup à court terme.

Si vous décidez d’exercer le métier de marchand de biens, vous misez cette fois sur le principe de l’achat et de la revente à très court terme. Le marchand de biens a pour vocation d’acheter des biens immobiliers, de les rénover pour augmenter leur valeur et de revendre en générant une plus-value. La plus-value, c’est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente (pour un calcul précis, on prend aussi en compte différentes charges liées à la vente, les travaux de rénovation, etc.).

En matière d’immobilier, on peut parler d’enrichissement. C’est une option intéressante puisqu’elle permet de déterminer le gain réel de vote projet à moyen terme au moment de la vente. On prend ici en compte le cash flow généré, la plus-value réalisée et le capital amorti pour votre emprunt.

Pourquoi cumuler achat revente et mise en location d’un bien ?

Cumuler revente de biens immobiliers et mise en location permet d’augmenter votre enrichissement rapidement. En effet, vous allez pouvoir au bout de quelques années, 6 ans minimum idéalement, revendre un bien que vous aviez mis en location. Fabien Liégeois vous dévoile un exemple concret d’enrichissement au moment de la revente, les chiffres parlent d’eux-mêmes pour comprendre l’intérêt de louer puis de revendre.

Pourquoi cumuler achat revente et mise en location d'un bien ?

Votre enrichissement vous permet de donner vie à de nouveaux projets immobiliers en cumulant les achats ou en misant sur un immeuble de rapport, une stratégie visant à acheter un seul bien immobilier pour mettre en location plusieurs appartements. Un meilleur rendement au m², des revenus locatifs plus élevés, un patrimoine plus important financé par la banque et les locataires, cette stratégie est loin d’être inintéressante.

Devenir marchand de bien : les limites de cette activité

Acheter pour revendre le bien est en théorie possible une fois en tant que particulier (voire une deuxième fois avec votre résidence principale). Si vous envisagez d’acheter et revendre des biens immobiliers de manière récurrente, vous exercez une activité commerciale et devez prendre le statut de marchand de bien. Dès lors que vous effectuez plusieurs opérations d’achat-revente, vous êtes considéré comme un marchand de biens.

Le statut de marchands de biens peut être très intéressant pour certains. Encore faut-il décider, pour en vivre réellement, d’exercer cette activité à plein temps. Le métier de marchand de biens n’est pas si simple qu’il n’y paraît. Il ne suffit pas d’acheter pour revendre. Vous devez choisir les biens avec le meilleur potentiel, acheter au prix le plus bas possible, faire des travaux de rénovation et trouver des acheteurs.

Toutefois, ce statut de marchand de biens complexifie la chose. Création d’une société de marchand et choix du statut juridique,  comptabilité, fiscalité plus complexe (impôt sur les sociétés, etc.), tous les investisseurs n’ont pas envie de se lancer. Il n’est pas question ici de dire que l’activité de marchand de biens n’est pas une bonne solution. Toutefois, Fabien Liégeois a préféré trouver d’autres stratégies pour vivre de l’immobilier.

Fabien Liégeois a identifié une stratégie qui a fait ses preuves et il la partage avec vous au cours de la formation Rénovation Stratégique 2.0. Cette stratégie consiste à mettre en location d’un bien immobilier, puis le vendre au bout de quelques années sans créer pour autant une société de marchand de biens. En clair, vous n’êtes pas requalifié en marchand de biens et optimisez votre rentabilité tout en allégeant vos démarches.

Pourquoi envisager la cession d’un bien immobilier au bout de 6 ans ?

C’est une stratégie qui résulte à fois d’une réflexion et d’un constat. Lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier au bout de 20 ans, vous savez que vous devrez faire des travaux. Un parquet usé, des peintures à refaire, une cuisine à changer, une rénovation énergétique pour adapter le DPE aux nouvelles normes, attendre longtemps pour revendre pourrait vous coûter cher. Sans réaliser de travaux, l’attractivité de votre logement sera moindre. Résultat : vous aurez moins d’acheteurs potentiels et serez amené à revendre moins cher. Or, avec une plus-value moindre ou inexistante, votre enrichissement est impacté, ce qui n’est bien sûr pas l’objectif, bien au contraire.

La revente du bien au bout de 6 ans permet de s’assurer de ne pas avoir de travaux lourds à réaliser, surtout si les travaux de rénovation ont été correctement effectués au moment de l’achat (ce qui sera le cas si vous avez bien suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0). Si vous avez choisi le bon locataire, le logement sera entretenu, ce sera un plus au moment de la revente. L’acheteur a peu de pouvoir de rénovation.

Par ailleurs, vendre au bout de 6 ans minimum permet d’alléger la fiscalité sur la plus-value. Vous bénéficiez des avantages suivants :

  • un abattement forfaitaire de 15 % pour les travaux à ajouter au prix d’acquisition sans justificatif ;
  • un abattement pour réduire l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur la plus-value.

De plus, si vous avez fait de travaux lourds de rénovation à l’achat, vous avez peut-être pu bénéficier durant quelques années du déficit foncier. Or, une fois que celui-ci ne s’applique plus, votre impôt sur les revenus fonciers augmente, ce qui réduit mécaniquement votre rendement locatif et votre cash flow.

Ne revendez pas directement vos biens immobiliers et profitez des loyers pour couvrir le crédit quelques années, voire générer du cash flow et revendez plus cher grâce à l’augmentation des prix de l’immobilier.

Cumuler l’activité de marchand de biens et l’investissement locatif : les avantages de cette stratégie

Fabien Liégeois a mis en place une stratégie double qui permet de profiter de bien des avantages :

  • de gros gains récurrents grâce à la revente des biens immobiliers achetés quelques années auparavant ;
  • pas de création de société de marchand de biens puisque vous êtes avant tout un loueur et vous ne revendez qu’au bout d’un certain nombre d’années de détention ;
  • pas de frais fixes liés à la création d’une entreprise de type SARL, EURL ou SASU ;
  • des revenus récurrents grâce aux loyers, notamment en période de différé bancaire ;
  • combinaison de différents avantages fiscaux tels que la non-imposition de la plus-value et des loyers ;
  • accès au financement avantageux du particulier et aux aides à la rénovation telles que MaPrimeRénov’ ;
  • gestion locative simplifiée sans les problèmes d’un gros parc nécessaire pour générer suffisamment de cash flow.

Être marchand de biens ou investisseur locatif : même combat pour les travaux

Que vous envisagiez d’acheter pour revendre ou pour louer, votre problématique sera la même : mettre en valeur le bien immobilier. C’est pourquoi la formation Rénovation Stratégique 2.0 a été créée. Fabien Liégeois met son expérience à votre service pour vous accompagner dans votre projet immobilier. Achat immobilier, travaux de rénovation, stratégies de location, il aborde toutes les questions liées à un projet d’investissement immobilier pour vous permettre à vous aussi de voir plus grand.

Pour mettre en valeur votre bien immobilier, que vous soyez investisseur locatif ou que vous envisagiez de revendre vos biens, la rénovation énergétique est un prérequis. Pourquoi ? Parce qu’aujourd’hui, les passoires énergétiques sont bannies. Depuis le 1er janvier 2023, les logements les plus énergivores sont interdits à la location. Et cela va peu à peu toucher d’autres classes de DPE (G, F et E d’ici 2034). Aussi, pour louer durablement, il n’y a pas d’alternative, vous devez vous assurer de proposer un bien avec un DPE correct (idéalement D au minimum).

Être marchand de biens ou investisseur locatif : même combat pour les travaux

Quant à la revente, il n’est pas interdit de vendre une passoire thermique. En revanche, vous êtes dans l’obligation de faire un DPE (diagnostic de performance énergétique). Un mauvais DPE envoie un signal négatif. Le risque : faire face à une négociation féroce de la part de l’acheteur. Par ailleurs, avec un logement F ou G, vous êtes dans l’obligation au-delà du DPE, de faire un audit thermique. Cela génère un coût supplémentaire et peut effrayer l’acheteur qui aura une vision plus claire des travaux à envisager et de leur prix.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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