Investissement immobilier : le guide complet pour devenir marchand de biens

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
devenir marchand de biens

Les investisseurs immobiliers souhaitant développer leur patrimoine financier peuvent bénéficier d’une multitude d’opportunités offertes par le monde de l’immobilier. Devenir marchand de biens en est une.

Ce guide vous aide à explorer les différentes facettes du métier. Que vous soyez un investisseur débutant dans le domaine de l’immobilier ou un chevronné, vous y trouverez les informations précieuses dont vous avez besoin. Grâce à cet article, vous avez les clés pour devenir un bon marchand de biens immobiliers.

Métier de marchand de biens : qu’est-ce que c’est ?

Le métier de marchand de biens immobiliers consiste à :

  • acheter ;
  • rénover ou développer ;
  • et revendre des biens immobiliers dans le but de réaliser un bénéfice.

Le marchand bien se distingue de l’agent immobilier qui vend des biens et du promoteur qui construit des bâtiments.

L’acquisition de biens immobiliers

Les marchands de biens achètent des biens immobiliers tels que des maisons, des appartements, des commerces, des entrepôts, des terrains ou des immeubles. Leur objectif est de les valoriser pour les revendre à un meilleur prix.

La réhabilitation des biens immobiliers

Leur travail consiste à rénover les biens immobiliers qu’ils ont acquis. Cela peut inclure des travaux :

  • de rénovation ;
  • d’agrandissement ;
  • de réhabilitation d’immeubles anciens pour changer leur destination (par exemple réhabiliter des usines pour les transformer en appartements) ;
  • de viabilisation de terrain pour les revendre à des constructeurs.

À l’ère de l’interdiction de location des passoires énergétiques, le marchand de biens a un bel avenir. Acheter des biens énergivores pour améliorer leur DPE permet d’envisager une belle plus-value, d’autant que les prix des passoires thermiques sont bien plus faibles au m² qu’un logement classé en D.

La revente à profit

Une fois que les biens immobiliers ont été revalorisés, les marchands de biens les remettent en vente. Le but est de réaliser une plus-value en revendant plus cher (coût des travaux inclus).

La gestion financière du marchand de biens

Les marchands de biens doivent gérer efficacement leur budget pour financer l’acquisition des biens, les travaux de rénovation et les coûts associés (assurance, crédit, fiscalité, etc.). Ils doivent également être attentifs aux fluctuations du marché immobilier pour maximiser leurs profits.

La connaissance du marché immobilier

Une bonne compréhension du marché immobilier local est essentielle pour réussir dans ce domaine. Ainsi, il est important d’être en mesure d’identifier les opportunités d’achat, de prévoir les tendances du marché et de fixer des prix de vente compétitifs. Cette connaissance du marché permet de définir les villes dans lesquelles la demande est forte et permettra de revendre très rapidement au meilleur prix.

L’investissement à court terme

Contrairement aux promoteurs immobiliers qui développent des projets sur le long terme, les marchands de biens se concentrent généralement sur des transactions à court terme visant à réaliser des bénéfices rapides. Pour une rentabilité maximale, le temps de détention doit être le plus court possible. En général, les opérations dûrent entre 8 et 24 mois selon la lourdeur des travaux.

Les réglementations et les risques

Le métier de marchand de biens comporte des risques, notamment liés :

  • aux coûts de rénovation imprévus ;
  • à la fluctuation des prix de l’immobilier ;
  • aux délais de vente ;
  • aux aspects juridiques et fiscaux.

Les marchands de biens doivent se conformer aux réglementations locales et nationales relatives à l’immobilier (permis de construire, demande préalable de travaux, lois régissant l’immobilier, etc.).

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Marchand de biens : les avantages

Devenir marchand de biens offre différents avantages qui pourraient vous convaincre de vous lancer rapidement. Faisons la liste !

Une plus-value rapdide à la revente

L’un des principaux avantages de devenir marchand de biens est le potentiel que ce métier offre pour réaliser des bénéfices rapides importants. En effet, il est possible de réaliser de très belles plus-values. Pour cela, vous achetez les biens immobiliers à un prix inférieur à leur valeur marchande, vous les rénovez et les revendez à un prix plus élevé.

La liberté entrepreneuriale

En tant que marchand de biens, vous avez une certaine autonomie pour gérer vos investissements et décider quels projets sélectionner. Il n’est pas obligatoire d’être rattaché à une entreprise, vous pouvez exercer cette activité en tant qu’indépendant.

La possibilité d’avoir des investissements diversifiés

Le métier de marchand de biens permet de diversifier ses investissements dans l’immobilier. Vous pouvez opter pour l’achat de différents types de biens (logements, usines, entrepôts commerces, granges, etc.) et l’investissement dans différents quartiers ou villes. De cette manière, vous adaptez votre stratégie selon les opportunités du marché.

Aucune formation requise

Chacun d’entre vous peut devenir marchand de biens dès demain. Vous n’avez pas besoin de formation scolaire spécifique. Toutefois, une connaissance du marché immobilier et des travaux reste essentielle pour mener à bien votre mission et réaliser les meilleurs profits. C’est pour cela que nous avons créé l’école Rénover Pour Gagner.

Les limites du métier de marchand de biens

Avant de vous lancer, il est nécessaire de prendre connaissance des inconvénients de ce métier. Ces limites ne sont en rien rédhibitoires. En revanche, les connaître permet de mieux vous préparer pour réussir votre nouvelle activité.

Les risques financiers

L’investissement immobilier comporte des risques financiers significatifs. Les marchands de biens doivent mobiliser des ressources financières importantes pour acheter des biens immobiliers, financer les rénovations et les coûts associés. De plus, ils peuvent être confrontés à des coûts imprévus liés aux travaux de rénovation ou aux retards de vente. Enfin, vous jouez avec des sommes souvent 10 fois plus importantes que votre capital, grâce au crédit bancaire. 10% de perte sur le total et votre investissement y passe !

Les fluctuations du marché

Le marché immobilier est sujet à des fluctuations. Différents éléments impactent le marché l’immobilier :

  • taux d’intérêt ;
  • inflation réduisant le pouvoir d’achat des Français ;
  • prix trop élevés freinant les ventes ;
  • niveau de l’offre et de la demande ;
  • aide de l’État.

Connaître les tendances du marché immobilier et savoir les anticiper est un vrai plus pour devenir un très bon marchand de biens. Dans le contexte actuel, tout change très vite, et ce qui fonctionnait il y a 2 ans ne fonctionne plus aujourd’hui. Il faut être bien entouré et à l’écoute des tendances, comme par exemple la colocation ou la rénovation énergétique.

Les contraintes légales du marchand de biens

Les transactions immobilières sont soumises à des lois et des réglementations complexes. Les connaître et les respecter sont les clés pour une activité en toute sérénité. Pour faire les choses dans les règles, il vous faudra créer une structure légale et vous entourer d’un cabinet compable.

La gestion de projet

La rénovation et la transformation de biens immobiliers nécessitent une gestion de projet efficace. Les marchands de biens doivent planifier, superviser et coordonner les travaux de rénovation, ce qui peut être chronophage. Il est alors nécessaire de s’entourer des meilleurs artisans pour déléguer en toute confiance les travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE ou valoriser le bien immobilier de manière globale. Ce n’est pas un investissement passif, vous ne serez pas rentier en 2 ans. Par contre, c’est une des voies les plus rapides vers l’enrichissement pour celui qui travaille dur et fait des opérations rentables.

Un métier qui immobilise vos liquidités

Les biens immobiliers sont des actifs relativement illiquides. Tant qu’ils ne sont pas vendus, vous ne bénéficiez pas de la trésorerie nécessaire pour relancer un projet en début d’activité (sauf si vous avez la confiance de votre banquier). Il est nécessaire de bien anticiper cette situation et de tout mettre en œuvre pour vendre le plus rapidement possible et donner vie à de nouveaux projets de rénovation.

Attention à la concurrence

Le secteur de l’immobilier attire de nombreux acteurs, soyez capable de vous démarquer pour proposer une offre immobilière plus attractive que vos concurrents. La rénovation énergétique pour améliorer le DPE par exemple est aujourd’hui un axe à envisager. Il est possible de gagner beaucoup d’argent dans ce métier, alors ne croyez pas que vous êtes le seul à repérer une bonne affaire. Des fois, il faut se demander pourquoi un coup à l’air trop beau pour être vrai …

Des compétences variées à maîtriser

Pour réussir dans ce métier, il est essentiel de disposer de compétences dans des domaines très variés. Parler à une banque mais aussi à un artisan, créer des projections financières mais aussi comprendre comment fonctionne la plomberie d’un appartement…

Vous aurez besoin de notions de finance, de gestion de projets, de gestion immobilière, de négociation, et savoir évaluer le potentiel d’un bien et le coût pour le rénover. Vous n’avez pas toutes les compétences ? Sachez vous entourer des meilleurs partenaires (architectes, entrepreneurs en construction, experts juridiques, etc.).

En tant que professionnel, vous êtes tenu responsable

Les marchands de biens sont responsables de la qualité des rénovations effectuées sur les biens qu’ils vendent. Ils peuvent être tenus responsables en cas de vices cachés ou de non-conformité.

Face à ces contraintes, il est primordial d’être vigilant à chaque étape de la rénovation pour minimiser les risques et maximiser les profits. En outre, faire des recherches approfondies sur le marché immobilier local est indispensable.

Quel est le salaire d’un marchand de biens immobilier ?

Le salaire d’un marchand de biens immobiliers varie évidement en fonction du marché immobilier local, de son volume de transactions, son expérience et de son efficacité. Cet acteur de l’immobilier ne gagne pas un salaire fixe comme un salarié. Il tire ses revenus de la plus-value réalisée sur les transactions immobilières.

Le jour de paie = la plus-value

Le principal revenu d’un marchand de biens immobiliers provient de la différence entre le prix d’achat d’une propriété (plus le coût des travaux) et le prix de vente à la suite d’une rénovation et des travaux d’amélioration. Plus la marge réalisée à la revente est élevée, plus le revenu sera important.

Le volume de transactions

Le nombre de transactions immobilières que vous réalisez chaque année aura un impact sur vos revenus. Plus vous effectuez de transactions, plus vous avez la possibilité de générer des revenus, à condition que chaque opération soit rentable.

La localisation géographique

Le marché immobilier local a un impact significatif sur les revenus d’un marchand de biens. Les marchés immobiliers dans les grandes villes ou les zones en croissance économique permettent de réaliser de belles opérations et de vendre rapidement.

L’expérience du marchand de biens

C’est peut être une banalité, mais il ne faut pas oublier que les marchands de biens immobiliers expérimentés ont tendance à gagner plus. Leur expérience leur permet de mieux évaluer le potentiel d’un bien, de gérer parfaitement les travaux et de maîtriser les risques. Ne vous découragez donc pas si vous ne gagnez pas autant que prévu à votre première opération.

La capacité de négociation

Un marchand de biens, pour réaliser des opérations très rentables, doit être un parfait négociateur. La négociation est indispensable sur deux aspects :

  • le taux d’intérêt s’il a recours au crédit pour financer ses acquisitions ;
  • le prix des biens qui peut être revu à la baisse, et ce d’autant plus s’il s’agit d’une passoire énergétique nécessitant une amélioration significative du DPE.

Avec le marché qui s’est retourné depuis l’été 2022, les acheteurs qui ont un dossier solide ou qui achètent sans crédit ont l’avantage ! On a vu certaines zones perdre 20%, et beaucoup d’agents immobiliers avouent que la marge de négociation est actuellement la plus élevée depuis 10 ans !

La maîtrise des frais et dépenses du marchand de biens

Rappelez-vous que vous devez aussi prendre en compte tous les frais liés à votre activité :

  • les coûts d’achat (acquisition du bien, frais d’agence, frais de notaire) ;
  • le coût des travaux de rénovation ;
  • le coût du financement bancaire ;
  • les frais engagés pour la vente ;
  • la fiscalité de votre activité (TVA sur la plus-value, imposition selon votre statut).

Une parfaite maîtrise de ces dépenses permet d’augmenter la marge finale.

Comment devenir marchand de biens ?

Devenir marchand de biens implique plusieurs étapes clés, de l’acquisition de compétences et de connaissances à la mise en place d’une entreprise et à la gestion de transactions immobilières.

Acquérir des compétences et des connaissances

Commencez par devenir un expert de l’immobilier. Renseignez-vous donc sur les concepts de base de l’investissement immobilier, la gestion de projets, l’évaluation des biens, la fiscalité du marchand de biens, etc. La formation Rénover pour Gagner a été pensée exactement pour vous aider à vous lancer et à générer rapidement de belles plus-values.

Gagner de l’expérience dans l’immobilier

Il s’agit d’une étape très précieuse. Travailler aux côtés d’un agent immobilier, d’un promoteur ou d’un marchand de biens permet d’en apprendre davantage sur le secteur. Si vous comptez être marchand à côté de votre travail à plein temps, alors acheter un premier bien pour vous à rénover peut vous permettre d’apprendre sans trop de risques.

Et pour ceux qui sont les plus motivés à en faire leur carrière, pourquoi ne pas aller travailler pour un marchand expérimenté ? Pas pour le salaire, mais pour apprendre plus vite !

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Établir un plan d’affaires / business plan

Pour cela, vous devez d’abord déterminer votre marché cible, le type de biens immobiliers que vous souhaitez acheter et rénover. Définissez ensuite la zone géographique dans laquelle vous souhaitez opérer.

Élaborez un plan financier détaillé incluant votre budget d’investissement, les coûts de rénovation, les prévisions de revenus et les marges bénéficiaires attendues.

Identifiez par la suite des sources de financement pour lancer votre activité (fonds personnels, prêts hypothécaires, investisseur, etc.). Pour cela, nous avons créé des simulateurs, offerts avec le wébinaire que vous organisons tous les jeudis. Cliquez ici pour vous inscrire.

Créer une structure juridique pour marchand de biens

Consultez un avocat ou un comptable pour choisir la structure juridique qui convient le mieux à votre entreprise. Cela peut être une entreprise individuelle, une société à responsabilité limitée (SARL), une société par actions simplifiée ou SAS marchand de biens. Vous pouvez parfaitement commencer par une structure simple et la faire évoluer quand vos profits augmenteront.

Notez qu’il n’est pas possible d’avoir une SCI en marchand de biens. En effet, la SCI ne peut exercer une activité commerciale.

Se constituer un réseau professionnel

Établissez des relations avec des professionnels de l’immobilier tels que des agents immobiliers, des artisans, des architectes, des diagnostiqueurs, des avocats spécialisés en immobilier, etc. Ces contacts peuvent être essentiels pour le succès de vos transactions. Plus vous ferez de projets, plus vous aurez un grand réseau pour vous aider. D’où l’importance de se concentrer sur une ville en particulier.

Trouver des opportunités d’investissement

Surveillez le marché immobilier local pour identifier des biens immobiliers à fort potentiel (propriétés en vente, biens mis aux enchères, biens sur le marché depuis de nombreux mois, etc.). En plus des alertes classiques Leboncoin et Seloger, nous conseillons aux plus motivés d’entre vous d’appeler chaque semaine tous les agents immobiliers de votre ville qui ont en général des biens qui correspondent à vos critères. En faisant ça, vous aurez sûrement une bonne surprise un jour. C’est comme ça que vous serez peut être le premier – et le seul à visiter une pépite !

Évaluer les biens et négocier

Apprenez à évaluer correctement les biens immobiliers en prenant en compte leur état, leur emplacement, leur potentiel de rénovation et leur valeur marchande. Pour cela, on vous réfère une fois de plus à la formation et nos 14 modules…

Superviser les rénovations

Gérez les travaux de rénovation pour une valorisation optimale qui déclenchera une revente rapide. Législation, règle de sécurité, apprenez à maîtriser toutes les contraintes des travaux. Faites plusieurs devis pour apprendre à chaque fois un peu plus, allez vous-mêmes à Casto et Leroy Merlin pour comparer les prix et ne pas vous faire avoir, et demandez conseils aux autres membres de la communauté.

Marketer et vendre

Mettez en vente les biens rénovés sur le marché immobilier. Travailler avec un agent immobilier peut être utile pour atteindre un public plus large.

Gérez le processus de vente, y compris les négociations avec les acheteurs potentiels pour revendre au meilleur prix (tout en respectant le prix du marché pour maximiser les chances de vendre vite). Pensez à « pimper » votre bien avec quelques éléments de décos qui feront un impact dès l’entrée dans le lieu.

Gérer les aspects financiers

Gérez vos finances de manière prudente, assurez-vous de bien maîtriser vos coûts et la rentabilité de votre opération, c’est la clé de la réussite.

Apprendre de chaque transaction

Chaque transaction immobilière est une opportunité d’apprentissage. Analysez ce qui a bien fonctionné et ce qui pourrait être amélioré pour vos prochaines transactions.

Devenir marchand de biens demande du temps et de la persévérance. Ne jetez pas votre dévolu sur un bien immobilier avant d’avoir analysé sa capacité à générer une plus-value suffisante pour pérenniser votre activité.

Vous voulez lancer votre première opération de marchand de biens ?​​

Résumer et expliquer comment se lancer pour faire une plus-value rapide est difficile avec un simple article de blog.

Cependant, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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