Vous rénovez une passoire thermique pour améliorer sa note au DPE et la proposer à la location et vous vous demandez si vous allez gérer le bien vous-même ou déléguer la gestion locative à une agence immobilière ?
Cet article présente une synthèse des avantages et des inconvénients du mandat de gestion et devrait vous permettre de choisir la solution la plus adaptée à vos besoins en tant qu’investisseur.
Quelle est la mission de l’agence de gestion locative ?
La gestion semi-déléguée et la gestion déléguée
Les agences immobilières proposent principalement deux types de gestion locative :
- La gestion locative semi-déléguée : l’agence immobilière prend en charge une partie de la gestion locative du bien et le propriétaire conserve certains pouvoirs décisionnels.
- La gestion locative déléguée : le bailleur confie entièrement la gestion locative de son bien immobilier à une agence.
Quelle que soit la formule que vous choisissez, vous avez la possibilité d’incorporer dans le mandat des clauses sur mesure. Par exemple, vous pouvez indiquer dans le mandat de gestion que le gestionnaire peut effectuer des travaux jusqu’à tel montant mais qu’au-delà il doit demander votre accord.
Les tâches que vous pouvez confier à l’agence immobilière
Le mandat de gestion, auquel on peut ajouter des clauses personnalisées, contient en règle générale une liste de prestations relativement similaire à celle détaillée ci-dessous.
Les tâches de gestion courante
- Émettre les avis d’échéance, percevoir les loyers et les charges provisionnelles, délivrer les quittances,
- Envoyer les relances en cas d’impayé de loyer, lancer les procédures judiciaires le cas échéant,
- Effectuer la régularisation des charges locatives à réception de la régularisation annuelle des charges du syndic s’il s’agit d’un bien en copropriété,
- Procéder à l’augmentation annuelle du loyer conformément au bail,
- Demander chaque année l’attestation d’assurance, contracter éventuellement une assurance propriétaire non occupant (PNO), déclarer les sinistres et suivre le dossier,
- Régler les appels de fonds et les régularisations de charges émis par le syndic de copropriété,
- Régler l’impôt foncier,
- Réaliser au minimum une visite annuelle du logement et faire un rapport au propriétaire,
- Gérer les éventuels litiges,
- Procéder aux travaux nécessaires, effectuer la réception des travaux et régler les prestataires,
- Rédiger le renouvellement de bail, le faire signer et reconstituer les dossiers de garantie ou de cautionnement le cas échéant et refaire signer les actes,
- Réaliser l’état des lieux de sortie du locataire.
- Restituer le dépôt de garantie après avoir retenu une provision de 20% maximum en attendant la régularisation des charges du syndic, plus éventuellement une provision (basée sur un devis à neuf auquel on applique un coefficient de vétusté) en cas de dégradation des équipements,
- Envoyer au bailleur les éléments permettant d’établir sa déclaration des revenus locatifs et remplir l’imprimé 2042-RICI pour les logements éligibles à un dispositif de défiscalisation.
Les tâches accessoires à la gestion
Dans le cadre du mandat de gestion, vous pouvez également déléguer la relocation du logement (location meublée ou nue) en cas de départ du locataire, auquel cas l’agence sera amenée à :
- Faire effectuer les diagnostics techniques requis (DPE, plomb, amiante, gaz, électricité…),
- Élaborer une annonce immobilière pour la mise en location du logement,
- Prospecter des candidats locataires,
- Planifier les visites pour les potentiels locataires,
- Évaluer et choisir les dossiers les plus appropriés,
- Préparer le contrat de location,
- Finaliser la signature du bail avec le locataire,
- Préparer le dossier de garantie de location ou l’acte de cautionnement et le faire signer par les garants.
- Conduire l’état des lieux d’entrée avec le locataire.
Vous avez aussi la possibilité de mandater le gestionnaire afin qu’il assiste aux assemblées générales de la copropriété et prenne part aux votes.
Si vous souhaitez faire délivrer un congé pour vente ou pour reprise, l’agence peut également se charger de le rédiger avant de le faire délivrer, de préférence, par un huissier.
Avantages et inconvénients de déléguer la gestion locative d’un bien immobilier
Prendre un gestionnaire pour votre investissement locatif : les avantages
Engager une agence immobilière pour prendre en charge tout ou partie de la gestion locative de votre bien présente de nombreux avantages. Parmi les avantages de la gestion locative déléguée, on peut notamment citer :
- l’optimisation de la durée de location du bien immobilier : une agence immobilière mettra en œuvre tous les moyens possibles pour assurer une occupation continue du bien, réduisant ainsi les périodes de vacance locative et maximisant ainsi la rentabilité du bien pour le propriétaire. Ce service revêt une grande importance, surtout lorsque le propriétaire manque de temps pour rechercher un nouveau locataire ou qu’il est éloigné du logement. L’agent immobilier mandaté par le propriétaire a un intérêt direct à trouver un locataire, étant donné que sa rémunération dépend de la réussite de cette mission ;
- la réduction des risques d’erreurs pour ce qui est de la préparation des déclarations fiscales ;
- le respect de la réglementation : en plus de ses obligations contractuelles envers le propriétaire, l’agent immobilier est également tenu de fournir des conseils. Le bailleur peut ainsi bénéficier de nombreux conseils et informations utiles sur la gestion de son bien immobilier. La connaissance approfondie de l’agent du marché locatif peut constituer un véritable atout pour le propriétaire, qui est parfois susceptible de manquer d’informations sur la réglementation en vigueur ;
- en tant qu’investisseur, vous devez vous dégager du temps afin de rechercher de nouvelles affaires, soit pour de l’investissement locatif, soit pour réaliser des opérations d’achat revente. Or, gérer toutes les tâches, depuis la recherche de locataire jusqu’au recouvrement des loyers impayés en passant par les travaux dans le logement, peut être chronophage ;
- la tranquillité d’esprit concernant les obligations légales et administratives, car vous avez accès à l’expertise d’une équipe de spécialistes. Ils vous assistent dans tous les domaines de la gestion locative comme fixer le loyer, les assurances, le calcul des charges et la résolution des litiges. Leur connaissance du marché local vous permet de bénéficier de conseils permettant de maximiser la rentabilité de la location.
Les inconvénients du mandat de gestion
Déléguer la gestion locative de son investissement locatif présente comme premier inconvénient le coût. Les agences sont libres de fixer leurs honoraires et facturent pour la plupart des frais de gestion locative s’élevant de 5 à 10% des loyers encaissés, ce qui peut avoir un impact non négligeable sur la rentabilité de l’investissement.
Quant au contrôle sur la location du bien, l’agent immobilier est tenu de rendre compte au propriétaire des actions entreprises dans le cadre de la location au moyen de comptes-rendus de gérance. Cependant, de nombreuses tâches quotidiennes et mineures échappent au contrôle direct du propriétaire. Pour ces raisons, certains bailleurs optent parfois pour un mandat semi-délégué afin de pouvoir conserver une partie de leurs prérogatives.
Quid de la gestion locative en ligne ?
Du fait de son existence exclusivement en ligne, une agence virtuelle n’est pas liée à un emplacement physique spécifique. Elle est ainsi capable de gérer votre bien, qu’il soit en vente ou en location, peu importe sa localisation géographique, que ce soit dans une ville ou une région donnée.
Des prestations moins chères qu’une agence traditionnelle
Tandis que les agences traditionnelles peuvent facturer des honoraires pouvant atteindre jusqu’à 10 % des loyers mensuels, les néo-agences proposent des tarifs bien souvent inférieurs à 5 %. De plus, la digitalisation du processus de recherche de locataires contribue à réduire considérablement les risques de vacance locative.
Et c’est la même chose en ce qui concerne les frais de mise en location : les agences de gestion locative en ligne facturent moins que les agences physiques. Ainsi, lors de l’entrée du locataire, le propriétaire ne paie généralement qu’entre 50 % et 80 % du loyer contre un loyer en moyenne avec une agence traditionnelle.
Une interface bailleur complète en ligne
Les agences immobilières en ligne proposent également un espace réservé aux propriétaires :
- pour suivre l’évolution de leur bien immobilier,
- avec des conseils pour une gestion optimale de la location.
Toutes les démarches sont réalisées à distance, via le site web ou la plateforme spécifique de l’agence. Avec cette interface centralisée, la gestion devient rapide et intuitive. Il est facile de consulter à tout moment et depuis partout les rapports de visites, les dossiers des locataires, les éléments comptables concernant le logement ainsi que les contrats de location.
Un avantage non négligeable si vous avez investi dans un logement se trouvant loin de chez vous, et notamment si vous êtes expatrié.
Faut-il confier la gestion locative de son bien ?
La gestion locative par un professionnel offre l’avantage de décharger le propriétaire des soucis liés à la gestion quotidienne du bien. Cependant, cette approche engendre des frais significatifs qui impactent le cashflow de l’investissement immobilier.
Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte pour décider de confier ou non la gestion locative de votre bien immobilier, dont en premier lieu :
- La situation géographique du bien (sa distance par rapport à votre lieu de résidence).
- Votre disponibilité pour effectuer l’ensemble des tâches de gestion mais également pour intervenir en cas de besoin ou d’urgence (contraintes horaires).
Il vous revient de décider si vous préférez vous en occuper personnellement afin d’augmenter la rentabilité ou si vous préférez déléguer cette tâche, ce qui vous conduira immanquablement à réduire le rendement de la location.
Il est important de noter que les agences immobilières sont des professionnels du secteur et disposent donc de diverses assurances qui pourraient vous protéger en cas de faute professionnelle entraînant une pénalité ou un redressement fiscal.
Les montages de défiscalisation comportent leurs propres contraintes, et il est judicieux de faire appel à des professionnels pour en assurer la gestion. Ce choix peut également être motivé par une mutation professionnelle ou une expatriation.
