La dent creuse en immobilier : une opportunité de surélévation

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
La dent creuse en immobilier : une opportunité de surélévation

Vous avez certainement remarqué dans certaines zones urbaines une diversité de hauteurs entre les immeubles au sein du même quartier, voire de la même rue. Les dents creuses, bâtiments encastrés entre deux immeubles plus hauts, constituent des biens à fort potentiel pour les marchands de biens dans la mesure où les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) autorisent généralement leur surélévation sous certaines conditions. Cela génère des opportunités pour les professionnels de l’immobilier qui ont la possibilité de créer de la surface habitable en ajoutant un ou des étages sur l’immeuble existant.

Voyons de près ce qu’on appelle une dent creuse dans l’immobilier, les critères à remplir pour pouvoir la surélever et tous les avantages qu’elle présente pour un marchand de biens.

Qu’est-ce qu’une dent creuse en immobilier ?

Qu'est-ce qu'une dent creuse en immobilier ?

La surélévation sur dent creuse constitue une solution d’agrandissement idéale pour répondre à la densité urbaine, particulièrement adaptée à Paris et toute la région Île-de-France. Ce type de projet d’extension permettant de contribuer à résoudre les problèmes de logement rencontrés dans les grandes villes est en règle générale compatible avec les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et bien perçu par les services d’urbanisme. En outre, depuis 2018, l’urbanisation des dents creuses est favorisée car autorisée par l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi « ELAN ».

Quelles démarches d’urbanisme faut-il effectuer pour surélever un immeuble existant ? 

En matière d’urbanisme, afin que le projet de surélévation d’un immeuble soit accepté, il faut dans quasiment tous les cas fournir une étude de structure – afin de s’assurer que l’immeuble peut supporter un ou plusieurs étages supplémentaires – ainsi qu’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Il est essentiel d’entreprendre ces démarches administratives en amont pour éviter les surprises et retards.

Dans le cadre d’une copropriété, la réalisation des travaux peut être entreprise par l’un des copropriétaires ou par le syndicat des copropriétaires. Mais le cas de figure qui nous intéresse ici est celui du marchand de biens qui acquiert un immeuble de ce type afin de le surélever et d’ajouter de la surface habitable sans modifier l’emprise au sol.

Ajouter un ou des étages à un immeuble existant

La surélévation d’un immeuble sur dent creuse implique l’ajout d’un ou plusieurs étages supplémentaires au-dessus d’un bâtiment déjà existant, situé entre deux autres immeubles de hauteur supérieure. Ce processus peut également impliquer des modifications du toit. Avant le début des travaux, une évaluation de la structure porteuse et des fondations est effectuée pour déterminer leur capacité à supporter la nouvelle construction. D’autre part, l’intervention d’un ingénieur est parfois nécessaire pour conseiller sur les travaux à entreprendre, notamment en recommandant un renforcement de la structure porteuse.

Le bois s’avère être le matériau le plus approprié pour ce type de construction. Robuste, il s’adapte à diverses combinaisons pour renforcer sa structure. En termes d’esthétique, une ossature en bois offre une multitude de possibilités.

L’une des autres qualités du bois, non négligeable, réside dans sa légèreté. C’est en effet une condition idéale pour un projet de surélévation. Une construction en bois permet d’éviter les risques de surcharge responsables de l’effondrement.

De plus, le bois présente différentes vertus bénéfiques pour une surélévation. Il est naturellement isolant et doté d’un régulateur d’hygrométrie qui maintient un taux d’humidité stable. Il est également capable de stocker efficacement la chaleur, ce qui permet de réaliser des économies d’énergie. Son aspect chaleureux ajoute également au charme du bois. Enfin, une surélévation en bois est disponible sous forme de kit et peut être rapidement installée.

Quelles sont les réglementations à respecter pour surélever un immeuble ?

En ce qui concerne les réglementations, il est important de savoir qu’un projet de surélévation implique une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, ce qui nécessite de demander une autorisation préalable à la mairie. Selon le code de l’urbanisme, un permis de construire est requis si la surface de plancher dépasse 40 m2.

De plus, l’assistance d’un architecte est obligatoire si la surface de plancher des travaux excède 150 m2. Étant donné que la création d’une surélévation est un processus complexe, faire appel à une entreprise spécialisée dans la construction garantit la qualité du résultat final. Recourir à une entreprise peut en outre faciliter la gestion du dossier de permis de construire, qui est susceptible également d’être complexe.

Les dents creuses : des biens avec du potentiel, parfaits pour les marchands de biens

Le phénomène de la construction en surélévation, qui implique l’ajout d’un ou plusieurs niveaux supplémentaires au sommet d’un bâtiment existant, gagne en popularité. Particulièrement dans les environnements urbains denses où l’accès au foncier est limité, cette méthode répond efficacement à la demande croissante de logements en permettant la création de surfaces supplémentaires.

Pour vous qui effectuez ou projetez d’effectuer des opérations de marchand de biens, c’est l’occasion rêvée de créer du foncier sans construire un immeuble neuf.

Si les appartements du bâtiment affichent une piètre note au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et sont classés dans la catégorie des passoires thermiques, vous serez en position de réaliser un véritable coup de maître car vous pourrez négocier avec le propriétaire un prix d’acquisition de l’immeuble très bas. Sachant que derrière, vous réaliserez une surélévation qui :

  • vous permettra de créer de la surface habitable supplémentaire,
  • aura un impact positif sur la performance énergétique du bâtiment en offrant de nouveaux logements de haute qualité et sortis du statut de passoires thermiques sans même effectuer une rénovation intérieure majeure.
  • améliorera l’isolation de la résidence grâce au nouveau toit intégralement étanche.

La surélévation d’immeuble : un potentiel de valorisation à ne pas sous-estimer

Bien que l’entreprise puisse paraître coûteuse et complexe, elle représente une opportunité lucrative pour les investisseurs, particulièrement dans les grandes villes et notamment la capitale. A Paris, le coût d’une surélévation varie entre 2 000 € et 4 500 € par m², alors que le prix médian du mètre carré de foncier s’élève à 10 665 € en avril 2024. Par exemple, en érigeant une surélévation de 100 m² au cœur du 8ème arrondissement pour environ 300 000 €, on peut la revendre à 100 mètres x 12 931 € soit quasiment 1,3 million d’euros un an plus tard. Il s’agit d’un retour sur investissement exceptionnel de plus de 400 % que peu d’autres placements offrent à l’heure actuelle.

En termes de délai, il faut compter 3 mois d’instruction du permis de construire et 2 mois de recours des tiers. Les travaux en eux-mêmes durent généralement 3 à 6 mois, dont 1 à 3 mois de gros-œuvre. Les dents creuses sont souvent considérées comme une forme d’investissement sûre et attrayante, car elles offrent :

  • une rentabilité élevée ;
  • un risque faible ;
  • la possibilité de réaliser vos actifs à court terme. Vos fonds sont immobilisés bien moins longtemps que pour une construction ce qui vous permet de les réinvestir sur d’autres projets rapidement.
Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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