Diviser une maison en appartements : comment améliorer sa rentabilité locative ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
diviser une maison en appartement
Vous souhaitez diviser une maison en appartements ? Bonne idée, mais il ne faut rien laisser au hasard. L’initiative de diviser une maison en plusieurs appartements est une décision qui exige une réflexion approfondie, basée sur des calculs de rentabilités précis avant de se lancer dans un tel projet. De la réglementation à la gestion des travaux, voici tout ce qu’il faut savoir pour vous permettre de réussir votre projet !

Pourquoi diviser une maison en appartements ?

Moins d’offres et plus de demandes : besoin de plus de lots

Une étude menée par le site Pap.fr, une plateforme d’annonces immobilières entre particuliers, a révélé qu’en 2022 la demande locative a connu une croissance de 9 %, tandis que l’offre a diminué de 5 % par rapport à 2019 et près de 96,7 % des personnes interrogées ont affirmé avoir rencontré des difficultés pour trouver un logement. Ainsi, une augmentation du nombre de lots permet de répondre à cette demande locative croissante. De surcroît, cette tendance ne risque pas de s’estomper de sitôt, étant donné que la demande locative continuera de croître parallèlement à la croissance démographique.

Rénover pour gagner en classe énergétique

Si à cela on ajoute la loi Climat & Résilience concernant la transition énergétique, de nombreux biens ne vont plus pouvoir être loués et donc l’offre locative va diminuer s’ils ne sont pas rénovés à temps. Pour rappel, la loi Climat & Résilience impose des mesures qui visent à diminuer la quantité de logements consommant beaucoup d’énergie (classes F et G), en encourageant leur rénovation énergétique. Le but est de s’assurer que tous les logements qualifiés de « passoires thermiques » soient réhabilités dans les dix prochaines années. Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées étiquette G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F).

7 avantages de diviser une maison en appartements :

  • Répondre à une demande locative en constante augmentation
  • Diminuer le risque de vacance locative en disposant de plusieurs locataires plutôt qu’un seul.
  • Éviter les problèmes liés à la copropriété.
  • Augmenter sa rentabilité en achetant une plus grande surface, et payer moins cher par m2 en conséquence.
  • Augmenter les loyers perçus grâce à 2 lots au lieu d’un. En effet, 2 petits appartements se louent toujours plus cher qu’une grande maison.
  • Améliorer le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : diviser une maison en plusieurs appartements implique des travaux d’envergure. C’est donc l’occasion d’anticiper la loi Climat & Résilience et améliorer le DPE de votre bien afin d’éviter les interdictions de louer.
  • Attention néanmoins à ne pas sous-estimer le coût des travaux. Mais si vous êtes un lecteur régulier du blog, vous savez déjà estimer le coût des travaux comme un pro !

Quelle réglementation est obligatoire pour diviser sa maison en appartements ?

Avant de se lancer dans une division de maison en appartement, il est important de connaître toute la réglementation. On la passe en revue !

Division officielle ou division non officielle ?

Il existe deux types de division immobilière : la division « officielle » et la division « non officielle » :
  • La première se rapporte à la subdivision d’un bien immobilier en plusieurs appartements. Les lots, qui se distinguent sur le plan juridique, peuvent être cédés indépendamment les uns des autres.
  • La deuxième, plus fréquemment exploitée dans le cadre de la location saisonnière ou de la colocation, se rapproche davantage de la restructuration intérieure de la propriété originale : des zones de vie distinctes sont élaborées, mais elles sont intégrées à un même lot sur le plan juridique (seule la propriété dans son ensemble peut être cédée).

Est-il nécessaire d’obtenir une autorisation de la mairie pour diviser une maison en appartements ?

Toutes les rénovations intérieures d’un logement, qu’il s’agisse de modernisation, de rafraîchissement, de rénovation moyenne, ou de division « non officielle » ne requièrent aucune déclaration. Cependant, il est essentiel de le déclarer dans les cas suivants :
  • L’augmentation de la surface de plancher, par exemple l’agrandissement d’un bâtiment ou l’aménagement d’un grenier ou d’une annexe en habitation.
  • Toute modification de l’apparence extérieure d’un bien immobilier, comme le remplacement d’une fenêtre, la création d’une ouverture, un nouveau choix de couleur de façade, etc.
  • Le ravalement de façade dans une zone ABF.
  • Le changement d’usage, par exemple la transformation d’un local commercial en habitation.
  • La division « officielle » d’un bien immobilier
Dans ces cas, il est obligatoire de procéder à une déclaration préalable ou de demander un permis de construire en fonction de la surface, du type de travaux, etc.

Déclaration préalable ou permis de construire ?

En règle générale, si vous souhaitez faire une division « non officielle » de votre maison en appartements, alors vous n’allez pas agrandir la surface habitable ou modifier l’extérieur de votre maison. Dans ce cas il n’y a pas besoin de déclaration préalable ou de permis de construire. Néanmoins, si vous envisagez par exemple d’aménager les combles, de transformer un garage en chambre, de changer les fenêtres ou bien de faire une division officielle (avec création d’un nouveau lot, nouvelle arrivée d’eau et nouveau compteur électrique), alors il est requis de faire une déclaration préalable ou un permis de construire suivant les travaux à effectuer.

Cas particulier : quand est-il obligatoire de passer par un architecte ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour les surfaces de plus de 150 m². Selon l’article R. 4312 du Code de l’urbanisme, l’intervention d’un architecte est exigée pour les travaux qui transforment la structure d’un bien dont la surface habitable excède 150 m². Dans tous les cas, c’est une mesure fortement suggérée pour le projet de diviser une maison en plusieurs appartements au vu de l’ampleur des travaux. Prenons l’exemple d’une maison de 130 m². Vous envisagez d’exploiter les combles qui ont une surface de plancher de 50 m² (c’est-à-dire une surface avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m). Suite aux travaux, la surface totale s’élève donc à 180 m², cela nécessite l’assistance d’un architecte !

Comment diviser sa maison en appartements et s’assurer du bon déroulement des travaux ?

On fait le point sur les coûts associés au projet de division d’une maison en appartements et les étapes clés des travaux. diviser une maison en appartement

Quel est le coût associé à une division de maison en appartements ?

Tout d’abord, avant de vous expliquer les étapes à connaître pour diviser sa maison en appartement, il est primordial de connaître les coûts liés à ce projet. Il est possible de diviser en 5 catégories les types de rénovations pour estimer leur coût :
  • Remise au goût du jour – prix moyen de 200 € / m2
  • Rafraîchissement – prix moyen de 550 € / m2
  • Rénovation moyenne / Réaménagement – prix moyen de 800 € / m2
  • Réfection intérieure totale – prix moyen de 1000 € / m2
  • Réhabilitation complète – prix moyen de 1 300 € / m2
Dans le cas d’une division, on parle en général d’une Rénovation moyenne / Réaménagement ou d’une réfection intérieure totale suivant le réaménagement nécessaire avec des coûts importants estimés entre 800€ et 1000€ / m2. Cependant, ces investissements offrent aussi une occasion de bénéficier de rendements locatifs élevés. La rénovation n’est pas une science exacte, donc les coûts mentionnés ici sont uniquement indicatifs afin de donner une idée approximative et faciliter vos décisions dans votre stratégie de rénovation. Pour estimer les coûts plus précisément, comme expliqué dans la formation offerte sur ce site, vous devez toujours faire au moins 3 devis d’artisan par corps de métier, et maîtriser le sujet avant afin de parler le même langage qu’eux. Il est souvent compliqué de trouver les bons artisans, c’est pour cela que c’est également un sujet abordé dans la formation afin d’assurer le succès et la rentabilité d’un tel projet de rénovation.

Organiser les phases de ses travaux pour garantir le succès de la division de sa maison en appartements.

Chaque corps de métier regroupe différentes tâches requises à la réalisation d’un projet de rénovation. Bien qu’il soit impossible de couvrir toutes les tâches de rénovation, voici les étapes les plus couramment rencontrées dans un projet de rénovation typique, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble. En envisageant les rénovations de cette manière, vous obtiendrez une solide compréhension de la séquence chronologique d’un projet.

Voici les 4 étapes de la colonne vertébrale d’une rénovation :

Étape 1 : les priorités absolues
Les tâches primordiales à traiter en premier sont celles qui pourraient entraver le démarrage ou la progression du projet. Ce sont les éléments qui présentent un risque direct de dommages ou de surcoûts pour le bien. Ces aspects doivent être traités sans délai au commencement des rénovations et, à moins de circonstances exceptionnelles, ces points doivent être résolus avant de passer à la phase 2.
Étape 2 : les travaux bruts
Dès que tous les plans sont finalisés, les autorisations obtenues et toutes les menaces majeures à l’intégrité du bien éliminées, il est temps de s’attaquer aux travaux « bruts » de la rénovation. À l’intérieur du bien, le « brut » fait référence généralement à la préparation, y compris la mise en place des réseaux primaires techniques (alimentation électrique, eau froide, évacuation, etc.), la remise à niveau des sols, etc. À l’extérieur, le terme « brut » fait allusion à tous les travaux requis pour l’implantation d’une extension.
Étape 3 : les préparations
Une fois que les composants majeurs extérieurs, le gros œuvre, la mise hors eau et hors vent et les préparations techniques sont achevés, il est temps de se concentrer sur ce qu’on appelle le « travail inachevé ». À l’intérieur, cela comprend tous les éléments nécessaires pour isoler et fermer les plafonds et les murs, ainsi que toute la menuiserie de base.
Étape 4 : les finitions
Cette étape est en général la plus excitante du projet. Le logement commence réellement à prendre l’allure d’un logement neuf, avec les volumes visibles. Il est maintenant temps de réaliser tous les travaux de finition. Ils comprennent la peinture, le revêtement de sol, le carrelage et tous les éléments qui pourraient donner le coup de cœur pour votre logement. Il est important de bien planifier cette partie du projet. En effet, les choses peuvent aller vite si le chantier a bien été préparé ou traîner pendant une longue période si ce n’est pas le cas. C’est également à ce stade où il est possible de bricoler soi-même afin de faire des économies. De manière à ne pas exploser son budget, il est crucial de définir un cahier des charges qui regroupera toutes les dépenses en amont. Si vous souhaitez en savoir plus concernant les projets de rénovation, vous trouverez une formation sur ce site, inscrivez-vous au prochain webinaire en ligne sur la rénovation stratégique.

Diviser une maison en appartements : quelles sont les obligations légales ?

Les nouveaux logements aménagés dans une maison doivent se conformer à certaines normes établies pour les logements neufs en matière de surface habitable. De ce fait, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation recommande fortement de planifier pour chaque appartement :
  • Un espace minimal de 14 m² ;
  • Un volume minimal de 33 m³.
Il n’est pas obligatoire de faire appel à un géomètre expert, cependant, ce professionnel peut fournir une assistance précieuse pour déterminer avec exactitude les surfaces de plancher. Il vous prémunira d’un potentiel litige de la part des locataires à venir.

Respecter les critères d’un logement décent

L’autre impératif majeur consiste à respecter les critères d’un logement décent, tels que définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Outre la superficie mentionnée précédemment, chaque appartement doit ainsi proposer à minima :
  • Un système de chauffage adapté et fonctionnel, avec des mécanismes adéquats pour l’approvisionnement en énergie et l’évacuation des produits de combustion. Dans les départements d’outre-mer, ces exigences peuvent ne pas être nécessaires en raison des conditions climatiques locales.
  • Une installation d’approvisionnement en eau potable, capable de fournir de l’eau avec une pression et un débit adéquats pour une utilisation normale par les occupants.
  • Des systèmes d’évacuation pour les eaux usées et les eaux-vannes, conçus de manière à empêcher les remontées d’odeurs et d’effluents, et équipés de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine équipé pour accueillir un appareil de cuisson. Ce coin cuisine comprend également un évier relié à un système d’alimentation en eau chaude et froide et à un système d’évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire se trouve à l’intérieur du logement. Elle comprend des toilettes séparées de la cuisine et de la salle à manger, ainsi qu’un équipement pour la toilette corporelle (une douche ou une baignoire), qui garantit l’intimité et est alimenté en eau chaude et froide. Un système d’évacuation des eaux usées est également installé. Pour un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut se limiter à des toilettes situées hors du logement, à condition qu’elles soient dans le même bâtiment et facilement accessibles.
  • Un réseau électrique permettant un éclairage adéquat de toutes les pièces et des zones d’accès, et alimentant les appareils électroménagers essentiels à la vie quotidienne.
Il est fondamental de considérer que la fourniture de tous ces équipements, dans une maison autrefois destinée à un usage individuel, peut nécessiter d’importants travaux de rénovation. Par exemple, le chantier peut contraindre la mise en place de nouvelles conduites d’eau ou de nouvelles installations électriques. De plus, il est essentiel d’établir une séparation nette entre les zones privées de chaque logement (palier et porte d’entrée) et de mettre en place des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité distincts pour chaque unité d’habitation. À noter également qu’avec la loi Climat & Résilience, à partir du 1er janvier 2023, un logement est considéré comme décent sur le plan énergétique si sa consommation d’énergie (incluant le chauffage, l’éclairage, l’eau chaude, la ventilation, le refroidissement, etc.), évaluée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne dépasse pas 450 kWh/m2 en France métropolitaine. C’est donc l’occasion d’améliorer son DPE avec des travaux en rénovation énergétique comme cela est abordé dans le webinaire offert sur ce site afin d’éviter un gel des loyers !

Conseil pour faciliter le succès de division d’une maison en appartements

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Valider votre projet avant d’acheter grâce à un certificat d’urbanisme opérationnel !

La mairie est l’organisme compétent pour valider ou non votre projet de division immobilière. Elle peut refuser votre demande pour plusieurs raisons, notamment si votre projet ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur ou si les réseaux électriques et d’assainissement ne peuvent pas supporter les nouveaux logements. Pour éviter ce genre de situation, il est donc crucial de demander un certificat d’urbanisme opérationnel avant même de signer le compromis de vente. Ce document permet de vérifier si votre projet est réalisable ou non, en fonction des règles d’urbanisme en vigueur. Et pour cela, il suffit de demander un certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie pour s’assurer que votre projet sera validé. Ce document est facile à remplir, peut se faire directement en ligne et sera examiné par tous les services décideurs, tels que l’urbanisme, Enedis, la compagnie des eaux et d’assainissement, et éventuellement les Architectes des Bâtiments de France.

Vous avez la réponse sous 2 mois !

Même s’il ne s’agit pas d’une autorisation officielle, ce document vous permet de valider la faisabilité de votre projet pendant 18 mois, même s’il y a un changement de règle d’urbanisme entre-temps. Une fois ce certificat d’urbanisme opérationnel qui valide le projet de division est obtenu, on peut lancer les démarches officielles comme l’achat de la maison, la rédaction des devis travaux, la demande de compteurs supplémentaires à Enedis, etc. Sans oublier le permis de construire ou la déclaration préalable si nécessaire. C’est l’un de ces documents qui officialise la division. Pour obtenir le Cerfa, vous pouvez vous rendre sur le site service-public.fr.

Comment sélectionner la maison parfaite pour votre projet ?

Afin de choisir la maison parfaite pour un projet de division voici quelques conseils :
  • Prendre en considération que lors d’un projet de transformation d’une maison en appartements, l’insonorisation joue un rôle crucial pour éviter une rotation fréquente de locataires due aux nuisances sonores. Il sera probablement requis de réaliser une isolation des sols, de mettre en place un faux plafond ainsi que des cloisons SAD. Pour ces travaux, les espaces intérieurs de la maison, en particulier la hauteur sous plafond, seront d’une importance capitale.
  • La maison ne doit pas faire l’objet d’un arrêté de péril, cela signifierait que sa solidité est remise en cause et présente un danger pour les habitants.
  • Ne pas sous-estimer le coût des travaux afin d’avoir un calcul de votre futur rendement locatif juste.

Conclusion

Comme nous l’avons détaillé tout au long de cet article, la division d’une maison en différents appartements est un excellent moyen d’optimiser vos rendements locatifs, tout en se préparant aux exigences de la loi Climat & Résilience pour améliorer l’efficacité énergétique de votre bien et éviter les contraintes locatives. Cependant, ce type de projet demande un certain savoir-faire pour garantir son succès et sa rentabilité. Nous vous invitons donc à vous inscrire à notre webinaire offert, où vous pourrez approfondir vos connaissances sur la rénovation stratégique et faire de ce projet de division d’une maison en appartements un succès !
Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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