Diviser une maison en appartements est une stratégie populaire pour gagner de l'argent et se créer un patrimoine rentable. Bien effectué, c'est une des stratégies les plus puissantes pour générer de belles rentabilités.
Cependant, cette stratégie n'est pas aussi simple qu'il n'y paraît. Si vous vous lancez sans connaissances, vous risquez de vous retrouver dans des situations cauchemardesques. Dans cet article, nous allons examiner les précautions à prendre pour diviser une maison en appartements avec succès.
Beaucoup d'investisseurs débutants se lancent dans la division immobilière sans préparation adéquate. Ils sont souvent attirés par les promesses de gains rapides et ne prennent pas le temps de comprendre les risques. Cela peut conduire à des erreurs coûteuses et à des déceptions.
Pour rappel, la mairie est l'organisme compétent pour valider ou non votre projet de division immobilière. Elle peut refuser votre demande pour plusieurs raisons, notamment si votre projet ne respecte pas les règles d'urbanisme en vigueur ou si les réseaux électriques et d'assainissement ne peuvent pas supporter les nouveaux logements.
Pour éviter ce genre de situation, il est donc crucial de demander un certificat d'urbanisme opérationnel avant même de signer le compromis de vente. Ce document permet de vérifier si votre projet est réalisable ou non, en fonction des règles d'urbanisme en vigueur.
Et pour cela, il suffit de demander un certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie pour s'assurer que votre projet sera validé. Ce document est facile à remplir, peut se faire directement en ligne et sera examiné par tous les services décideurs, tels que l'urbanisme, Enedis, la compagnie des eaux et d'assainissement, et éventuellement les Architectes des Bâtiments de France.
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Même s'il ne s'agit pas d'une autorisation officielle, ce document vous permet de valider la faisabilité de votre projet pendant 18 mois, même s'il y a un changement de règle d’urbanisme entre-temps.
Une fois ce certificat d'urbanisme opérationnel qui valide le projet de division est obtenu, on peut lancer les démarches officielles comme l'achat de la maison, la rédaction des devis travaux, la demande de compteurs supplémentaires à Enedis, etc.
Sans oublier le permis de construire ou la déclaration préalable. C'est l'un de ces documents qui officialise la division.
Pour obtenir le Cerfa, vous pouvez vous rendre sur le site service-public.fr.
Si vous ne le trouvez pas, n'hésitez pas à me demander le lien direct dans les commentaires ci-dessous et je le posterais.
Indiquez en clause suspensive dans le compromis par exemple que " l’achat est soumis à l’acceptation de l'urbanisme et des services compétents via un certificat d'urbanisme opérationnel pour la réalisation de X appartements ".
Cette clause est importante car vous pourrez sortir de la vente en cas de refus de votre projet de division, et vous éviterez ainsi de vous retrouver avec une maison indivisible entre les bras.
Un autre piège courant est de sous-estimer les coûts de rénovation et les délais. Diviser une maison en appartement nécessite souvent des travaux importants, tels que l'installation de cloisons et plafonds phoniques, un réaménagement complet, la création de salles de bains et de cuisines et la mise en place d'un système électrique et de plomberie adaptée. Ces travaux peuvent prendre beaucoup de temps et d'argent, il est donc important de les planifier soigneusement.
Enfin, il est essentiel de choisir le bon emplacement. Diviser une maison en appartements peut être un bon investissement dans certaines zones, mais pas dans toutes. Il est important de considérer la demande locative pour le type d'appartement créé (studio, T1, T2 ?)
Il faut également vérifier que la formule "prix d'achat + coûts d'acquisitions + travaux < prix moyen du marché" soit respecté avant de se lancer dans un projet de division immobilière. C'est ce qui permettra une plus-value latente.
La principale raison de diviser une maison est de maximiser la rentabilité de l'opération. En effet, la division permet de générer des revenus locatifs supplémentaires.
Il est également important de noter que la division immobilière peut offrir une plus grande sécurité locative. En divisant une maison en appartement, l'investisseur peut avoir plusieurs locataires différents plutôt qu'un seul. Cela signifie que s'il y a un départ de locataire, l'investisseur n'est pas complètement dépendant de la rente de cet unique locataire. La division permet également de diversifier le portefeuille immobilier et de réduire le risque global.
De plus, les appartements sont souvent plus faciles à louer que les maisons, car ils conviennent mieux aux petites familles, aux couples et aux personnes seules.
Et il est également possible de faire de belles plus-values en vendant les appartements un par un. Ou en arbitrant les logements régulièrement, par exemple avec une vente tous les 1 ou 2 ans.
En conclusion, diviser une maison en appartements peut être une stratégie rentable pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il est important de prendre les précautions nécessaires pour éviter les pièges courants et maximiser les avantages. Il est crucial de demander un certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie avant d'acheter une maison et de planifier soigneusement les coûts et les délais. En outre, il est important de choisir un emplacement adapté pour maximiser la rentabilité de l'investissement.
En fin de compte, la division immobilière peut offrir des avantages financiers considérables, tels que des revenus locatifs supplémentaires et une augmentation de la valeur de la propriété. Elle peut également offrir une plus grande sécurité locative et diversifier le portefeuille immobilier. Si vous envisagez de diviser une maison en appartement, assurez-vous de prendre les précautions nécessaires pour maximiser les avantages et minimiser les risques.
Pour réussir votre projet de division immobilière, il est donc important d'éviter ces 4 erreurs :
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