Vous souhaitez diviser une maison en appartements ? Bonne idée, mais il ne faut rien laisser au hasard. L'initiative de diviser une maison en plusieurs appartements est une décision qui exige une réflexion approfondie, basée sur des calculs de rentabilités précis avant de se lancer dans un tel projet. De la réglementation à la gestion des travaux, voici tout ce qu'il faut savoir pour vous permettre de réussir votre projet !
Une étude menée par le site Pap.fr, une plateforme d'annonces immobilières entre particuliers, a révélé qu'en 2022 la demande locative a connu une croissance de 9 %, tandis que l'offre a diminué de 5 % par rapport à 2019 et près de 96,7 % des personnes interrogées ont affirmé avoir rencontré des difficultés pour trouver un logement.
Ainsi, une augmentation du nombre de lots permet de répondre à cette demande locative croissante. De surcroît, cette tendance ne risque pas de s'estomper de sitôt, étant donné que la demande locative continuera de croître parallèlement à la croissance démographique.
Si à cela on ajoute la loi Climat & Résilience concernant la transition énergétique, de nombreux biens ne vont plus pouvoir être loués et donc l’offre locative va diminuer s'ils ne sont pas rénovés à temps. Pour rappel, la loi Climat & Résilience impose des mesures qui visent à diminuer la quantité de logements consommant beaucoup d'énergie (classes F et G), en encourageant leur rénovation énergétique.
Le but est de s'assurer que tous les logements qualifiés de "passoires thermiques" soient réhabilités dans les dix prochaines années. Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées étiquette G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F).
Avant de se lancer dans une division de maison en appartement, il est important de connaître toute la réglementation. On la passe en revue !
Il existe deux types de division immobilière : la division « officielle » et la division « non officielle » :
Toutes les rénovations intérieures d'un logement, qu'il s'agisse de modernisation, de rafraîchissement, de rénovation moyenne, ou de division "non officielle" ne requièrent aucune déclaration. Cependant, il est essentiel de le déclarer dans les cas suivants :
Dans ces cas, il est obligatoire de procéder à une déclaration préalable ou de demander un permis de construire en fonction de la surface, du type de travaux, etc.
En règle générale, si vous souhaitez faire une division "non officielle" de votre maison en appartements, alors vous n'allez pas agrandir la surface habitable ou modifier l'extérieur de votre maison. Dans ce cas il n'y a pas besoin de déclaration préalable ou de permis de construire.
Néanmoins, si vous envisagez par exemple d'aménager les combles, de transformer un garage en chambre, de changer les fenêtres ou bien de faire une division officielle (avec création d'un nouveau lot, nouvelle arrivée d'eau et nouveau compteur électrique), alors il est requis de faire une déclaration préalable ou un permis de construire suivant les travaux à effectuer.
Le recours à un architecte est obligatoire pour les surfaces de plus de 150 m². Selon l'article R. 4312 du Code de l'urbanisme, l'intervention d'un architecte est exigée pour les travaux qui transforment la structure d'un bien dont la surface habitable excède 150 m². Dans tous les cas, c'est une mesure fortement suggérée pour le projet de diviser une maison en plusieurs appartements au vu de l'ampleur des travaux.
Prenons l'exemple d'une maison de 130 m². Vous envisagez d'exploiter les combles qui ont une surface de plancher de 50 m² (c'est-à-dire une surface avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m). Suite aux travaux, la surface totale s'élève donc à 180 m², cela nécessite l'assistance d'un architecte !
On fait le point sur les coûts associés au projet de division d'une maison en appartements et les étapes clés des travaux.
Tout d'abord, avant de vous expliquer les étapes à connaître pour diviser sa maison en appartement, il est primordial de connaître les coûts liés à ce projet. Il est possible de diviser en 5 catégories les types de rénovations pour estimer leur coût :
Dans le cas d'une division, on parle en général d’une Rénovation moyenne / Réaménagement ou d'une réfection intérieure totale suivant le réaménagement nécessaire avec des coûts importants estimés entre 800€ et 1000€ / m2. Cependant, ces investissements offrent aussi une occasion de bénéficier de rendements locatifs élevés.
La rénovation n'est pas une science exacte, donc les coûts mentionnés ici sont uniquement indicatifs afin de donner une idée approximative et faciliter vos décisions dans votre stratégie de rénovation. Pour estimer les coûts plus précisément, comme expliqué dans la formation offerte sur ce site, vous devez toujours faire au moins 3 devis d'artisan par corps de métier, et maîtriser le sujet avant afin de parler le même langage qu'eux.
Il est souvent compliqué de trouver les bons artisans, c'est pour cela que c'est également un sujet abordé dans la formation afin d'assurer le succès et la rentabilité d'un tel projet de rénovation.
Chaque corps de métier regroupe différentes tâches requises à la réalisation d'un projet de rénovation. Bien qu'il soit impossible de couvrir toutes les tâches de rénovation, voici les étapes les plus couramment rencontrées dans un projet de rénovation typique, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un immeuble. En envisageant les rénovations de cette manière, vous obtiendrez une solide compréhension de la séquence chronologique d'un projet.
Les tâches primordiales à traiter en premier sont celles qui pourraient entraver le démarrage ou la progression du projet. Ce sont les éléments qui présentent un risque direct de dommages ou de surcoûts pour le bien. Ces aspects doivent être traités sans délai au commencement des rénovations et, à moins de circonstances exceptionnelles, ces points doivent être résolus avant de passer à la phase 2.
Dès que tous les plans sont finalisés, les autorisations obtenues et toutes les menaces majeures à l'intégrité du bien éliminées, il est temps de s'attaquer aux travaux "bruts" de la rénovation. À l'intérieur du bien, le "brut" fait référence généralement à la préparation, y compris la mise en place des réseaux primaires techniques (alimentation électrique, eau froide, évacuation, etc.), la remise à niveau des sols, etc. À l'extérieur, le terme "brut" fait allusion à tous les travaux requis pour l'implantation d'une extension.
Une fois que les composants majeurs extérieurs, le gros œuvre, la mise hors eau et hors vent et les préparations techniques sont achevés, il est temps de se concentrer sur ce qu'on appelle le « travail inachevé ». À l'intérieur, cela comprend tous les éléments nécessaires pour isoler et fermer les plafonds et les murs, ainsi que toute la menuiserie de base.
Cette étape est en général la plus excitante du projet. Le logement commence réellement à prendre l'allure d'un logement neuf, avec les volumes visibles. Il est maintenant temps de réaliser tous les travaux de finition. Ils comprennent la peinture, le revêtement de sol, le carrelage et tous les éléments qui pourraient donner le coup de cœur pour votre logement. Il est important de bien planifier cette partie du projet.
En effet, les choses peuvent aller vite si le chantier a bien été préparé ou traîner pendant une longue période si ce n'est pas le cas. C’est également à ce stade où il est possible de bricoler soi-même afin de faire des économies. De manière à ne pas exploser son budget, il est crucial de définir un cahier des charges qui regroupera toutes les dépenses en amont. Si vous souhaitez en savoir plus concernant les projets de rénovation, vous trouverez une formation sur ce site, inscrivez-vous au prochain webinaire en ligne sur la rénovation stratégique.
Les nouveaux logements aménagés dans une maison doivent se conformer à certaines normes établies pour les logements neufs en matière de surface habitable. De ce fait, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation recommande fortement de planifier pour chaque appartement :
Il n'est pas obligatoire de faire appel à un géomètre expert, cependant, ce professionnel peut fournir une assistance précieuse pour déterminer avec exactitude les surfaces de plancher. Il vous prémunira d'un potentiel litige de la part des locataires à venir.
L’autre impératif majeur consiste à respecter les critères d’un logement décent, tels que définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Outre la superficie mentionnée précédemment, chaque appartement doit ainsi proposer à minima :
Il est fondamental de considérer que la fourniture de tous ces équipements, dans une maison autrefois destinée à un usage individuel, peut nécessiter d'importants travaux de rénovation.
Par exemple, le chantier peut contraindre la mise en place de nouvelles conduites d'eau ou de nouvelles installations électriques. De plus, il est essentiel d'établir une séparation nette entre les zones privées de chaque logement (palier et porte d'entrée) et de mettre en place des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité distincts pour chaque unité d'habitation.
À noter également qu'avec la loi Climat & Résilience, à partir du 1er janvier 2023, un logement est considéré comme décent sur le plan énergétique si sa consommation d'énergie (incluant le chauffage, l'éclairage, l'eau chaude, la ventilation, le refroidissement, etc.), évaluée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne dépasse pas 450 kWh/m2 en France métropolitaine. C'est donc l'occasion d'améliorer son DPE avec des travaux en rénovation énergétique comme cela est abordé dans le webinaire offert sur ce site afin d'éviter un gel des loyers !
La mairie est l'organisme compétent pour valider ou non votre projet de division immobilière. Elle peut refuser votre demande pour plusieurs raisons, notamment si votre projet ne respecte pas les règles d'urbanisme en vigueur ou si les réseaux électriques et d'assainissement ne peuvent pas supporter les nouveaux logements.
Pour éviter ce genre de situation, il est donc crucial de demander un certificat d'urbanisme opérationnel avant même de signer le compromis de vente. Ce document permet de vérifier si votre projet est réalisable ou non, en fonction des règles d'urbanisme en vigueur.
Et pour cela, il suffit de demander un certificat d'urbanisme opérationnel à la mairie pour s'assurer que votre projet sera validé. Ce document est facile à remplir, peut se faire directement en ligne et sera examiné par tous les services décideurs, tels que l'urbanisme, Enedis, la compagnie des eaux et d'assainissement, et éventuellement les Architectes des Bâtiments de France.
Même s'il ne s'agit pas d'une autorisation officielle, ce document vous permet de valider la faisabilité de votre projet pendant 18 mois, même s'il y a un changement de règle d’urbanisme entre-temps.
Une fois ce certificat d'urbanisme opérationnel qui valide le projet de division est obtenu, on peut lancer les démarches officielles comme l'achat de la maison, la rédaction des devis travaux, la demande de compteurs supplémentaires à Enedis, etc.
Sans oublier le permis de construire ou la déclaration préalable si nécessaire. C'est l'un de ces documents qui officialise la division.
Pour obtenir le Cerfa, vous pouvez vous rendre sur le site service-public.fr.
Afin de choisir la maison parfaite pour un projet de division voici quelques conseils :
Comme nous l'avons détaillé tout au long de cet article, la division d'une maison en différents appartements est un excellent moyen d'optimiser vos rendements locatifs, tout en se préparant aux exigences de la loi Climat & Résilience pour améliorer l'efficacité énergétique de votre bien et éviter les contraintes locatives.
Cependant, ce type de projet demande un certain savoir-faire pour garantir son succès et sa rentabilité. Nous vous invitons donc à vous inscrire à notre webinaire offert, où vous pourrez approfondir vos connaissances sur la rénovation stratégique et faire de ce projet de division d'une maison en appartements un succès !
Vous voulez être sûr d'optimiser le business plan de votre projet et de prendre en compte tous les coûts inhérents à votre division, téléchargez les calculateurs présents dans le Pack Secret du Rénovateur Rentables :
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