Interdiction de location pour les DPE en F et G : quelles conséquences, risques et opportunités pour les propriétaires ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
dpe location

Avec l’introduction de la loi Climat & Résilience depuis le 1er janvier 2023, les propriétés ayant obtenu la classification énergétique G+ sont désormais considérées comme indécentes et ne sont plus autorisées à la location. Cela concerne près de 450 000 logements à travers la France.

Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le nouveau DPE location. Quels risques pour les propriétaires, et quelles opportunités pour vous, investisseur immobilier ? On fait le point.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), c’est quoi ?

L’objectif du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est d’éduquer les propriétaires ainsi que les locataires sur la consommation d’énergie de leur bien immobilier et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

Le résultat du DPE n’inclut pas seulement une évaluation, mais aussi des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement. Il est important de noter que ces travaux d’amélioration vont devenir obligatoires de manière progressive dans le temps.

L’importance du DPE location et pourquoi il est obligatoire ?

Le DPE location est un outil essentiel qui permet aux locataires de faire un choix éclairé lorsqu’ils cherchent un logement, notamment pour minimiser leurs factures d’énergie.

En effet, ce diagnostic précise la quantité d’énergie consommée pour une utilisation standard du logement et le classe de A à G, en se basant sur son efficacité énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. A étant les logements qui consomment le moins et G ceux qui consomment le plus.

C’est donc un atout majeur pour les locataires qui souhaitent estimer leur budget logement puisque le diagnostic donne en euros une estimation annuelle des coûts d’énergie pour le bien en question.

De plus, pour les propriétaires, le DPE offre des suggestions de travaux à entreprendre pour améliorer la performance énergétique du logement.

Combien coûte un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour la location ?

Seul un diagnostiqueur certifié est habilité à réaliser le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ainsi, aucun autre professionnel, même s’il possède les compétences nécessaires (comme un architecte, par exemple), ne peut légalement effectuer ce diagnostic.

Pour les propriétaires bailleurs, le coût du DPE est déductible des revenus locatifs s’ils choisissent le régime réel d’imposition. Le coût de ce service varie généralement entre 100 et 150 euros, voici les éléments justifiants cette variation de prix :

  • la superficie de la propriété en m²
  • l’emplacement géographique de la propriété
  • le type de système de chauffage
  • le fournisseur de service choisi

Interdiction de louer : certains logements déjà concernés depuis le 1er janvier !

Depuis quelque temps, plusieurs réformes ont été instaurées dans le but d’encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation pour diminuer le nombre de « passoires thermiques » – des logements à consommation énergétique exorbitante. Cette incitation à la rénovation énergétique a abouti à un calendrier progressif pour éliminer ces logements énergivores du marché de la location.

Depuis le 1er janvier 2023, les logements identifiés comme des « passoires thermiques » ( dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m2/an ) ne sont plus autorisés à la location. Pour les autres, le calendrier s’annonce comme cela :

  • Les logements classés G vont être interdits à la location en 2025 ;
  • Les logements classés F vont être interdits à la location en 2028 ;
  • Les logements classés E vont être interdits à la location en 2034.

Il faut noter que seuls les nouveaux contrats de location sont touchés, et non les baux en cours.

Des aides financières sont mises à disposition pour soutenir les propriétaires dans ces travaux de rénovation. Cependant, ces investissements sont souvent substantiels et nécessitent une expertise particulière pour les mener ou les superviser.

Pourquoi le DPE locatif est-il obligatoire pour la location ?

Dès lors que le bien immobilier (appartement, maison…) est équipé d’installations de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire et doit être annexé au contrat de location lors de sa signature, dans un but informatif. De plus :

  • Le propriétaire est dans l’obligation de présenter le DPE à tous les potentiels locataires durant les visites du bien ;
  • L’annonce de location doit obligatoirement indiquer le DPE, sous risque de sanctions pouvant atteindre jusqu’à 3 000 euros.
  • Cette annonce doit mentionner la classe énergétique (la consommation énergétique du logement, notée de A à G) et la classe climat (les émissions de gaz à effet de serre, également notées de A à G).

Ainsi, le DPE doit être effectué avant même la publication de l’annonce de location. Par contre, il n’est pas nécessaire de mettre à jour le diagnostic pendant la durée du bail, ni de le fournir à nouveau en cas de renouvellement tacite du contrat.

Cette obligation s’applique à toutes les locations de biens en France métropolitaine. Pour les territoires d’outre-mer, le DPE sera mis en place progressivement jusqu’au 1er juillet 2024. À noter qu’un DPE a d’ores et déjà été instauré en Guadeloupe et en Martinique.

Combien de temps un DPE est il valide ?

Pour la mise en location d’un logement, que ce soit un appartement ou une maison, et plus particulièrement lors de la signature du bail, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne doit pas dater de plus de dix ans.

Néanmoins, depuis le 1er juillet 2021, la loi Climat & Résilience a introduit une nouvelle version du DPE, souvent nommée le ‘nouveau DPE’, dont la durée de validité est toujours de dix ans. Le calcul du nouveau DPE est différent de l’ancien, vous pouvez trouver une explication de cela dans notre article comment améliorer votre DPE sans renier votre rentabilité locative.

Cependant, la durée de validité des diagnostics effectués avant le 1er juillet 2021 a été réduite. Voici le détail de la validité de ces anciens DPE :

  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Quels risques si vous ne présentez pas de DPE locatif ?

Ne pas inclure dans l’annonce de location les étiquettes « Energie & Climat » issues du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) peut entraîner une amende administrative pouvant atteindre 3 000 €.

De plus, si le diagnostic se révèle incorrect et que le locataire parvient à démontrer qu’il a subi un préjudice (par exemple que le logement est moins performant que prévu et la consommation énergétique plus élevée), alors il peut réclamer une indemnisation financière à son propriétaire bailleur.

En d’autres termes, le locataire pourrait obtenir une compensation en cas de DPE inexact ! Par conséquent :

  • Pour une location en toute tranquillité, maintenir une bonne relation avec son locataire et éviter tout conflit sur ce sujet, il est impératif de toujours annexer le DPE au contrat de bail ;
  • Il est recommandé de refaire un DPE effectué avant le 1er juillet 2021, car même s’il est encore valide selon la réglementation, son contenu peut s’avérer incorrect au regard des nouvelles méthodes de calcul du diagnostic.

Une explosion du nombre de passoires thermiques en vente !

Comme il a été abordé rapidement précédemment, la loi Energie & Climat avec la mise en place du DPE a plusieurs impacts pour les propriétaires qui possèdent des biens immobiliers en location.

En effet, désormais avec le DPE et les fiches énergétiques, les locataires peuvent voir les notes énergétiques et donc les dépenses énergétiques liées à cela. Par conséquent, à loyer égal, les futurs locataires vont privilégier les logements ayant une meilleure note énergétique.

La nécessité d’avoir des notes énergétiques comprises entre A et G oblige les propriétaires à faire des rénovations. Ces rénovations peuvent être conséquentes et demandent un savoir-faire et du financement. Hors, de nombreux propriétaires ne souhaitent pas se lancer dans ce projet. Cela a pour conséquence l’augmentation des mises en vente de « passoires thermiques », avec des hausses atteignant jusqu’à 72% dans certaines villes comme Paris.

Grâce à la formation proposée sur ce site, vous pourrez tirer profit de ces opportunités !

4 conseils pour améliorer la performance énergétique

améliorer performance énergétique

Lorsque l’on analyse le calcul du DPE, on voit que celui-ci est basé sur deux paramètres, l’isolation thermique et une partie technique.

Voici une explication plus détaillée de ce que comprennent ces deux paramètres pour savoir quelle rénovation entreprendre :

  • L’isolation thermique peut se découper en 5 grands types de travaux permettant d’améliorer son DPE :
    • L’isolation des murs
    • L’isolation des combles (ou toit)
    • Les menuiseries extérieures
    • L’isolation du sous-sol
    • Les ponts thermiques
  • Pour la partie technique, il est possible de se concentrer sur 3 secteurs :
    • La ventilation
    • Le chauffage
    • La production d’eau chaude

Il est tout de même important de garder en tête que certains paramètres sont incontrôlables et entrent aussi en jeu pour influencer positivement ou négativement le DPE :

  • L’emplacement géographique, suivant si vous êtes dans le nord de la France ou dans le Sud, les températures moyennes varient et cela influe le DPE
  • L’altitude, si le bien se trouve en montagne, l’hiver sera plus froid et cela nécessitera donc naturellement plus d’énergie qu’un bien se trouvant au bord de la mer par exemple
  • La compacité, plus un bâtiment est compact, plus il sera performant énergiquement
  • Les mitoyennetés, moins il y a de mur en contact avec l’extérieur moins il y aura de déperdition énergétique
  • Et d’autres petits éléments comme l’orientation, l’ombrage, etc. qui peuvent avoir un impact sur l’ensoleillement et donc la température naturelle du bien.

Une petite astuce avant de vous lancer dans vos rénovations pour améliorer votre DPE, demandez un « DPE projeté » à un diagnostiqueur afin de valider votre concept !

  • Le même concept peut donner un E pour un appartement au dernier étage et un D pour un appartement au milieu Ou un D pour une maison dans le sud de la France et un E pour une maison dans le nord de la France

Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?

Pour vous aider à financer vos travaux de rénovation énergétique, des aides ont été mises en place, voici une présentation de chacune d’entre elles.

La TVA à 5,5 %

Les propriétaires et les locataires peuvent profiter d’un taux de TVA réduit à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique.

L’éco-prêt à taux zéro

Tous les bailleurs peuvent bénéficier de l’éco-PTZ, quel que soit leur revenu. Il s’agit d’un prêt sans intérêt sur une durée maximale de 20 ans (15 ans jusqu’en 2021). Les propriétaires peuvent ainsi emprunter l’argent nécessaire auprès des banques sans payer d’intérêts.

L’éco-PTZ finance la modernisation des équipements de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage, ainsi que les travaux d’isolation. Ce prêt avantageux se décline en deux versions, individuelle et collective, avec un maximum de 50 000 € accordés par logement.

Les certificats d’économies d’énergie (CEE)

Une cinquantaine d’opérations sont admissibles aux primes CEE afin de financer la rénovation totale ou partielle d’un logement. Ces opérations sont régies par des fiches standardisées (« FOST ») qui encadrent les travaux. Depuis 2016, des aides supplémentaires, appelées « Coup de pouce », viennent renforcer le dispositif des CEE, avec des montants fixes et bonifiés.

MaPrimeRénov’

Compatible avec les primes CEE et sans condition de revenus, ce dispositif de financement offre un montant fixe pour des interventions spécifiques en résidence principale : installation d’une pompe à chaleur, travaux d’isolation, etc. Si plusieurs travaux sont effectués, un pourcentage est calculé sur le coût total du projet.

Le recours à des artisans RGE (Reconnus Garants de l’Environnement) est une obligation. L’Anah gère le paiement de la subvention. À noter qu’en 2024, Ma Prime Rénov’ évolue en deux piliers : Performance et Efficacité.

Les aides locales

Enfin, les propriétaires peuvent s’informer auprès des collectivités locales. Ces dernières mettent parfois en place des dispositifs complémentaires aux aides nationales pour soutenir les bailleurs dans la rénovation de leurs biens, avant l’entrée en vigueur de l’interdiction de location des logements classés F et G.

Vous voulez aller plus loin ?​​

Comme vous avez pu le lire dans cet article, l’arrivée du DPE locatif va nécessiter des travaux de rénovation complexes pour de nombreux biens. Il est donc important de s’informer de comment améliorer son DPE afin d’avoir la meilleure rentabilité locative. Néanmoins résumer et expliquer cela est difficile avec un simple article de blog.

Cependant, il est organisé de temps en temps un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à un expert possédant 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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