Comment estimer la valeur d’un bien immobilier après travaux ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Comment estimer la valeur d'un bien immobilier après travaux ?

Tout comme vous devez savoir estimer les travaux à effectuer sur un bien que vous souhaitez acquérir pour une opération d’achat-revente, vous devez être capable de calculer sa valeur vénale immobilière après rénovation. Et ceci non pas seulement au moment de le commercialiser une fois les travaux terminés, mais avant de rédiger votre offre d’achat.

En effet, vous allez calculer la valeur du logement ou de l’immeuble rénové, puis l’utiliser pour effectuer un retro-calcul afin de déterminer votre offre plafond, autrement dit le prix maximum auquel vous pouvez acheter pour préserver vos marges et limiter les risques. C’est la méthode qu’utilisent les promoteurs pour faire une offre sur un terrain : ils commencent par calculer le prix de vente des lots puis effectuent un retro-calcul pour déterminer à quel prix maximum ils peuvent acheter le foncier.

Dans cet article, nous présentons comment calculer la valeur vénale d’un logement ou d’un bâtiment une fois les travaux de rénovation effectués.

Déterminer la valeur d’un immeuble de rapport rénové

Pour un investisseur, estimer la valeur d’un immeuble de rapport avec de multiples appartements est relativement simple, car le prix de vente d’un bien immobilier est directement corrélé à sa valeur locative.

Vous pouvez donc consulter les annonces d’immeubles dans votre région et calculer la rentabilité locative afin de vous aligner sur ces chiffres ou offrir un rendement légèrement inférieur, généralement de 1 à 2%, si vous avez complètement rénové le bien.

Pour les immeubles situés en province, les investisseurs attendent généralement une rentabilité de 8% maximum mais si le bâtiment vient d’être rénové, cela peut descendre jusqu’à 5%.

Par exemple, si les immeubles dans votre région se vendent avec une rentabilité de 6 à 7%, vous pouvez facilement vendre le vôtre, qui est en très bon état et rénové clé en main, avec un rendement brut de 5 à 6%. Et si vous êtes pressé de vendre, vous avez toujours la possibilité de vous aligner sur les rentabilités offertes par les autres vendeurs.

Déterminer la valeur d'un immeuble de rapport rénové

Tous les investisseurs – et notamment ceux qui recherchent uniquement un placement ou constituent un patrimoine immobilier – n’attendent pas nécessairement un rendement de 10% ou un flux de trésorerie important ; certains cherchent simplement à placer leur argent dans un investissement qui offre déjà de belles performances.

Par exemple, si votre immeuble est en excellent état et rapporte 24 000 euros par an, vous pouvez estimer sa valeur de revente à 6% de rentabilité brute, soit 400 000 euros (24 000 / 400 000 = 6%).

Estimer la valeur d’un bien immobilier après travaux de rénovation

Avant tout, évitez les sites d’estimation en ligne qui donnent souvent une valeur du bien très loin de la réalité. Ne vous fiez pas non plus aux annonces immobilières qui présentent rarement des biens au prix. La vérité réside dans la demande réelle du marché, et seuls les acteurs locaux – comme les agents immobiliers avec une expérience significative – connaissent cette demande. Il est donc préférable de combiner les données des ventes réelles avec celles que vous collectez grâce aux alertes et annonces en ligne.

Pour estimer la valeur d’une maison individuelle ou mitoyenne ou encore d’un appartement après rénovation en vue d’un projet d’achat-revente, vous devez par conséquent vous mettre dans la peau d’un professionnel de l’immobilier.

Les experts immobiliers, qui sont mandatés généralement par les banques (pour un prêt immobilier avec hypothèque), les tribunaux et des particuliers dans des cas précis (divorce, succession…) pour estimer un bien, établissent un avis de valeur en se basant notamment sur des références de ventes récentes de biens immobiliers comparables (mêmes caractéristiques, même quartier etc.). Certains agents immobiliers utilisent également cette méthode.

Afin de déterminer la valeur vénale d’un logement, l’évaluateur recherche des biens similaires vendus au cours des 6 à 12 derniers mois (les références les plus récentes étant les meilleures) avec :

  • une localisation proche de la propriété à évaluer,
  • une superficie similaire,
  • un nombre de chambres identique,
  • un niveau de finition et d’équipement semblable.

Ensuite, il compare les caractéristiques et les commodités de la propriété avec celles des biens
comparables, en apportant des ajustements de prix pour obtenir une comparaison équitable.

Estimer la valeur d'un bien immobilier après travaux de rénovation


Mais comme la valeur vénale immobilière donnée par un agent immobilier n’est pas toujours fiable, la meilleure solution consiste à créer sa propre base de données : c’est un travail chronophage mais très utile.

Demander la valeur de votre logement rénové à des agents immobiliers

Lorsque vous visitez un bien avec des travaux à réaliser avec un agent immobilier, n’hésitez pas à lui demander des informations sur les ventes comparables de biens similaires totalement rénovés au cours des derniers mois afin d’estimer de combien va augmenter la valeur du logement une fois les travaux réalisés. Il peut même vous montrer des photos pour vous aider à mieux comprendre les prix de vente dans ce secteur. Demandez-lui comment il est arrivé à la valeur vénale qu’il vous indique (s’il s’est contenté de multiplier la surface par le prix moyen au mètre carré, puis d’ajouter le montant des travaux, n’en tenez pas compte).

S’il est utile de consulter une agence, il est bien plus fiable de collecter vos propres données et de vous forger votre opinion. Pourquoi ? Parce que vous pourriez rencontrer :

  • Des agents immobiliers qui sous-estiment le prix pour vendre votre bien rapidement et encaisser plus vite la commission.
  • D’autres qui au contraire surestiment la valeur de votre logement pour décrocher un mandat de vente exclusif et vous demander de baisser le prix quelques semaines ou mois après sa mise sur le marché !

C’est notamment pour cette raison qu’il est recommandé d’obtenir au moins 3 à 5 avis de valeur d’agences immobilières.

Pour l’ensemble de ces raisons, faire sa propre estimation reste la meilleure méthode pour déterminer le prix de vente de votre bien, à condition toutefois de bien suivre les étapes décrites ci-dessous et d’utiliser vos propres données.

Si vous souhaitez tout de même obtenir des estimations de professionnels de l’immobilier, je vous conseille de vous adresser à des agences bien établies dans votre zone de recherche et faisant preuve d’une longue expérience. Elles possèdent généralement un historique significatif de biens visités et vendus, ce qui signifie qu’elles sont bien placées pour vous donner une estimation immobilière mais également pour trouver un acquéreur car elles disposent d’un portefeuille de clients à la recherche de biens spécifiques avec des critères de recherche, une zone et un budget bien définis.

Seuls les acteurs locaux, tels que les agents immobiliers, connaissent réellement la demande, surtout ceux qui sont établis depuis de nombreuses années. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de combiner ces données avec celles des ventes réelles et les informations que vous collectez via des alertes et des annonces en ligne.

Que faut-il comparer dans votre analyse ? Pour aboutir au calcul de la valeur, comparez votre logement avec des biens similaires et localisés dans le même quartier ou équivalent en tenant compte des caractéristiques suivantes :

  • La surface (mètres carrés Carrez et au sol) : comparez en fonction de la superficie, en visant des biens avec une surface similaire, idéalement dans une fourchette de plus ou moins 10%.
  • Le nombre de pièces : en particulier le nombre de chambres et de salles de bain. À surface équivalente, un logement avec 2 ou 3 chambres n’aura pas la même valeur. Par conséquent, comparez votre projet immobilier avec des biens ayant un nombre de pièces similaire.
  • L’état : les évaluateurs adaptent la valeur en fonction de la qualité de l’aménagement, de l’état général, du mobilier (cuisine) et des équipements (baignoire, douche…).

Il faudra ensuite ajuster cette valeur en fonction de diverses caractéristiques positives ou négatives du bien (présence d’un garage, d’une terrasse, d’une cave, exposition, étage pour un appartement etc.).

Définir la zone de recherche

La première étape pour déterminer vous-même la valeur de marché du bien que vous allez rénover consiste à définir une zone de recherche. Avant de vous plonger dans l’analyse des biens comparables, il est en effet essentiel de maîtriser les bases pour évaluer rapidement les opportunités et prédire la valeur après rénovation d’une propriété. Pour ce faire, il est crucial que vous compreniez le marché local en définissant une zone de chalandise, autrement dit une « zone de recherche ».

En vous concentrant sur cette zone, vous pouvez devenir rapidement un véritable expert des prix d’achat immobilier, des ventes comparables et de la concurrence sur le marché, ce qui permet d’obtenir une vision précise du marché.

Une fois que vous aurez acquis de l’expérience, il vous sera possible d’étendre votre zone de recherche et d’explorer d’autres marchés. Cependant, il est préférable pour vous de commencer par maîtriser votre marché local avant de vous aventurer vers des investissements plus éloignés.

Bien entendu, si le marché local est trop cher et compétitif, comme par exemple à Paris, il peut être judicieux pour vous d’explorer des zones situées à une ou deux heures de route de chez vous.

Suivre les mouvements du marché et répertorier les prix de vente

Au cours de l’étape suivante, vous allez vous focaliser sur le suivi des ventes qui ont lieu sur la zone de recherche et la configuration des alertes quotidiennes. La meilleure façon de rester informé sur le marché immobilier local étant de recevoir des notifications quotidiennes par e-mail pour les nouvelles annonces, que ce soit sur des plateformes en ligne telles que leboncoin.fr, pap.fr ou les sites des agences immobilières locales au sein de la zone de recherche que vous avez définie.

Indiquez les critères de recherche correspondant aux propriétés que vous envisagez de revendre afin de recevoir de nouvelles annonces ciblées. Chaque matin, ces notifications fourniront de nouvelles informations sur la concurrence et les prix de vente actuels sur le marché.

Observez les vendeurs concurrents en filtrant toutes les annonces de maisons, d’appartements ou d’immeubles rénovés dans votre zone de recherche. Analysez les types de travaux et le niveau de qualité des rénovations effectuées ainsi que les prix demandés. Configurez soigneusement vos alertes car ce type de biens se vend très rapidement et souvent il ne reste pas plus d’une journée sur le marché. Il est important de ne pas les louper afin de s’assurer de constituer une base de données fiable. Et si vous ne trouvez aucun bien rénové similaire au vôtre, vous pouvez alors vous permettre de fixer un prix nettement supérieur à celui du marché, car la rareté a un prix !

N’hésitez pas à consigner toutes ces informations dans un fichier Excel, y compris les caractéristiques des biens vendus et leurs particularités. Par exemple : un appartement de 70 m² vendu 210 000 euros dans le quartier Untel avec vue sur l’autoroute, sans jardin ni terrasse mais avec une cave ; situé dans une résidence de 8 appartements sans ascenseur, avec des charges communes de 40 euros par mois ; composé de 2 chambres, une cuisine moderne mais une salle de bains datée. L’objectif est de constituer votre propre base de données et de maîtriser parfaitement votre secteur pour fixer le prix de revente ou de location.

Prendre des biens immobiliers comparables comme références

Vérifiez ensuite les ventes comparables du secteur effectuées récemment. Car si les notifications des sites vous permettent de visualiser les prix demandés par les vendeurs, elles ne vous indiquent pas le prix réel de vente des propriétés.

Pour connaître les vrais prix de vente, vous pouvez consulter le site https://app.dvf.etalab.gouv.fr/, un outil mis gratuitement en ligne par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ce site vous donne accès aux véritables prix auxquels les biens ont été vendus depuis le 1er janvier 2014 (sauf en Moselle et en Alsace), avec une cartographie visuelle. Vous avez accès à des informations telles que le prix, la surface, la date et la typologie du bien vendu et avez la possibilité d’effectuer des recherches par département, commune, section cadastrale ou même parcelle. Une carte de France interactive vous permet également de zoomer sur une zone précise et d’obtenir des informations détaillées sur les quartiers que vous souhaitez analyser plus précisément.

Prendre des biens immobiliers comparables comme références

À gauche de l’écran, vous entrez le département, la commune, la section cadastrale ou la parcelle dans laquelle vous souhaitez effectuer la recherche. Ensuite, vous zoomez sur un quartier et le sélectionnez. Les bâtiments vendus apparaissent en bleu, avec une indication s’il s’agit d’une copropriété. Le bâtiment sélectionné est affiché en rose, avec les détails des lots vendus. En cliquant dessus, vous obtenez les caractéristiques détaillées du bien. Cette méthode vous permet de comparer le prix du bien que vous comptez revendre avec celui des dernières transactions dans le même quartier ou la même résidence.

Attention ! Même si cet outil peut vous aider à évaluer la valeur marchande d’un bien en vous donnant les prix de vente dans le même quartier ou le même immeuble, cela ne constitue qu’une base. Il faut en effet prendre d’autres critères en compte pour affiner cette estimation. L’état des biens, leur cachet, le montant des charges communes et d’autres spécificités telles que les travaux de rafraîchissement, les aménagements intérieurs ou les travaux de rénovation énergétique doivent également être pris en considération. Malheureusement, ces informations ne sont pas disponibles sur ce site. L’aide d’un agent immobilier, qui est au courant des transactions récentes dans le quartier, peut alors s’avérer très précieuse.

Ajuster l’estimation en fonction des particularités du bien

Une fois que vous avez identifié 3 à 5 biens similaires à votre projet, vous devez effectuer des ajustements d’estimation du prix de vente pour les comparer équitablement. Ce processus d’ajustement est similaire à celui utilisé par les évaluateurs professionnels pour tenir compte des différences entre les biens. Prenez en considération les particularités spécifiques de votre bien, telles que la présence d’un jardin, d’une terrasse, d’une vue dégagée, d’une cheminée, d’un éclairage sophistiqué, d’un sauna, d’un jacuzzi, d’un garage ou d’un parking sécurisé, et ajustez les prix en conséquence.

Si vous avez besoin d’aide pour ce processus, un agent immobilier local expérimenté peut fournir une analyse comparative du marché pour votre propriété.

En règle générale, un bien rénové se vend 20 à 40% plus cher que la moyenne du marché, voire davantage s’il présente des caractéristiques recherchées telles qu’un garage, un jardin, une terrasse ou un emplacement privilégié.

Un appartement avec des caractéristiques similaires en termes de taille, de nombre de pièces et de qualité, dont les charges de copropriété s’élèvent à 20 euros par mois, ne se vendra pas au même prix qu’un appartement avec des charges syndic de 150 euros. On constate d’ailleurs que souvent, plus les charges de copropriété sont élevées, plus la valeur de l’appartement diminue.

Les lotissements avec des constructions de différents âges sont courants et les prix des propriétés varient selon l’année de construction. Dans la mesure du possible, vous devriez comparer votre bien avec d’autres ayant été construits durant la même période.

Tout le monde sait que l’emplacement est crucial en immobilier. Mais que signifie exactement cette expression ? Comparez votre bien à d’autres logements situés dans des environnements similaires. S’il se trouve à proximité d’une autoroute bruyante, recherchez d’autres biens avec une exposition similaire. Des facteurs tels que la ville, le quartier, l’étage et le stationnement sont importants. Par exemple, la disponibilité de places de parking est moins importante en centre-ville où les commodités sont accessibles à pied.

Les valeurs du marché immobilier peuvent évoluer rapidement. Aussi faut-il se baser sur des ventes comparables datant de moins d’un an.

Passer une fausse annonce au prix de vente que vous estimez

Il existe une autre astuce qui consiste à passer des fausses annonces sur leboncoin.fr dans la fourchette haute du marché – autrement dit entre à un prix entre 30 ou 40 % plus cher que le prix moyen. Soignez la terminologie en utilisant des mots clefs pertinents et en postant des photos fidèles non retouchées. Si l’annonce génère de l’appel et permet de programmer des visites, cela signifie de prime abord que le bien est au prix. Si un très grand nombre d’acquéreurs potentiels se manifestent, alors c’est qu’il n’est peut-être pas assez cher !

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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