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Frais de notaire en LMNP : comment payer moins d'impôts

LMNP frais de notaire

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier ? Et si vous louiez un local d’habitation meublé pour bénéficier des avantages du statut LMNP ? Ce régime favorable permet d’améliorer le rendement de votre bien par le biais de mécanismes fiscaux applicables notamment aux frais de notaire. Comment cela fonctionne-t-il ? Pour comprendre les frais de notaire en LMNP, savoir les calculer et les optimiser, suivez le guide !

 

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Rappel sur le régime LMNP

Le régime LMNP est un statut fiscal applicable aux propriétaires non professionnels qui mettent à la location des biens meublés à usage d’habitation ou touristique

À la différence de la mise à disposition de biens nus, c’est-à-dire non meublés, dont les revenus sont considérés comme des revenus fonciers, les bénéfices tirés du LMNP sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Le statut LMNP est également à différencier de la location meublée professionnelle (LMP) réservée aux investisseurs immobiliers.

 

Le LMNP présente des avantages, mais doit, pour être applicable, répondre à plusieurs critères : 

 

À combien s’élèvent les frais de notaire en LMNP ?

Qu’est-ce que les frais de notaire ?

Les frais de notaire, encore appelés frais d’acte, sont dus lors d’une vente de biens, neufs ou anciens. Ils sont calculés sur la base du prix de vente et varient en fonction de plusieurs facteurs tels que le type de bien, sa localisation ou encore son montant. 

Contrairement à leur appellation, les frais de notaire ne concernent pas uniquement les honoraires de celui-ci. Ils recouvrent : 

  • les droits de mutation, les droits d’enregistrement, de succession et de donation ainsi que la taxe de publicité foncière (80 %) ; 
  • les émoluments du notaire (10 %) ;
  • les frais et débours (frais de cadastre, de publications, d’insertions, etc.) (10 %) ;

En qualité d’acquéreur de bien en vue d’une LMNP, les frais de notaire sont à votre charge.

 

Comment sont calculés les frais d’acte en LMNP ?

Le taux applicable aux frais de notaire diffère selon la nature du bien acquis. En règle générale, ils représentent environ 2 à 3 % du prix de vente d’un logement neuf et 7 à 8 % lorsqu’il s’agit d’un bien ancien. 

 

Cas pratiques : 

  • M. G achète un appartement à rénover d’un montant de 120 000 euros à Lyon. Les frais sont, dans cette hypothèse, de 8 %.

120 000 x 8/100 = 9 600

M. G devra s’acquitter de 9 600 euros de frais de notaire.

 

  • Mme S se porte acquéreuse d’une maison neuve pour un montant de 300 000 euros à Rennes. Les frais de notaire applicables à la vente s’élèvent à 2,5 %.

300 000 x 2,5/100 = 7 500

Mme S paiera, à ce titre, 7 500 euros.

 

Le saviez-vous ?

Les frais de notaire sont uniquement calculés sur le prix d’acquisition du bien nu. La valeur des meubles éventuellement présents dans le logement est exclue du calcul.

 

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Comment optimiser les frais de notaire en LMNP ? 

Les dépenses d’exploitation engendrées par l’acquisition du bien loué en meublé vous donnent la possibilité d’en optimiser la gestion locative. Parmi ces dépenses, les frais de notaire peuvent venir en déduction de vos revenus locatifs par le biais de deux mécanismes : 

  • la charge déductible
  • l’amortissement

 

Important : 

La déduction en charge ou en amortissement n’est possible que dans le cadre du régime réel d’imposition. En raison du caractère forfaitaire de l’abattement (à hauteur de 50 %), vous ne pouvez pas en bénéficier si vous êtes assujetti au régime micro-BIC.

Si vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 77 700 euros pour les locations meublées classiques et 188 700 € pour les meublés de tourisme, vous êtes automatiquement éligible au régime micro-BIC. Toutefois, vous pouvez parfaitement opter pour le régime réel et ainsi bénéficier des avantages du régime LMNP.

 

Passer les frais d’acte en charge déductible 

L’administration fiscale vous permet de passer en charges déductibles certains frais induits par la location de bien meublé non professionnel. Ces derniers doivent, pour ce faire, répondre à plusieurs conditions : 

  • être justifiés et justifiables (sur facture) ; 
  • être rattachés directement à l’activité de location ;
  • concerner l’année d’exercice fiscal pendant laquelle ils ont été engagés.

Les frais de notaire répondent parfaitement à ces exigences et peuvent donc être considérés comme des charges déductibles.

Cas pratique : 

Mme D achète un bien immobilier pour un montant de 120 000 euros. Elle a eu à s’acquitter de 8 400 euros de frais d’acte notarié. L’année de son acquisition, Mme D aura la possibilité de déduire 8 400 euros de ses bénéfices lors du calcul de son résultat net imposable.

 

Bon à savoir  : 

Les frais de notaire ne sont pas les seuls frais concernés par ces options. L’intégralité des coûts d’acquisition sont considérés comme des dépenses réelles déductibles : 

– les frais d’agence et de gestion ; 

– les frais de crédit bancaire (intérêts d’emprunt) ; 

– les primes d’assurance ;

– les frais de courtages ;

– les frais de cautionnement ; 

– etc.

 

Amortir les frais de notaire

La seconde option consiste à retenir les frais de notaire en dépense amortissable.

Amortir, c’est considérer la perte de valeur d’un bien et, de facto, apurer progressivement une dette, en l'occurrence fictive. Le statut LMNP permet aux bailleurs de logements meublés non professionnels d’effectuer, chaque année, une décote de leur base imposable grâce à l’immobilisation de leur bien, mais également des frais d’acquisition qu’ils ont engagés. 

Pour que cela soit possible, le bien doit être mis à la location dans le mois suivant l'achat ou l’achèvement des travaux (s’il s’agit d’un bien neuf ou d’une VEFA). Vous ne devez pas avoir occupé le bien. Donc, pour amortir les frais de notaire, il faut acheter un bien dans le but d'en faire une location meublée, pas transformer un appartement que vous avez déjà.

Dans cette hypothèse, les frais de notaire (ainsi que les autres frais d’acquisition) sont inclus dans le prix total d’acquisition qu’ils viennent augmenter. Dès lors, leur amortissement vient se calquer sur la durée d’amortissement du bien (de 20 à 40 ans).

  • Cas pratique :

 

Mr P achète un bien immobilier au prix de 180 000 euros. Les frais de notaire y afférents s’élèvent à 9 000 euros et suivront la durée d’amortissement du bien lui même. Dans la réalité, c'est le comptable qui s'en occupe. Mais pour illustrer, nous avons simplifié à un amortissement de 20 ans. 

189 000/20 = 9 450

Mr P aura la possibilité, chaque année durant 20 ans, de déduire 9 450 euros de ses revenus locatifs imposables (dont 450 euros correspondent à l’amortissement des frais d’acte). 

 

À savoir : 

Les frais d’acquisition et le bien lui-même ne sont pas les seuls éléments amortissables. 

En effet, l’achat du mobilier ainsi que les travaux effectués dans le local peuvent également être comptabilisés, avec des durées différentes d’amortissement selon leur nature (5 à 7 ans pour certains meubles, 10 ans pour d’autres, 10 ans pour des travaux de peinture, etc.)

 

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Quelle option choisir ?

Votre objectif est de maximiser le rendement locatif de votre investissement et donc de réduire vos charges et par là même, votre base d’imposition (sur laquelle s’effectue le calcul de votre bénéfice imposable et de vos prélèvements sociaux et fiscaux). Mais quelle option choisir ?

Il n’existe pas de réponse unique ni d’obligation légale en la matière. La solution dépend étroitement de l’évolution de votre activité.

 

Ainsi, si votre location meublée génère, dès la première année, d’importants bénéfices malgré l’amortissement du bien, la comptabilisation des frais de notaire en charge déductible peut s’avérer plus intéressante. Elle permettra en effet de créer un déficit qui pourra être reporté les années suivantes afin d’absorber les futurs bénéfices.

Si cette même année, l’activité crée déjà un déficit, il semble plus judicieux d’opter pour l’amortissement. Dans cette hypothèse, il peut paraître inutile de creuser davantage le déficit qui ne sera vraisemblablement pas employé.

 

Pour connaître, plus en détail, la fiscalité du LMNP et optimiser votre imposition, consultez notre article dédié.

À retenir :

– les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur, loueur de bien meublé ;

– ils sont calculés par rapport au prix de vente du bien nu et sont fonction de sa nature et de sa localisation (de 2 à 8 % environ) ;

– les frais d’acte peuvent faire l’objet d’une optimisation en les passant, au choix, en charge déductible (uniquement l’année de l’acquisition) ou en élément amortissable (sur toute la durée d’amortissement du bien).

 

Vous voulez investir dans votre premier LMNP ?​​

Nous l’avons vu, les frais de notaire peuvent, en LMNP, être déduits fiscalement ou faire l’objet d’un amortissement. Il n’en reste pas moins qu’ils doivent d’abord être acquittés et qu’ils représentent une somme non négligeable. Si vous souhaitez limiter vos frais d’acte en LMNP, négocier le prix d’achat de votre investissement, ou encore amortir vos travaux, pensez à la rénovation stratégique

Résumer et expliquer comment se lancer en LMNP de manière rentable est difficile avec un simple article de blog.

Cependant, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

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