IDR immobilier : pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
IDR

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport (IDR) ? En 2023 et la révolution du DPE en cours, il est plus que jamais le moment d’acheter des immeubles.

Pourquoi ? Pour faire des économies à l’achat, simplifier la gestion, faire des économies d’échelle sur les travaux de rénovation énergétique, et gagner gros à la revente !

Alors qu’est-ce qu’un bon IDR, quelles sont toutes les raisons pour concentrer sa recherche dessus, et quels sont les risques ? Dans cet article, on vous explique tout pour avoir toutes les cartes en main pour réussir votre premier investissement en IDR.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport (appelé IDR en immobilier) ?

L’IDR, ou Immeuble de rapport, constitue une forme d’investissement locatif propice à une rentabilité rapide. Généralement détenu par un unique investisseur, il n’est pas intégré à une copropriété.

Cette stratégie implique l’acquisition d’un immeuble dans son intégralité, comprenant plusieurs unités résidentielles. Le propriétaire peut ensuite entreprendre des travaux de rénovation et d’optimisation en vue de la subdivision de l’immeuble en plusieurs lots, créant ainsi des appartements supplémentaires destinés à la location.

Le terme « immeuble de rapport » est associé à l’idée de générer un revenu locatif. Les investisseurs cherchant à acquérir ce type de bien sont principalement intéressés par la perspective d’un retour sur investissement rapide. C’est pourquoi on peut parfois qualifier un immeuble de rapport, d’immeuble à loyers.

Il peut s’agir aussi bien de deux appartements que d’une centaine. De même, un patrimoine incluant un immeuble à Paris, où le prix moyen au m² est de 10 000€, ne peut être comparé à un IDR situé au fin fond de la Creuse à 1 000€/m².

Il est possible de trouver des IDR à moins de 100 000 €, sans travaux nécessaires ! Tout dépendra du secteur et des critères que tu te fixes. Cependant, sur des montants plus modestes, il y aura une demande plus importante, bien que des marchés de niche existent toujours.

Un immeuble peut être composé de divers types de lots tels que des places de parking, des garages, des caves, des appartements, des locaux commerciaux, des box de stockage, etc.

Quels sont les bénéfices à investir en idr (immeuble de rapport) ?

Acheter en gros pour payer moins cher au m2

L’acquisition d’une propriété unique composée de plusieurs appartements permet d’obtenir un coût par mètre carré inférieur à celui résultant d’achats multiples. Comme dans toute transaction commerciale, le volume a un effet positif sur le prix.

Ainsi, il est plus aisé pour l’acheteur de négocier sur un seul bien immobilier tel qu’un immeuble de rapport, avec un montant global important. De plus, les commissions d’agence et les frais de notaire seront également réduits, d’autant plus que ces derniers sont dégressifs.

Une gestion simplifiée sans copropriété

Le propriétaire bailleur d’un immeuble de rapport jouit du privilège de prendre seul les décisions quant à la gestion de sa propriété. Étant indépendant d’une copropriété, il peut se passer des services d’un syndic.

Ainsi, il lui revient de déterminer le moment et la manière dont d’éventuelles dépenses d’entretien seront engagées. Il a aussi la liberté de sélectionner les artisans chargés d’effectuer des travaux de maintenance ou de rénovation.

immeuble de rapport

Réduire son risque de vacance locative

De plus, le découpage d’un immeuble de rapport en plusieurs unités de petite taille permet de limiter le risque de vacance locative et de répartir le risque d’impayé. C’est un peu le même fonctionnement d’une assurance. Beaucoup de personnes payent une partie du total au lieu d’un seul payeur pour la totalité. Ainsi, en cas d’impayé, l’investisseur peut quand même payer son crédit.

L’investissement dans un IDR possède d’autres avantages dont :

  • des options de financement offrant des taux d’intérêt avantageux ;
  • possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que le dispositif Denormandie, Malraux, déficit foncier, Loc’Avantages, etc ;
  • mutualisation des coûts, notamment pour les travaux réalisés simultanément dans plusieurs appartements et pour l’achat de matériaux en gros, ce qui permet de maximiser vos revenus immobiliers annuels.

Quels sont les inconvénients d’un IDR immobilier ?

Comme pour tout investissement sur le marché immobilier, l’acquisition d’un immeuble de rapport comporte un certain niveau de risque qu’il est possible de prévoir. C’est un investissement immobilier substantiel, et les institutions bancaires peuvent, pour se prémunir contre le risque opérationnel lié au prêt, exiger de l’investisseur un apport financier conséquent.

Trouver un immeuble entier pour investir peut prendre du temps ; en effet, l’offre est limitée et la rareté des opportunités met les acheteurs en concurrence.

Investir dans un immeuble de rendement nécessite une analyse approfondie du flux de trésorerie du bien, impliquant une étude complète de tous les mouvements financiers sur une période donnée. Cela vise à vérifier avec précision la pertinence de l’acquisition et les revenus potentiels issus de l’immobilier.

Acquérir un immeuble de rapport : des opportunités rares

Le marché des immeubles de rendement reste relativement restreint dans le paysage immobilier français. La vente d’une propriété peut prendre un certain temps, et il est essentiel de prendre en compte cette considération en cas de besoin urgent de liquidités.

Une solution serait d’établir une copropriété, vous permettant ainsi de vendre chaque bien individuellement. Cependant, veillez à étaler vos ventes pour éviter d’être qualifié de « marchand de biens » par l’administration fiscale, ce qui entraînerait des contraintes fiscales importantes.

Les occasions d’acquérir un immeuble de rapport se font relativement rares. Ce type de propriété est actuellement très prisé par les investisseurs. Les grandes métropoles, où la demande locative est forte, sont à privilégier pour un investissement.

Il serait avisé de porter son attention sur un immeuble de rendement à vendre dans des villes secondaires ou même de « campagne ». Le plus important reste l’emplacement, et il est toujours mieux d’avoir un immeuble en hyper centre d’une ville de 10 000 habitants, qu’à 30 min de RER de Paris, perdu au milieu d’une zone douteuse.

Pour ceux qui cherchent à agir rapidement et à éviter les tracas liés aux travaux, il sera possible de trouver à la vente un immeuble de rapport déjà occupé. Quelle que soit l’option choisie, il sera bien entendu impératif d’être extrêmement sélectif en ce qui concerne l’emplacement de la propriété.

Un ratio location / prix d’achat du m2 intéressant dans les zones éloignées

Les rendements bruts de 10 à 12 % ne sont pas courants dans les zones à forte demande, telles que Paris, Bordeaux, Nantes, où tout le monde souhaite investir. Il est nécessaire de s’éloigner de ces zones pour trouver un équilibre intéressant entre location et prix d’achat au mètre carré.

Ainsi, à Lyon, vous obtenez un ratio de 12,6*12/4477 = 3,38%, tandis qu’à Narbonne, il est de 7%, et à Saint-Étienne, de 8,5%. Cependant, dans les zones à rendement élevé, il n’y a aucune garantie que le prix au mètre carré augmentera dans les années à venir.

En fait, il existe même un risque certain de baisse. Il est impératif d’élaborer votre plan d’affaires en mettant de côté la perspective de revente, qui sera une belle plus-value.

Voici les erreurs à éviter lors de l’achat d’un immeuble de rendement ?

Avant d’investir dans un immeuble de rapport, il est primordial de procéder à un calcul de rentabilité brut. C’est un moyen efficace de filtrer parmi les nombreuses annonces que vous examinerez est de réaliser un rapide calcul en multipliant le loyer hors charges par 100, afin de vérifier si vous obtenez un prix cohérent avec celui de vente.

Mais attention aux rentabilités trop intéressantes. Il est possible de trouver du 12% brute en zone rurale, mais il faut être capable d’évaluer le risque. Voici les erreurs à ne pas commettre en achetant votre IDR :

  • Ne pas choisir soigneusement l’emplacement ;
  • Ne pas mesurer l’ampleur des travaux ;
  • Ne pas se montrer exigeant quant à la qualité des logements proposés ;
  • Ne pas analyser le profil des locataires ;
  • Ne pas considérer la rentabilité/cash-flow réels ;
  • Ne pas acheter trop haut ;
  • Ne pas faire un montant fiscal et financier adapté.

Le choix de l’emplacement dépend du marché locatif ou des marchés que vous visez : étudiants, jeunes couples actifs sans enfants, familles avec enfants, touristes, professionnels en déplacement…

En conséquence, vous élaborerez une stratégie de location adaptée : colocation meublée, location non meublée à long terme, location à court terme, etc.

Bien estimer le coût des travaux

Il est essentiel d’estimer correctement le coût des travaux lorsque vous envisagez l’achat d’un immeuble de rendement. En effet, cela englobe l’ensemble des rénovations des appartements, des parties communes (cour, cage d’escalier…), du bâtiment (façades, murs mitoyens, charpente, toiture, cave…) ainsi que les éventuels travaux de mise en conformité (réseaux d’eaux usées/pluviales, installation électrique…) et sanitaires, qui seront entièrement à votre charge.

N’accordez pas moins d’importance à certains travaux qui, bien que pris individuellement, peuvent avoir un impact significatif : la réfection d’une toiture endommagée, des travaux d’étanchéité sur une façade extérieure, l’ajustement des systèmes d’évacuation des eaux pluviales, le remplacement d’une fenêtre ou d’une porte non standard, l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) dans un appartement, ou encore les réparations de maçonnerie sur un mur abîmé.

Comment améliorer le DPE d’un immeuble ?

Pour rappel, nous vous expliquons dans cet article comment améliorer le DPE de son immeuble, avec des travaux rentables. En résumé, voici les 6 points clés à prendre en compte pour faire monter votre note.

  • Isolation des murs et des fenêtres
  • Isolation du plafond, des combles et de la toiture
  • Isolation du sol / plancher / sous-sol
  • Chauffage
  • Système de chauffe de l’eau chaude
  • Ventilation / VMC

Vous voulez aller plus loin pour améliorer le DPE de votre immeuble ?​​

Résumer et expliquer comment améliorer le DPE de votre immeuble de manière à avoir la meilleure rentabilité locative possible est difficile avec un simple article de blog.

Cependant, il est organisé de temps en temps un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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