Avec la mise en place de la loi Climat & Résilience, l'année 2023 est une année idéale pour acheter un immeuble à rénover. Certains propriétaires d'immeubles classés en DPE F et G se retrouvent dans l'incapacité de louer leur bien et préfèrent vendre leur passoire thermique que de faire l'effort de les rénover.
De nouvelles opportunités apparaissent donc sur le marché et c'est l'occasion de se lancer dans l'achat d'un immeuble à rénover et faire des travaux pour améliorer son DPE.
Pourquoi acheter un immeuble en F ou G ? Quels travaux effectuer pour améliorer le DPE de votre nouvel immeuble ? On vous explique tout dans cet article sur l'achat d'un immeuble à rénover !
Contrairement à l'achat d'un immeuble récent avec un bon DPE, l'achat d'un immeuble à rénover impose des connaissances et un investissement personnel plus important afin d'améliorer son DPE. Alors pourquoi se lancer dans un tel projet ? On vous dit tout !
Pour rappel, la loi climat & résilience est en application depuis le 1er janvier 2023. Les logements identifiés comme des "passoires thermiques" ( dont la consommation d'énergie dépasse 450 kWh/m2/an ) ne sont donc plus autorisés à la location. Pour les autres, le calendrier s'annonce comme cela :
Il faut noter que seuls les nouveaux contrats de location sont touchés, et non les baux en cours.
Si vous êtes en possession ou aller acquérir un immeuble classé en dpe F et G vous êtes donc dans l'obligation d'améliorer votre DPE afin de pouvoir louer ou maximiser le prix de vente de votre bien.
Un immeuble à rénover a par défaut, un prix plus bas qu'un immeuble récent. Avec la réalisation de rénovation, la valeur de l'immeuble va être logiquement augmentée. C'est pour ça que c'est le moment de chercher et acheter des immeubles qui sont considérés comme des passoires énergétiques. De plus en plus apparaissent sur le marché, car les propriétaires, souvent âgés, n'ont pas envie de réinvestir l'énergie, temps, et argent nécessaire à le rénover.
Une fois rénové, votre immeuble se vendra immédiatement plus cher que votre prix d'achat + coût des travaux. Bien sûr, il faut savoir maîtriser ce coût. Nous en parlerons dans les prochains paragraphes, et c'est tout le sujet de notre formation.
Si votre objectif est de faire de votre achat d'immeuble à rénover un investissement locatif, grâce aux travaux, vous allez améliorer le DPE, mais vous allez également pouvoir augmenter vos loyers.
En effet, proposer un bien isolé et joliment rénové, est RARE sur le marché de l'immobilier locatif. Et ce qui est rare est forcément plus cher.
Il est donc logique que la valeur perçue par les locataires augmente et que cela vous permette d'augmenter vos loyers. Cette augmentation, contribue à l'amélioration de la rentabilité locative de votre investissement.
Si votre objectif est de revendre l'immeuble à rénover que vous achetez, avec les travaux, vous allez pouvoir augmenter la valeur de celui-ci. En effet, non seulement le prochain acheteur sera prêt à payer plus par m2 car il sera tranquille pour 15 ans grâce à vos travaux, mais il payera aussi plus cher du fait des loyers plus élevés.
Comme vous le savez, vous qui êtes aussi investisseurs, un immeuble se valorise différemment d'une résidence principale. C'est un investissement, et comme tout investissement, il s'achète un multiple du revenu qu'il produit.
Ce double effet kiss cool augmente la valeur de votre immeuble de 2 manières :
Ce sont dont les deux facteurs de la multiplication qui augmentent, pour un prix de revente qui augmente très vite !
C'est ce que le fondateur du site a fait, ainsi que des dizaines des membres de la formation.
Ainsi, vous allez pouvoir dégager une plus-value permettant d'obtenir des sommes d'argent importantes dans un laps de temps réduit.
Vous l'aurez compris, améliorer le DPE d'un immeuble, peu importe votre projet, peut vous permettre un gain d'argent et de bien démarrer vos investissements immobiliers.
Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2022, la vente d’un logement classé F ou G devra être accompagné d’un audit énergétique, bien plus poussé qu’un simple DPE. C’est un audit qui coûte 1000 à 1500€ pour le vendeur.
Cet audit vous fournit le détail de l'état du logement, vous allez ainsi avoir des pistes de réflexion sur les rénovations à effectuer.
Gardez en tête que pour améliorer le DPE de votre immeuble, il va falloir jouer sur 2 paramètres :
Comme nous le mentionnons dans notre article quels murs choisir pour améliorer le DPE de votre logement, la priorité numéro 1 pour améliorer les performances énergétiques de votre immeuble est d’isoler les murs donnant sur l’extérieur. Pour une isolation par l’intérieur, vous pouvez opter pour un doublage en placo-plâtre et pour une isolation par l’extérieur avec de l’isolation directement sur la façade.
En plus de l'isolation des murs, assurez vous d’avoir du double vitrage à vos fenêtres mais gardez en tête que sans isolation sur les murs, vous ne pourrez pas atteindre la classe D !
Contrairement à l'isolation des murs, pour l’isolation du plafond, ça dépend des cas ! En effet, il ne sera pas nécessaire d'isoler le plafond de tous les logements de l'immeuble. Si le logement à rénover a un autre logement au-dessus alors il n’est pas nécessaire d'isoler le plafond.
On considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés donc hormis s’il y a besoin d’une isolation phonique, vous devez isoler seulement le plafond de l'appartement se trouvant au dernier étage. C'est pourquoi, pour un logement situé au dernier étage, il est un indispensable d’isoler la toiture ou le grenier avec au grand minimum 20 cm de laine minérale.
Tout comme l'isolation des plafond, l’isolation du sol peut être utile dans certain cas seulement. Dans le cas de votre immeuble, vous pourrez considérer l'isolation du sol seulement s’il y a la présence d'une cave, un vide-sanitaire ou un terre-pleins. Donc seulement dans le logement se situant au rez de chaussé.
Néanmoins, techniquement, c’est la partie la plus complexe à isoler et également la moins rentable au niveau du DPE car les pertes de chaleur se font plutôt par le plafond, les murs et la ventilation (comme vous pouvez le voir dans le schéma ci-dessous).
Pour le choix du chauffage, les experts vont vous recommander d’installer des pompes à chaleur car en effet, si l'on regarde uniquement la note du DPE, c’est le choix n°1. Toutefois, si on regarde votre rentabilité locative, c’est le dernier choix à faire. En effet, les pompes à chaleur sont des systèmes qui coûtent très cher (environs 15.000€ par logement).
Chez rénover pour gagner, notre objectif est toujours de conseiller le juste milieu entre le DPE et le prix de l’installation du chauffage.
Pour vous aider à trouver ce juste milieu, il faut savoir que le DPE considère que l’électricité est une énergie peu carbonée grâce notamment au nucléaire. Donc un chauffage électrique est plûtot positif pour la note de votre DPE.
Par conséquent, dans le concept de rénovation que nous recommandons, les systèmes de chauffage qui sont choisis, sont les radiateurs électriques à inertie. Ils sont bien moins cher qu’une pompe à chaleur et il n'y a aucun entretien à faire. Cet élément est important car, lorsque l’on investit dans le locatif, moins on a d’appareils qui demandent de l’entretien est mieux c’est (moins cher, plus passif …).
Dans le cas des logements qui sont au gaz, vous avez deux options, soit vous changez la chaudière (si elle n'est pas vieille) par une nouvelle chaudière à condensation. Soit vous pouvez budgétiser pour passer en full électrique via les radiateurs à inerties.
Vous pouvez opter pour des ballons d’eau chaude électrique standard bien dimensionné, voir le plus petit possible. Quitte à ajouter un mode "boost".
Mais parfois, vous devrez choisir un ballon thermodynamique. En effet, dans certain cas, les logements sont trop compliqués à faire passer en DPE D à cause de leur disposition, de leur zone géographique et ce choix peut vous faire gagner de précieux points. Par exemple, pour un logement qui se trouve au dernier étage dans le nord de la France ou une petite maison avec 4 façades libres.
C'est pour cela qu'un des conseils que nous donnons toujours chez rénover pour gagner, c'est de faire valider votre concept de rénovation par un diagnostiqueur avant de lancer vos devis, grâce à un DPE projeté.
Lorsque vous ventilez votre logement en hiver, par exemple en ouvrant les fenêtres, vous le refroidissez parce que les calories vont sortir pour aller « chauffer les rues ». Et cet élément est pris en compte par le logiciel DPE dans l'estimation des performances énergétiques de votre immeuble.
Un autre exemple avec une VMC qui tourne 24h/24h, celle-ci force la chaleur à aller dehors et par effet de dépression, elle force le froid à rentrer dans le logement. Il faudra donc chauffer plus pour compenser ces pertes et cela vous fera également perdre des points dans le calcul de votre DPE.
Pour vous aider, dans le choix de votre VMC, si vous demandez conseils à un expert, il est fort probable qu’on vous redirige vers une VMC double flux. En effet, ce système est le meilleur choix si on regarde uniquement au niveau du DPE.
Néanmoins, c'est également la solution la plus chère et celle qui demande le plus d’entretien. Du fait qu'il faut régulièrement changer les filtres présents dans ce système.
Mais comme vous le savez, chez rénover pour gagner, nous avons comme stratégie de trouver le meilleur équilibre entre le prix, la durabilité, l’entretien et le DPE.
En tenant compte de cette stratégie, nous vous recomandons le choix de la VMC hygroréglable qui est une excellente solution. La meilleure en termes de rapport « prix – durabilité – entretien – DPE ».
Résumer et expliquer comment améliorer le DPE de votre immeuble de manière à avoir la meilleure rentabilité locative possible est difficile avec un simple article de blog.
Cependant, il est organisé de temps en temps un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
