Vous envisagez d’investir dans une maison individuelle pour la mettre en location, ou la rénover et la revendre mais vous demandez si c’est un bien approprié pour ce type d’opération ?
Cet article synthétise les avantages et les inconvénients d’investir dans une maison individuelle et les compare avec les autres catégories de bien afin de vous éclairer dans votre choix.
Achat d’une maison individuelle : un bon choix pour un investissement locatif ou une opération de marchand de biens ?
Dans quel type de bien faut-il investir ?
En fait, il n’existe pas de réponse universelle à cette question puisque cela dépend :
- du budget que vous souhaitez consacrer à votre investissement ;
- de la nature de votre projet immobilier (investissement immobilier locatif, achat dans le but d’effectuer des travaux de rénovation et de revendre ensuite, placement immobilier dans l’objectif de se constituer un patrimoine immobilier etc.) ;
- des opportunités qui se présentent ;
- des financements que vous pouvez obtenir.
La maison de ville
Les maisons de ville, qui sont par nature mitoyennes des deux côtés, sont intéressantes pour plusieurs raisons :
- Elles sont moins chères que les maisons individuelles et dans certaines villes on peut acheter ce type de bien immobilier pour moins de 100 000 €.
- Elles sont faciles à financer, sous forme de prêt pour résidence principale (contrairement à un immeuble).
- C’est un bien peu compliqué à rénover et les travaux de rénovation sont abordables (ravalement sur deux façades uniquement, toiture à deux pans etc.).
- Il est possible de réaliser une plus-value à la revente et de dégager un montant intéressant de cash flow.
- C’est un type de logement qui connaît une forte demande locative, ce qui limite la vacance locative.
- Il existe des grandes maisons de ville (entre 150 et 300 mètres carrés) transformables en copropriété pour une vente à la découpe ou à conserver comme patrimoine immobilier.
- A la revente, c’est un bien susceptible d’intéresser les investisseurs comme les acquéreurs à la recherche d’une résidence principale.
En revanche, à côté de ces nombreux avantages, les maisons de ville présentent l’inconvénient de se vendre moins vite et moins cher que les maisons individuelles, ce qui réduit d’autant la plus-value potentielle. Il faut souvent négocier avec les voisins pour effectuer les travaux de rénovation en dehors des heures autorisées, ce qui peut constituer un véritable handicap si vous les réalisez vous-même.
La maison individuelle
Parmi les atouts que présente l’investissement dans une maison individuelle, le principal avantage c’est qu’il est possible d’acquérir une maison ancienne en dessous des prix du marché. Vous pourrez ensuite la rénover et la revendre en engrangeant une forte plus-value, parfois de plus de 100 000 ou 150 000 €. En effet, les prix de cette catégorie de logement sont moins capés que les autres types de biens.
Il est plus intéressant de rénover un bien bâti que de construire une maison neuve. Outre le risque de complications pour l’obtention du permis de construire de la future maison, les délais entre l’achat et la revente sont plus longs et les marges sont meilleures.
La maison individuelle reste le bien rêvé des Français, qui recherchent pour la plupart un pavillon indépendant avec trois chambres au minimum, un garage et un jardin. Une maison individuelle de milieu de gamme s’adresse à des foyers dont les revenus sont moyens, ce qui représente une clientèle large. A la fin des travaux, à condition que la maison ne présente pas de défaut majeur et qu’elle soit située dans un quartier correct, il suffit de l’afficher au prix du marché pour qu’elle soit vendue rapidement.
Une maison individuelle rénovée est un bien attractif car il est plutôt rare. Les propriétaires qui prennent le temps de rénover ce type de bien le font généralement car c’est leur résidence principale.
Nous ne recommandons pas aux investisseurs débutants de se lancer dans ce type d’opération pour de l’achat-revente, car il nécessite plus d’expertise en matière de travaux. De plus, cela coûte plus cher qu’une maison mitoyenne en termes de rénovation car il y a davantage de façades, de fenêtres, voire de jardin à refaire.
A noter que si le budget de la maison de ville ou de la maison individuelle représente celui de deux appartements ou plus, ce type de bien présente l’inconvénient de ne pas répartir le risque d’impayés et de vacance locative. Lorsque le bien est vide ou que le locataire ne paie pas le loyer, vous ne percevez rien, ce qui peut s’avérer problématique, notamment si vous avez des échéances de prêt à payer chaque mois. Afin de contourner cette difficulté et couvrir ce risque, vous pouvez par exemple confier le bien en gestion locative et souscrire une assurance loyers impayés.
L’appartement
S’il offre l’avantage certain de laisser le soin de gérer les travaux dans les parties communes au syndic et de constituer un investissement abordable, l’appartement présente aussi l’inconvénient majeur de générer des charges de copropriété. D’où l’importance de faire le choix d’une copropriété avec peu de prestations – pas de gardien, pas d’ascenseur, pas de chauffage collectif, peu d’espaces verts – pour limiter les charges, dont une grande partie n’est pas récupérable sur le locataire.
Ce principe est aussi bien valable pour réussir votre investissement locatif que dans le cadre d’un achat revente. Ce sont effectivement les biens qui conviennent aux investisseurs car ils permettent de maximiser la rentabilité de l’investissement. Dans la mesure du possible, privilégiez également une localisation du bien éligible à loi Pinel ou la loi Denormandie, des dispositifs fiscaux d’optimisation fiscale.
Il est plus facile d’obtenir des données sur les biens comparables vendus dans le secteur grâce au site etalab.gouv notamment, mais l’appartement est un produit plus répandu qui se vend généralement moins rapidement qu’une maison individuelle et dont les prix plafonnent rapidement compte tenu de l’offre plus abondante.
Enfin, si vous achetez un lot dans une copropriété, sachez que :
- les parties communes peuvent avoir une influence positive comme négative sur les potentiels acquéreurs en fonction de leur état ;
- il est souvent compliqué et chronophage d’obtenir l’accord du syndicat des copropriétaires pour effectuer les travaux soumis à son autorisation.
L’immeuble
Si vous avez la surface financière et de l’expérience, un immeuble représente un placement immobilier idéal, tant pour un investissement locatif de qualité qu’une opération d’achat et de revente à la découpe.
Premièrement, le prix d’achat du bien est généralement inférieur au prix moyen du marché car il est dégressif en fonction de la surface. Deuxièmement, la vente à la découpe permet de générer du cash flow sur chaque lot et le prix de vente peut être facilement estimé en fonction des prix de location et du rendement attendu par les investisseurs.
Le plus gros inconvénient des immeubles reste le financement car de nombreux banquiers se basent sur la capacité d’endettement de l’investisseur, ce qui conduit à un refus de prêt. De plus, il est impossible de financer le bien en tant que résidence principale. Ce type d’investissement nécessite également une bonne expertise du bâtiment et du budget travaux car il faut gérer la rénovation des parties privatives et des parties communes.
