Investir dans un appartement en copropriété

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Investir dans un appartement en copropriété

Vous souhaitez profiter de l’opportunité d’investissement que présentent les passoires thermiques mais vous vous demandez si acheter un appartement en copropriété est une bonne idée ?

Impossible de répondre rapidement à cette question si ce n’est par un « oui mais à certaines conditions » !

Voyons de plus près ce à quoi il faut faire attention avant d’acquérir un appartement en copropriété, que ce soit pour un investissement locatif ou pour revendre le bien immobilier après avoir réalisé des travaux de rénovation.

Acheter un appartement en copropriété pour l’investissement locatif ou la revente : les avantages

Vous souhaitez investir dans un appartement en copropriété, voire un immeuble entier, mais vous vous demandez si c’est un bon investissement pour votre patrimoine immobilier ? Voici présentés de manière synthétique et non exhaustive les avantages et inconvénients de ce type de bien.

Une large gamme de prix

Les appartements en copropriété, et d’autant plus les petites surfaces, sont en règle générale les biens les plus abordables. Ils sont donc accessibles à de nombreux investisseurs, même novices et disposant de peu voire pas d’épargne.

Le crédit immobilier

Il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier pour l’acquisition d’un appartement que pour financer l’achat d’un immeuble de rapport, notamment lorsque le banquier accorde le prêt en fonction de la capacité d’endettement.

La gestion des parties communes

En copropriété, il n’y a pas besoin de s’occuper des travaux d’entretien et de préservation des parties communes, car c’est le syndic de copropriété qui s’en charge.

Des prix sans surprise

Il est possible de comparer et d’évaluer plus précisément la valeur après rénovation d’un appartement dans un immeuble en copropriété. Par exemple, en consultant le site https://app.dvf.etalab.gouv.fr/, qui compile les prix des biens vendus depuis plus de dix ans, vous pouvez vérifier si des logements dans l’immeuble qui vous intéresse ou les bâtiments voisins ont récemment été vendus et pour quel montant.

Cela permet de calculer précisément la fourchette de prix dans laquelle devrait être vendu l’appartement après la rénovation.

Réaliser un investissement dans un immeuble en copropriété : les inconvénients

La vente

Comme l’offre d’appartements sur le marché de la transaction est relativement importante, les prix de vente plafonnent vite. Le cash flow dégagé s’en trouve par voie de conséquence limité.

En outre, la vente de ce type de bien est moins rapide que celle d’une maison individuelle, qui constitue un bien plus rare.

Les parties communes

Dans une copropriété, vous ne décidez pas seul des travaux de rénovation. Malheureusement, il arrive de plus en plus souvent que les copropriétaires traînent pour rénover le bâtiment, et parfois jusqu’à mettre en péril sa conservation.

Au fil des visites d’appartements présentant un fort potentiel de plus-value, vous vous demanderez certainement s’il est judicieux d’investir dans un immeuble dont les parties communes sont délabrées. C’est généralement une mauvaise idée, sauf si les travaux ont été votés en assemblée générale et sont sur le point d’être réalisés. Car même si le prix de l’appartement est bas, un bâtiment peut être un véritable repoussoir si les parties communes sont en piteux état et risque de faire fuir les potentiels acquéreurs, lesquels pour la plupart :

  • prennent la décision d’acheter au début de la visite (la première impression a donc beaucoup d’importance)
  • auront des doutes sur le bon entretien de l’immeuble par le syndic,
  • refuseront de faire une offre quand bien même ils ont un véritable coup de cœur pour l’appartement.

Il en sera de même pour les locataires qui préféreront louer un autre logement.

Comment investir dans des immeubles compatibles avec votre projet immobilier

Trouver des immeubles avec un bon emplacement

Si vous achetez un lot de copropriété ou une maison dans un but de revente ou d’investissement locatif, préférez un immeuble bien placé et notamment :

  • proche des transports en commun ;
  • proche des écoles pour les logements familiaux ;
  • si possible dans une zone éligible à un dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie etc.).

Un bon emplacement permettra de louer ou de vendre plus rapidement et à meilleur prix, aussi bien avec des acquéreurs investisseurs immobiliers que des particuliers.

Sélectionner un logement avec une taille adaptée pour louer sur le secteur

Que ce soit pour faire de l’immobilier locatif ou pour revendre à des investisseurs, vous devez sélectionner des lots permettant une mise en location facile et qui se loueront rapidement, pour éviter la vacance locative et le turnover. Cela permet de limiter les frais de remise en location. Ciblez également les biens offrant un loyer optimisé afin de maximiser le rendement.

Il s’agit par exemple :

  • de biens de type deux ou trois pièces en banlieue parisienne ;
  • de studios ou de grandes colocations dans les villes universitaires.

Parfois, en fonction du marché immobilier local, il est plus intéressant d’investir dans plusieurs lots que dans un seul appartement de grande taille.

Privilégier l’investissement en immeuble classé passoire thermique

Sélectionnez de préférence les passoires thermiques avec des travaux à prévoir pour améliorer la performance énergétique. En plus d’un rafraîchissement, vous pouvez faire uniquement les travaux de rénovation pour faire passer le logement à une note D au Diagnostic de Performances Énergétiques et assurer un confort suffisant aux locataires.

Si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport classé en passoire thermique et qu’un lot est déjà loué, vous devrez améliorer la note du DPE afin de pouvoir renouveler le bail ou encore faire jouer la clause permettant d’augmenter les loyers.

Les années de construction

Contrairement aux idées reçues, les biens les plus intéressants sont ceux construits avant 1960 car :

  • ils offrent une construction de qualité ;
  • vous pouvez acheter un ou plusieurs lots à une valeur inférieure sur le marché s’ils sont classés dans la catégorie des passoires thermiques ;
  • hormis un rafraîchissement, les travaux à réaliser permettent de passer le bien en D sans forcément dépenser beaucoup d’argent ni immobiliser le logement pendant de longs mois avant de le louer ou le revendre.

A contrario, si vous souhaitez investir dans un lot en copropriété ou un immeuble locatif, vous devriez éviter :

  • Les bâtiments des années 1960 et 70 dont l’isolation phonique est difficile à corriger et qui présentent en règle générale des charges très élevées.
  • Les constructions des années 1980 et 90 dont l’isolation ne permet pas une ré-isolation par-dessus. En outre, ces immeubles souvent construits avec des matériaux qui se détériorent prématurément nécessitent d’importants frais de travaux.
  • Les immeubles à partir des années 2000 dont les prix sont en haut de fourchette du marché immobilier.
Les années de construction

Les charges de copropriété et leur impact sur le rendement

Avant d’investir dans un immeuble, vérifiez que c’est une copropriété avec peu de charges et dans la mesure du possible comprenant le strict minimum :

  • l’eau (récupérable sur le locataire) ;
  • le ménage des parties communes ;
  • les frais de syndic (sauf si c’est un syndic bénévole, auquel cas il n’y a pas de frais) ;
  • l’assurance de l’immeuble.

Les investisseurs sélectionnent en effet les immeubles de rapport sans gardien, sans ascenseur, sans parc paysager, sans chauffage collectif etc. afin de limiter les charges qui grignotent le rendement locatif.

Un autre point auquel il faut faire attention : n’attendez pas la signature du compromis de vente chez le notaire ou l’agence immobilière ou encore de devenir propriétaire de votre immeuble pour demander au vendeur les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété et les régularisations de charges. Vous pourrez ainsi vérifier :

  • le montant des charges de copropriété annoncées ;
  • l’existence éventuelle de procédures judiciaires entre la copropriété et des tiers et / ou des copropriétaires ;
  • les travaux votés non réalisés ou encore ceux proposés aux assemblées générales et non votés.
Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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