Location courte durée : un bon levier pour rentabiliser votre investissement ? 

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Location courte durée : un bon levier pour rentabiliser votre investissement ? 

Vous vous dites qu’il est temps d’investir dans l’immobilier pour constituer votre patrimoine et mieux préparer l’avenir ? D’accord, mais quel type d’investissement envisagez-vous ? Nous avons l’habitude de vous parler de l’investissement locatif longue durée et de l’achat-revente pour faire une plus-value. Mais avez-vous pensé à la location courte durée ?

Location courte durée : un meilleur rendement locatif ?

La raison essentielle de choisir l’investissement de courte durée est son rendement. Lorsque l’on vous promet un rendement locatif pouvant atteindre 10 % (contre environ 5 % pour la longue durée), naturellement, il n’y a pas de débat. Dans des villes comme Paris, le rendement d’une location courte durée est parfois trois fois plus élevé que celui d’une location à l’année.

Faut-il pour autant se jeter sur un tel projet ? Non, il faut l’étudier, comme vous le feriez pour n’importe quel investissement immobilier. Car ne l’oubliez pas, en contrepartie de la promesse d’un beau rendement, le risque de vacance locative est en proportion plus élevé.

Location courte durée : un meilleur rendement locatif ? 

Les clés d’un investissement courte durée réussi

Choisir le meilleur emplacement

C’est un paramètre essentiel, et ce d’autant plus pour de la location saisonnière. Il est évident que votre bien immobilier trouvera plus facilement son public face à la mer, en plein cœur de Paris ou au pied des pistes en montagne. N’oubliez pas que votre premier ennemi est la vacance locative.

Pour un rendement locatif optimal, votre bien doit être occupé, c’est mathématique.

Valoriser le bien avant de le louer

Que l’on évoque une location de courte ou de longue durée, la valorisation est la clé pour déclencher le coup de cœur. Tous ceux d’entre vous qui ont suivi la formation Rénovation Stratégique 2.0 ont parfaitement compris les différentes étapes d’une rénovation pour rendre un bien plus attractif. Pour les autres, il n’est pas trop tard pour nous rejoindre.

Dans le cadre d’une location saisonnière, vous devez penser à meubler l’appartement ou la maison. Veillez à ce que les occupants disposent de tous les équipements indispensables pour leur confort. Point important distinguant la location de courte et de longue durée : les avis. Avec la courte durée, vous serez noté en permanence, surtout si vous mettez votre bien sur les plus grandes plateformes du moment. Aussi, vous n’avez pas le droit à l’erreur en termes de prestations.

Déléguer la gestion du bien immobilier

La location saisonnière est moins simple à gérer qu’une location longue durée. Le turn-over est élevé et vous n’avez pas toujours la possibilité d’être présent. N’oubliez pas de déléguer certaines missions. En l’occurrence, confier la gestion locative de votre investissement est une très bonne idée. Certes, cela a un coût, mais il sera rentabilisé si vous faites les bons calculs.

Et pour cela, notre outil sur le calcul du cash flow proposé dans le module 1 de la formation Rénovation Stratégique 2.0 vous permet d’y voir plus clair. Il vous aide à mieux comprendre comment bien investir et bien gérer le montant de vos charges pour obtenir un rendement à la hauteur de vos attentes.

Soigner votre annonce

Quel que soit le biais choisi pour mettre votre bien en location (Booking, Airbnb ou votre propre site), sachez mettre en avant votre bien immobilier. Vous détiendrez toutes les clés grâce au module 14 de la formation.

Pour une location courte durée, deux éléments sont à valoriser :

  • les équipements ;
  • l’emplacement par rapport aux points d’intérêt.

Et bien évidemment, publiez des photos attractives qui créeront le coup de cœur.

Quel impact du DPE sur la location de courte durée ?

Lorsque l’on évoque la valorisation du bien immobilier, en location longue durée, on pense nécessairement stratégie de rénovation énergétique. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) est aujourd’hui une épée de Damoclès au-dessus de la tête des loueurs. Un mauvais DPE est signe d’interdiction de location à court terme. Et même si vous avez encore le droit de louer quelque temps, le risque de vacance locative est nécessairement bien plus grand à une époque où le prix de l’énergie explose.

Avec la location saisonnière, vous n’aurez pas cette contrainte. En effet, le DPE n’est pas obligatoire pour les meublés touristiques.

Louer une passoire énergétique en courte durée : une fausse bonne idée

Vous commencez à vous dire que la location de courte durée est une aubaine puisque le DPE n’est pas obligatoire. Détrompez-vous.

Quel que soit le type de location envisagé, vous avez tout intérêt à vous lancer dès l’acquisition de votre bien immobilier dans une rénovation énergétique. On vous explique pourquoi.

1 – Le coût de l’énergie

Aujourd’hui, ce qui fait fuir les locataires de locations à l’année, ce sont les passoires énergétiques et le montant de la facture d’énergie à craindre en fin d’année.

En location courte durée, la question ne se pose pas pour les locataires. Mais avez-vous pensé, de votre côté, au montant de charges supplémentaires avec une passoire thermique ? Chaque charge impactant la rentabilité de votre investissement, nous ne pouvons que vous conseiller de faire des travaux d’isolation.

Et au-delà de la baisse du coût de gestion à terme, vous offrez aux locataires un meilleur confort thermique, parfait pour une location en toute saison.

2 – La question de la revente

Ce n’est pas parce que vous avez le projet aujourd’hui de louer de manière saisonnière votre bien que vous continuerez à le faire durant des années. D’ici à quelque temps, vous verrez peut-être plus grand et aurez envie d’investir dans un bien de meilleure qualité (plus grand, mieux situé ou offrant de meilleures prestations).

Si tel est le cas, avez-vous pensé que la vente d’une passoire énergétique sera de plus en plus complexe. Depuis le 1er avril 2023, tous les logements classés F et G doivent faire l’objet d’un audit énergétique. Ce sera le cas pour les logements E en 2025 et D en 2034.

Si vous trouvez une belle opportunité d’achat, mais que vous avez besoin de vendre votre bien actuel, le délai de vente pourrait être allongé par des démarches plus fastidieuses. Et c’est sans compter le manque d’attrait de votre bien.

3 – Le changement d’usage

Louer de manière saisonnière n’est pas un choix irrévocable. Parce que vous avez envie de plus de sécurité, parce que ce projet ne fonctionne pas comme vous l’auriez espéré, vous pourriez décider de louer à l’année. Et cette fois, vous serez bloqué par un mauvais DPE. Louer une passoire énergétique de manière saisonnière est donc là encore un frein pour vos projets à venir.

4 – L’évolution législative

Aviez-vous prévu il y a quelques années que les logements les moins bien classés seraient interdits à la location ? Non ? Cela signifie qu’il est bien difficile de savoir quelles seront les règles dans quelques années. Mieux vaut donc prévoir le pire et rénover votre location courte durée ? En effet, qui est capable de dire aujourd’hui si les passoires thermiques pourront toujours être louées de manière saisonnière à moyen terme ?

N’attendez pas le dernier moment pour isoler votre bien immobilier et augmenter sa performance thermique.

En clair, des travaux de rénovation énergétique permettent de mieux anticiper de nouveaux projets et de ne pas perdre de temps pour leur donner vie. 

Quels travaux de rénovation thermique pour votre location courte durée ?

Les travaux à réaliser vont dépendre de l’état du bien que vous avez acheté. Globalement, vous pouvez envisager une isolation par l’intérieur ou par l’extérieur, une isolation des combles perdus, un changement de fenêtres, la mise en place d’une VMC, etc. La réalisation d’un audit énergétique pourrait vous aider à cibler les travaux les plus importants pour passer votre logement en classe D au minimum.

Et pour faire les bons choix, n’oubliez pas de consulter la fiche technique 21 de la formation pour une isolation intérieure dans les règles de l’art.

Et pourquoi ne pas mixer location courte et longue durée ?

Votre bien est parfaitement rénové et votre classement énergétique vous permet d’envisager toutes les possibilités ? Pourquoi ne pas mixer location saisonnière et location courte durée ? C’est une stratégie à envisager pour maximiser la rentabilité de votre investissement et augmenter le taux d’occupation.

Prenons un exemple simple : vous avez acheté un appartement à Paris. Durant toute l’année, vous louez votre appartement à des étudiants. La demande est forte dans cette ville, le risque de vacance locative est très faible sur les petits logements non loin des universités. Vous louez un studio meublé à 1 800 euros par mois de septembre à juin.

En juillet, lorsque les étudiants quittent le logement, vous optez pour la location de courte durée pendant deux mois. Cette fois, vous le louez 150 euros la nuit. Imaginons un taux d’occupation à 80 %, vous aurez loué votre studio 49 nuits pour un montant total de 7 350 €. De quoi booster la rentabilité de votre investissement locatif parisien.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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