Investissement immobilier : choisir entre maison, appartement ou immeuble de rapport

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Investissement immobilier : choisir entre maison, appartement ou immeuble de rapport

Pour un investissement locatif, l’une des premières questions à se poser concerne la nature du bien immobilier. Vous cherchez la meilleure rentabilité pour votre investissement immobilier. Or, tous les types de biens immobiliers n’offrent pas le même rendement locatif. Investir dans un immeuble de rapport, une maison (individuelle ou mitoyenne) ou un appartement, on fait le tour avec vous des avantages et inconvénients de chaque solution.

Investir dans une maison de ville mitoyenne

Investir dans une maison de ville mitoyenne

Avantages

  • Le ticket d’entrée : pour une rentabilité optimale pour un investisseur, le prix d’achat d’un bien immobilier est essentiel. Avec la maison de ville mitoyenne, vous pouvez envisager un prix d’acquisition très intéressant pour conserver le budget nécessaire à la réalisation de travaux de rénovation énergétique notamment. 
  • La simplicité de financement : si vous choisissez le bon bien immobilier comme nous le préconisons au sein de la formation rénovation Stratégique 2.0, la banque vous suivra. Avec un prix bas et des travaux de rénovation énergétique et de rafraîchissement, vous n’aurez pas besoin d’emprunter des montants trop élevés. De plus, le prix des travaux n’excèdera pas le prix du bien, un plus pour rassurer la banque et obtenir votre financement. 
  • La possibilité de bénéficier d’un cash-flow : un prix bas, des travaux optimisés en matière de coût, un loyer correct, la maison individuelle offre la possibilité de générer un cash-flow positif. 
  • La transformation possible en immeuble : une maison de ville mitoyenne peut parfaitement, à partir d’une certaine surface, être transformée en plusieurs logements. De cette manière, vous allez augmenter vos revenus locatifs au m² et ainsi faire un achat immobilier très rentable. 

Inconvénients

  • Un faible retour sur investissement :  la maison jumelée ou mitoyenne étant proposée à un prix attractif, ce n’est généralement pas le bien immobilier vous permettant de faire la plus grosse plus-value à la revente. 
  • Un voisinage encombrant : vous souhaitez faire des travaux de rénovation ? Vous devrez être vigilant quant au bruit avec les voisins. Et avec un mur mitoyen, le risque de litige est plus important. 

Investir dans une maison individuelle

Investir dans une maison individuelle

Avantages

  • Le prix de vente : face à la demande et grâce à la capacité de valoriser une maison individuelle, vous pouvez espérer un prix de vente élevé et donc une belle plus-value. Il est tout à fait possible de vendre au-dessus du prix du marché avec quelques aménagements haut de gamme si la maison individuelle est située dans un quartier attractif. 
  • Moins de problèmes de voisinage : la maison individuelle impose moins de compromis que la maison mitoyenne ou encore l’appartement. Vous n’avez pas de compte à rendre et pouvez faire des travaux plus facilement sans perturber le voisinage.
  • Une revente facilitée par une demande forte : la demande pour les maisons individuelles est assez forte, ce qui permet de trouver facilement un acheteur. Et cette vente sera d’autant plus rapide si vous avez parfaitement suivi les conseils de la formation Rénovation Stratégique 2.0 pour valoriser votre bien en exploitant tout son potentiel. 

Inconvénients

  • Des travaux à prix élevé : les travaux à envisager dans une maison individuelle seront potentiellement plus lourds que dans une maison de ville mitoyenne. Avec souvent plus de surface à l’intérieur, les dépenses seront plus élevées. De plus, vous devrez aussi gérer les travaux extérieurs. Le risque est d’amputer votre rentabilité. 
  • Une expertise est nécessaire pour investir : pour bien gérer les travaux de votre investissement locatif, il est nécessaire d’avoir un peu d’expérience (ou de suivre la formation Rénovation Stratégique 2.0). La maîtrise parfaite des travaux et de leur coût aura un impact sur la rentabilité finale de votre investissement.

Investir dans un appartement en copropriété

Investir dans un appartement en copropriété

Avantages

  • Moins de travaux de rénovation : acquérir un appartement pour investir dans l’immobilier permet d’envisager des travaux moins lourds que dans une maison ou un immeuble de rapport. Sur ce type de bien, la rénovation concerne essentiellement des travaux de rafraîchissement et de décoration. Et si vous devez faire des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez les optimiser en suivant le module 2 de la formation Rénovation Stratégique 2.0 pour comprendre quel type de bien immobilier demande le moins de travaux pour arriver en classe D du DPE.
  • Un ticket d’entrée intéressant : dans le cadre d’un investissement locatif, le prix d’achat est l’une des clés du succès. Le prix d’un appartement peut s’avérer particulièrement intéressant pour envisager une rentabilité locative à la hauteur de vos attentes.
  • Un prix plus certain : il est plus simple de comparer les tarifs d’un appartement. Dans un immeuble, certains logements offrent des prestations identiques. Consultez sur internet les prix auxquel se sont vendus les autres logements similaires pour mieux comparer et vous assurer de payer le bon prix. 

Inconvénients

  • Une différence de prix limitée sur des produits différents : les offres sont nombreuses sur le marché et il apparaît que la différence de prix entre l’appartement le plus cher et l’appartement le moins cher d’une résidence reste limitée. Cela s’explique par un entretien extérieur pris en charge par la copropriété.
  • Moins de valeur ajoutée : peu de différence de prix, une offre importante, il sera plus difficile d’envisager une très grosse plus-value à la revente. 
  • Une dépendance par rapport aux parties communes : vous pouvez valoriser votre appartement pour le rendre plus attractif. Toutefois, ce travail peut être sapé par des parties communes mal entretenues qui ne donneront pas envie aux locataires de s’installer ou aux acheteurs de devenir propriétaires d’un appartement dans cette copropriété.
  • Moins de liberté en copropriété : pour faire certains travaux, vous êtes tributaire des décisions de la copropriété. De plus, celle-ci peut mettre en place des règles qui pourraient augmenter le coût des travaux (par exemple l’impossibilité pour les entrepreneurs de prendre l’ascenseur avec leur matériel). 

Investir dans un immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport

Avantages

  • Possibilité de générer un gros cash-flow : les immeubles de rapport permettent d’envisager un bon cash-flow. Pourquoi ? Parce que le cash-flow espéré avec un appartement est cette fois multiplié par le nombre de logements.
  • Prix d’achat au m² attractif : acheter plus grand permet de réduire le prix d’achat au m². Cela vous assure une meilleure rentabilité puisque le prix du loyer au m² sera quant à lui très intéressant, surtout si vous louez de petites surfaces. 
  • Possibilité de connaître le prix du bien après travaux : le prix de vente est consécutif, pour un immeuble de rapport, au rendement locatif. Une fois les travaux réalisés, vous savez combien les appartements peuvent être loués, ce qui permet de définir le prix de vente.
  • Possibilité de revente à la découpe : acheter un immeuble de rapport permet de revendre l’immeuble entier ou simplement un ou plusieurs logements. L’immeuble de rapport peut donc s’adapter à tous vos projets immobiliers et vos besoins de trésorerie. 

Inconvénients

  • Un financement plus complexe : les banques n’aiment pas le risque. Or, l’immeuble de rapport reste un projet immobilier d’ampleur entre le prix d’acquisition et le montant des travaux de rénovation. Les banques vont préférer financer un appartement. 
  • Une expertise nécessaire : pour un premier achat immobilier, l’achat d’un immeuble de rapport est peut-être un peu trop ambitieux. L’achat d’un immeuble entier avec plusieurs appartements et la gestion de tous les travaux de rénovation peuvent sembler complexes pour un débutant. 
  • Un budget travaux plus complexe à définir : estimer les travaux nécessaires est plus complexe car en plus des appartements, vous devrez prendre en compte les parties communes. 
  • Pas d’exonération d’impôt sur la plus-value : impossible de faire passer un immeuble de rapport en résidence principale. De ce fait, vous ne pourrez pas bénéficier de l’exonération de plus-value lors de la revente. Cette imposition est à prendre en compte. 

Quel est le meilleur bien pour votre projet immobilier ? 

Pour constituer un patrimoine immobilier, tous les types de biens peuvent être envisagés. Toutefois, le choix se fera selon plusieurs critères :

  • votre expérience ;
  • votre budget ;
  • le secteur dans lequel vous souhaitez investir ;
  • votre objectif immobilier ;
  • votre cible ;
  • votre volonté d’être libre pour prendre des décisions.

Selon nous, pour débuter et réussir son investissement immobilier locatif, la maison mitoyenne et l’appartement restent les deux solutions à privilégier. Ce sont des biens financièrement plus accessibles et ils demandent moins d’expertise pour la réalisation des travaux de rénovation. De cette manière, vous constituez votre patrimoine financé par les revenus locatifs et vous gagnez en crédibilité auprès de la banque. Alors, vous pourrez revendre votre bien immobilier pour envisager un projet de plus grande ampleur. Un immeuble de rapport peut être un nouveau projet intéressant pour obtenir cette fois un cash-flow plus important et profiter de tous les avantages de ce type de bien pour un investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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