Le statut de loueur en meublé professionnel, également connu sous l’acronyme LMP est adapté à certains investisseurs particuliers qui mettent en location des logements meublés. Il est célèbre pour les avantages fiscaux qu’il procure, le LMP permettant d’éviter l’IFI dans certaines cas et de maximiser encore plus la rentabilité locative ?
Vous envisagez d’acquérir des passoires thermiques pour les transformer et les louer en LMP ? Nous vous expliquons les avantages de ce statut, comment accéder ainsi que les formations qui vous aideront à mener à bien votre projet dans les meilleures conditions.
Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir le statut LMP ?
Depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances 2020, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est obtenu dès que les deux conditions suivantes sont remplies :
- Le loueur perçoit des revenus locatifs de ses biens meublés dépassant 23 000 € TTC (incluant les loyers et les charges) ;
- Ces loyers représentent la principale source de revenus du foyer, c’est-à-dire qu’ils constituent plus de 50% des revenus fiscaux du foyer fiscal (en tenant compte des pensions et des retraites dans le calcul).
Ainsi, c’est en projetant les revenus locatifs que vous obtiendrez de vos meublées et vos autres revenus que vous serez en mesure de déterminer si vous êtes classé comme loueur en meublé professionnel ou non professionnel, une classification qui est évaluée au niveau du foyer fiscal et qui s’applique à toutes les locations meublées qu’il détient.
Comment éviter l’IFI en LMP ?
L’autre bonne nouvelle, c’est qu’un foyer détenant des biens en Location Meublée Professionnelle (LMP) peut éviter l’IFI s’il remplit les conditions suivantes :
- Générer des revenus locatifs supérieurs à 23 000 euros.
- Que les revenus, une fois les charges et les amortissements déduits, soient bénéficiaires.
- Que ces revenus soient plus élevés que les autres revenus d’activité du foyer fiscal, sans tenir compte des pensions de retraite.
Il faut faire très attention car un loueur en meublé professionnel dont les revenus d’activité sont déficitaires ou nuls reste soumis à l’IFI !
Les montants perçus au titre des pensions de retraite ne sont pas inclus dans les revenus fiscaux du foyer, comme le stipule le code des impôts.
Cette dernière condition n’est donc pas évaluée de la même manière que pour l’impôt sur le revenu. En effet, les pensions de retraite ne sont pas prises en compte dans les revenus nets, ce qui signifie :
- Qu’un loueur en meublé peut ne pas être considéré comme LMP aux fins de l’impôt sur le revenu car il est retraité et reçoit des pensions de retraite plus élevées que les loyers de la location meublée.
- Que ce même loueur, qui a le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) selon les critères de l’impôt sur le revenu, peut être considéré comme LMP aux fins de l’IFI, les pensions de retraite n’étant pas prises en compte.
Investissez dans des passoires thermiques pour louer en LMP
Dénichez un bien énergivore à fort potentiel
Comme vous l’avez certainement entendu, dans le domaine de l’immobilier, c’est en partie lors de l’achat que l’on maximise la rentabilité du logement. Il est donc essentiel de faire un bon investissement dès le départ, ce qui nécessite une connaissance approfondie du marché immobilier de la zone qui vous intéresse. Dès l’acquisition du bien, il est crucial de garder à l’esprit quelles seront les dépenses de travaux qui resteront à votre charge, combien le bien pourra se louer, les périodes de vacance locative et les frais éventuels de gestion et d’assurance loyers impayés.
Voici quatre conseils pour faire une bonne affaire dès l’achat de votre propriété :
- Le premier critère à considérer est l’emplacement. Il est recommandé d’investir de préférence dans des centres-villes, proche des transports et si possible à proximité d’universités ou de grandes écoles.
- Visez les logements nécessitant des rénovations importantes. De nombreux bailleurs et investisseurs sont découragés par les dispositions de la loi Climat et Résilience et des travaux de rénovation en raison des coûts et du savoir-faire requis. Cependant, c’est grâce à ces rénovations qu’il est possible d’augmenter rapidement le rendement locatif d’un bien. Avec la formation Rénovation Stratégique 2.0 disponible sur ce site, vous serez bien préparé pour entreprendre des rénovations.
- Repérez les vendeurs pressés. Que ce soit en raison d’un divorce, d’un changement professionnel, d’un déménagement urgent ou d’un partage d’héritage, ces situations entraînent souvent un besoin de vendre rapidement. Elles offrent d’excellentes opportunités pour négocier le prix à la baisse.
Transformer votre passoire thermique en cash machine
Pour accroître la valeur locative d’une propriété, la première étape consiste à identifier le public cible pour la location. En effet, selon que vous visez des touristes, des étudiants ou des jeunes professionnels, les aménagements et les travaux nécessaires pour votre logement seront différents.
Il est inutile d’opter pour des finitions haut de gamme si votre projet s’adresse aux étudiants ! L’objectif est de trouver le bon équilibre entre une rénovation de qualité et des prix de location raisonnables afin de réduire la vacance locative et le turn over et de doper la rentabilité de l’investissement.
Pour maximiser le rendement locatif, achetez un logement dans une zone à forte demande locative dans une copropriété offrant des prestations basiques (sans ascenseur, ni gardien etc.), toutes les charges n’étant pas récupérables sur le locataire.
Utilisez les astuces suivantes pour louer rapidement votre bien :
- Logement rafraichi récemment avec une décoration sobre et au goût du jour ;
- Optimisation de l’espace intérieur, distribution correspondant à la vie moderne (cuisine américaine, placards intégrés etc.) ;
- Des huisseries, des portes et des sols en bon état et bien entretenus ;
- Des équipements en état de marche ;
- Des fenêtres double vitrage ;
- Etc.
Optimisez les dépenses
Choisissez soigneusement vos artisans
Selon l’ampleur des travaux à entreprendre, il est probable que vous ayez besoin de temps et de compétences en bricolage. Dans cette optique, vous allez certainement devoir déléguer une partie, voire la totalité des travaux à des professionnels. Assurez-vous de bien les sélectionner afin d’éviter les problèmes de finition, les retards sur le chantier et les surprises sur la facture finale !
Pour choisir judicieusement vos artisans, privilégiez les recommandations de votre réseau. Consultez votre famille, vos amis, et exploitez la puissance du bouche-à-oreille. Des conseils pratiques sont également disponibles pour vous guider dans l’article sur la méthode en 3 étapes pour trouver le bon artisan.
Négociez habilement votre prêt
En plus des travaux, obtenir les conditions de financement les plus avantageuses est essentiel. Attention toutefois à ne pas sous-estimer les termes de l’offre qui vous est présentée, notamment la durée du prêt immobilier et les garanties requises. Le coût de l’assurance emprunteur est également un aspect à ne pas négliger. Dans ce contexte, un courtier peut s’avérer précieux pour trouver les meilleures conditions de financement pour ces deux aspects.
Anticipez les demandes d’autorisations
Si votre projet nécessite une autorisation, comme un permis de construire, il est important de garder à l’esprit que ces démarches administratives prennent du temps. Afin d’optimiser la rentabilité de votre projet, envisagez de commencer toutes ces démarches dès l’officialisation du compromis de vente.
Définissez judicieusement votre budget en incluant une marge de manœuvre
Comme vous l’aurez compris, lors de la réalisation d’un projet d’investissement-rénovation pour mettre le bien en location, de nombreux défis peuvent survenir, tels que les coûts des travaux, les retards sur le chantier ou les problèmes imprévus nécessitant une augmentation de votre budget initial. Il vous faudra donc faire preuve de prudence lors de l’établissement de votre budget. Il est avisé de prévoir une marge financière pour faire face à d’éventuels imprévus, car obtenir une augmentation de votre prêt auprès de votre banque pourrait ne pas être possible.
Profitez des aides à la rénovation
Vous n’avez pas encore accédé à la formation Rénovation Stratégique 2.0 ? Le module spécifique sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devrait susciter votre intérêt, car il vous permettra de choisir les travaux les plus efficaces pour améliorer les performances thermiques de votre bien immobilier destiné à la location.
Optimiser le DPE grâce aux travaux finançables via MaPrimeRénov’ présente deux avantages majeurs :
- Un DPE amélioré permet de maintenir la location sur le long terme et d’éviter les restrictions visant les logements énergivores ;
- Cela réduit le taux de rotation des locataires en offrant des performances thermiques supérieures. Vous améliorez le confort des résidents tout en réduisant leurs dépenses énergétiques.
Une fois le logement rénové, pensez à le meubler comme il faut !
Vous avez terminé les travaux de rénovation énergétique et votre logement est prêt à être loué ? Puisque vous avez opté pour la location meublée professionnelle (LMP), il est important de vous rappeler que vous devez équiper votre logement conformément à une liste officielle, faute de quoi des sanctions pourraient être appliquées. Vous trouverez cette liste dans les modules bonus de nos formations.
De plus, il vous faudra établir un inventaire des meubles lors de l’état des lieux afin de prévenir tout différend éventuel. Pas de souci, nous vous fournirons au cours de nos formations des orientations à ce sujet.
Êtes-vous prêt à répéter l’opération afin d’accéder au statut LMP !
Vous savez désormais que pour réussir vos investissements locatifs et optimiser votre rentabilité, il est crucial de :
- trouver des biens énergivores à rénover bien placés et présentant un fort potentiel ;
- réaliser les travaux nécessaires pour améliorer le confort et la note au DPE ;
- optimiser les dépenses engagées avant la mise en location (artisan, prêt. etc.).
Mais si cela se conçoit facilement sur le papier, mettre ces consignes en pratique peut sembler compliqué, surtout si vous investissez pour la première fois et n’avez pas de connaissances particulières dans le domaine du bâtiment.
C’est pourquoi à l’école Rénover pour Gagner, nous proposons des formations permettant de vous accompagner depuis la recherche du bien à sa mise en location en passant par l’étape des travaux ou encore de la demande de prêt bancaire.
Pour vous donner un avant-goût des formations Rénover pour Gagner, inscrivez-vous ici au webinaire que nous proposons chaque jeudi pendant une heure trente et intitulé « Mes 19 stratégies pour rénover en classe D à moindre coût« .
Cet atelier synthétise les informations contenues dans les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et tire parti de mes 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique ainsi que de mes 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
