Location meublée : SCI ou en nom propre, que choisir ?

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Location meublée : SCI ou en nom propre, que choisir ?

Quand on décide d’investir dans l’immobilier, faire le choix entre l’investissement en tant que personne physique ou la création d’une société est une étape pour le moins décisive… D’autant que selon ce que l’on souhaite faire exactement, la meilleure décision à prendre ne sera jamais tout à fait la même.

Aujourd’hui, penchons-nous sur le cas de la location de logement meublé. Que vaut-il mieux choisir dans ce cas ? Vaut-il mieux investir en tant que personne physique, ou via une SCI (Société civile Immobilière) ? On fait le tour de la question.

La location de meublé en nom propre

La location de meublé en nom propre

Voyons pour commencer ce qu’il faut prévoir si vous décidez de louer en votre nom propre.

Les différences entre la location nue et la location meublée

Même en tant que personne physique, le choix entre la location nue et la location meublée aura des conséquences fiscales et administratives.

La principale différence étant que les revenus des locations nues doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que les revenus des locations meublées doivent être déclarés la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux).

A cela s’ajoutent quelques différences pratiques, notamment la durée du bail (en meublé classique le bail est de seulement 1 an, contre 3 ans en location nue) et d’autres formalités administratives à prévoir.

Quelle fiscalité pour la location meublée ?

Il faut également savoir qu’il existe deux statuts possibles en cas de location meublée en tant que personne physique : le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). Le statut de LMNP est possible lorsque les revenus BIC sont inférieurs à 23 000€ par an, ou qu’ils ne dépassent pas le montant des revenus d’activité nets imposables. Le statut de LMP est obligatoire dans les autres situations.

Ensuite, il faut choisir entre le régime d’imposition au Micro ou au Réel.

  • En régime Micro, on déduit un abattement forfaitaire pour le calcul des revenus nets imposables. Celui-ci est de  de 50 % du loyer charges comprises, avec un plafond de 72 500 € par an.
  • En régime Réel, on peut déduire des charges et amortissements des revenus locatifs. Pour un meublé, toutes les dépenses engagées pour l’activité et la gestion de la location sont déductibles. Il est également possible de déduire un amortissement du bien immobilier.

Enfin, le revenu net est imposé à hauteur du pourcentage de TMI (Tranche marginale d’imposition), avec 17,2 % de prélèvements sociaux pour les LMNP et 35 % de cotisations sociales SSI pour les LMP. Il est donc souvent important de garder un œil sur les seuils.

La gestion immobilière en nom propre

Les conditions d’exploitation d’un bien en nom propre sont peu contraignantes. En location meublée classique, la durée du bail est de 1 an minimum avec renouvellement automatique. Elle est de 9 mois non renouvelable pour un meublé étudiant, et de 1 à 10 mois maximum pour un bail mobilité.

En nom propre et en SCI, la liste d’ameublement minimum est la même :

  • Literie avec couette ou couverture ;
  • Volets ou rideaux dans les chambres ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-onde ;
  • Réfrigérateur ;
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur ;
  • Vaisselle en nombre suffisant ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table ;
  • Sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté.

En nom propre, il est possible de demander un garant qui s’engage à régler les dettes en cas d’impayés ou de dégradations.

Enfin, il est intéressant de savoir qu’en nom propre, il n’y a pas de formulaire de déclaration de début d’activité à prévoir.

La revente en nom propre

Dans tous les cas, la plus-value immobilière est imposée. Cela est valable aussi bien en nom propre qu’en Société.

Dans le cas du nom propre, la plus-value retenue est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition. Celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Notez tout de même qu’il existe un système d’abattement selon la durée de détention. On peut ainsi être exonéré d’impôts sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

La transmission en nom propre

Actuellement, chaque parent a le droit de donner jusqu’à 100 000€ par enfant tous les 15 ans sans droits de donation… Or en nom propre, il n’est pas possible de faire de cessions successives. L’ensemble d’un bien doit être transmis en une seule fois. Il y a donc des droits à payer pour tous biens supérieurs à 100 000€.

En ce qui concerne la succession, les biens en nom propre sont détenus en indivision par les héritiers. Il y a donc toujours un risque de vente forcée à la demande d’un héritier.

La location meublée en SCI

La location de meublé en SCI

Pour commencer, il est important de rappeler que techniquement, la SCI est une société de gestion immobilière dédiée à une activité civile, et non commerciale.

La fiscalité des SCI

L’imposition des SCI

En ce qui concerne la fiscalité de la SCI, deux types de SCI sont à distinguer : les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) et les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les SCI soumises à l’IR sont dédiées à la location nue. La location meublée n’est possible qu’à la condition qu’elle ne dépasse pas 10 % du chiffre d’affaires de la SCI.

Seules les SCI soumises à l’IS sont compatibles avec la location meublée. Dans ce cas, elles donnent lieu à une double imposition. En effet, un impôt est prélevé sur la société, puis un autre peut être prélevé sur le foyer fiscal en IR. 

Toutes les dépenses engagées pour l’activité et la gestion de la location sont déductibles en charges ou en amortissements. Il est également possible de déduire un amortissement comptable du bien immobilier.
Le taux d’imposition sur la société est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà. L’impôt sur les revenus est prélevé sur les dividendes à hauteur de 30% en Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU)

Quid de la TVA ?

Lorsque la SCI loue des biens meublés à usage d’habitation, elle est exonérée de TVA.

En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, elle est assujettie de plein droit à la TVA.

La gestion immobilière en SCI

En ce qui concerne la gestion, il est avant tout extrêmement important de noter que la SCI est à préférer le plus souvent lorsque l’on souhaite investir à plusieurs. En effet, elle offre une bonne flexibilité dans la gestion des biens acquis et apportés par les associés.

Ceci étant dit, les conditions d’exploitation d’un bien en SCI sont plus contraignantes qu’en nom propre. Les durées du bail et les obligations d’ameublement sont les mêmes, mais pour les SCI non familiales, la caution ne peut être qu’un organisme faisant partie d’une liste fixée par la loi.

Enfin, il est nécessaire d’immatriculer son activité en SCI avec un formulaire CERFA N°13958. Le choix du régime fiscal se fait d’ailleurs par le biais de ce formulaire.  La revente en SCI

Comme nous le disions dans le cas du nom propre, la plus-value immobilière est toujours imposée.

Dans le cas de la SCI à l’IS, la plus-value effectuée est ajoutée directement au résultat de la société. Elle est donc soumise à l’impôt sur les sociétés. Rappelons que les taux sont de 15 % jusqu’à 42 500 €, et de 25 % pour la part restante.

Contrairement au nom propre, il n’existe pas d’abattement pour la durée de détention avec une SCI. Par contre, à l’IS, il est possible d’amortir son bien tous les ans, et donc de payer moins d’impôts. Mais lors de la revente, c’est rattrapage obligatoire !

Enfin, lorsque l’on souhaite sortir du capital de sa SCI, il faut se verser des dividendes, qui seront soumis à l’IR via la flat tax, comme évoqué précédemment.

La transmission en SCI

La politique est la même pour une SCI et pour une personne physique. La donation est donc plus avantageuse en société.  Il suffit en effet de faire un nombre de parts sociales adapté, qui n’excède pas 100 000€ par parent tous les 15 ans.

En ce qui concerne la succession, il est également plus simple de partager les biens d’une société. En effet, il est possible de partager des parts de société, ce qui évitera les ventes forcées.

En résumé : quel statut choisir pour la location de meublé ?

En résumé : quel statut choisir pour la location de meublé ?

Vous l’aurez compris, il n’est pas possible d’apporter une réponse claire à cette question finalement plutôt épineuse… Certains conseillers rejettent en bloc l’idée d’opter pour une SCI pour la location de meublé à cause de l’impôt sur la société. Mais comme vous le voyez, ce n’est pas si simple ! Tout dépend de votre situation personnelle, de la part de meublé dans vos investissements, mais aussi de vos objectifs.

En général, on peut retenir que le nom propre sous statut LMNP au BIC Réel est avantageux lorsque l’on souhaite investir seul et que l’on compte revendre à terme… Mais la SCI est à envisager lorsque l’on souhaite investir à plusieurs, réinvestir, et transmettre son patrimoine.

Notez pour terminer qu’il est toujours possible de commencer à investir en nom propre, puis d’évoluer en société pour ne pas dépasser les plafonds LMNP et faciliter l’obtention de crédits.

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Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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