Marchand de biens : les avantages et inconvénients du statut

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
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Le métier de marchand de biens immobiliers (MDB) est une profession dynamique et exigeante qui consiste à acquérir, à rénover et à revendre des biens immobiliers. Il s’agit d’une entreprise passionnante qui offre des opportunités de gains financiers importants, mais qui comporte également des défis significatifs.

Vous pouvez lire notre dossier complet (Devenir marchand de biens) ici. Dans cet article, nous résumons les avantages et les inconvénients de ce métier que beaucoup certains membres de l’école Rénover Pour Gagner ont décidé d’adopter comme carrière.

Quel est le rôle du marchand de biens dans l’immobilier ?

Un marchand de biens est un professionnel qui se consacre à l’achat de biens immobiliers, souvent dans un état de délabrement ou nécessitant des rénovations, en vue de les réhabiliter et de les revendre à profit. Le but ultime est de générer des gains financiers en exploitant les opportunités du marché immobilier, comme les passoires thermiques dont nous vous parlons dans la formation. Les marchands de biens peuvent travailler sur une variété de biens, des maisons individuelles aux immeubles commerciaux en passant par les appartements.

Quelles sont les responsabilités clés du marchand de biens ?

Son principal rôle est d’exploiter les opportunités du marché immobilier en ajoutant de la valeur aux propriétés tout au long du processus. Ainsi, il s’occupe de :

L’acquisition des biens immobiliers

Les marchands de biens recherchent activement des biens immobiliers à vendre. Ils analysent le marché, ciblent des propriétés prometteuses, négocient l’achat et effectuent des vérifications diligentes. L’objectif de toutes ces actions consiste à assurer la viabilité de l’investissement.

La réhabilitation

Après l’achat, ils supervisent la rénovation et la réhabilitation des biens. Cela peut impliquer des travaux :

  • de réparation ;
  • de rénovation ;
  • de décoration intérieure ;
  • et d’amélioration globale de la propriété.

L’objectif est d’augmenter la valeur du bien et de le rendre plus attrayant pour séduire les acheteurs potentiels.

La mise en vente

Une fois que les rénovations sont terminées, ces professionnels mettent les biens en vente sur le marché immobilier. Ils travaillent en étroite collaboration avec des agents immobiliers ou utilisent des plateformes de vente en ligne pour commercialiser les biens. Leur objectif est de vendre les propriétés au meilleur prix possible, réalisant ainsi un bénéfice par rapport à leur investissement initial.

La gestion administrative

Les marchands de biens gèrent doivent être au courant des lois en rapport avec les travaux, mais aussi de la fiscalité.  Ils doivent veiller à ce que tout soit conforme aux réglementations locales. Comparé à un particulier, ils ont plus de responsabilités car sont considérés comme des professionnels de l’immobilier.

L’analyse du marché

La compréhension du marché immobilier est essentielle. En effet, chaque acteur qui y travaille doit surveiller les tendances du marché, identifier les opportunités et adapter leur stratégie en conséquence. En général, ils se concentrent sur un type de bien dans une zone géographique. Car la règle numéro 1 d’un bon investissement est d’acheter là où on connaît le marché.

La négociation

Il s’agit d’une compétence clé. Les marchands de biens négocient non seulement les prix d’achat, mais aussi les conditions de vente pour maximiser leurs marges. Souvent, ils ont une force de négociation plus forte qu’un particulier, car ils ciblent des biens à rénover, et ont déjà le financement prêt. Vu le nombre de dossiers de crédit refusés en ce moment, un vendeur sera généralement plus facilement prêt à négocier avec un acheteur qui n’a pas de condition de crédit.

Devenir marchand de biens immobiliers : quels sont les avantages ?

L’investissement dans l’immobilier est depuis longtemps une stratégie populaire pour se constituer un patrimoine. Parmi les différentes facettes de ce domaine, le métier de marchand de biens (MDB) offre de nombreux avantages à ceux qui sont prêts à relever le défi. En voici quelques-uns :

Le potentiel de gains importants

Le premier avantage majeur de devenir marchand de biens est le potentiel de gains significatifs. Après l’achat, vous passez à la rénovation et à la revente, qui est généralement à un prix plus important. De ce fait, vous pouvez réaliser des bénéfices substantiels, surtout si les propriétés sont achetées à des prix avantageux et si les rénovations sont bien gérées.

La diversification de votre portefeuille

En tant que MDB, vous avez la possibilité de diversifier votre portefeuille immobilier. Vous n’êtes pas limité à un seul type de bien ou à une seule localisation géographique. Vous pouvez investir dans des appartements, des maisons, des immeubles commerciaux, et même des propriétés à l’étranger. Cette diversification peut contribuer :

  • à réduire vos risques ;
  • à optimiser votre rentabilité.

La fiscalité du marchand de biens

Une fois que vous passez professionnel, la fiscalité qui s’applique à vos opérations sera très différente de celle qui s’applique à un particulier. Fini l’achat revente de sa résidence principale sans payer d’impôts sur la plus value. Le marchand de biens a le droit à des avantages fiscaux, mais aussi à des taxes en plus, comme la TVA sur la marge à la revente. Pour en savoir plus, lisez notre dossier sur la fiscalité du marchand de biens.

La création de valeur

Les marchands de biens ont l’opportunité de créer de la valeur en transformant des propriétés délabrées en biens immobiliers attrayants. Cela peut non seulement augmenter la valeur des propriétés, mais également revitaliser des biens anciens de caractères, ce qui peut être gratifiant d’un point de vue personnel et financier.

La flexibilité et l’indépendance

En tant que MDB, vous bénéficiez d’une grande flexibilité dans votre travail. Vous pouvez choisir quand et où investir, décider du type de biens à acheter, et gérer votre entreprise selon votre propre emploi du temps. Cette flexibilité est particulièrement attrayante pour ceux qui souhaitent gérer leur propre entreprise, qu’elle soit une SAS marchand de biens ou une SCI marchand de biens.

Le potentiel de créer une entreprise sur le long terme

Devenir marchand de biens (MDB) peut être le point de départ pour la création d’une entreprise prospère. Si vous développez vos compétences et bâtissez une solide réputation, vous pourriez éventuellement diriger votre propre société de marchand de biens. Cela vous permettrait de développer une équipe et de prendre en charge des projets plus importants.

La contribution à la communauté

Même si ne voit généralement que l’aspect financier, il ne faut pas sous estimer le sentiment d’accomplissement personnel d’avoir créé une entreprise qui apporte vraiment de la valeur à la société. Lorsque vous rénovez des biens et revitalisez des passoires thermiques, vous apportez une contribution positive à votre communauté. Cela peut améliorer la qualité de vie des habitants de l’immeuble, des nouveaux locataires, et le jour où vous le ferez à grande échelle, même contribuer à la croissance économique d’un quartier !

L’apprentissage constant

Le secteur de l’immobilier est en constante évolution. C’est pourquoi en devenant marchand de biens, vous serez constamment challengé à apprendre de nouvelles compétences et à vous adapter aux tendances du marché. Cette opportunité d’apprentissage continu peut être stimulante pour les esprits avides de connaissances.

Cependant, il est important de préciser que ce métier comporte également des défis et des risques. Il est essentiel de bien se former, de faire des recherches approfondies, des calculs précis, et de développer une stratégie solide pour réussir en tant que MDB.

Quels sont les inconvénients du métier de marchand de biens immobiliers ?

Le métier de marchand de biens offre de nombreuses opportunités et divers avantages, mais il est essentiel de comprendre les défis potentiels auxquels les professionnels de ce secteur sont confrontés pour prendre des décisions éclairées. Dans cette partie, nous allons explorer les points faibles du métier de marchand de biens immobiliers.

Le risque financier est élevé

L’un des premiers inconvénients du métier de marchand de biens est le risque financier élevé. L’achat de biens immobiliers, les coûts de rénovation et de maintenance, ainsi que les frais de notaire et la TVA à la revente peuvent s’accumuler rapidement.

Évidement, plus le gain potentiel est élevé, plus la perte potentielle est élevée. Quand on achète un bien avec 10% d’apport, on utilise en fait un effet de levier de x10. Si le but est de le garder 12 mois, le rénover et le revendre, il faut avoir bien acheté et bien anticipé ses coûts de rénovation pour que son retour sur investissement soit positif.

En outre, le marché immobilier est sujet à des fluctuations, ce qui signifie que les marchands de biens peuvent se retrouver avec des propriétés invendables ou enregistrer des pertes importantes.

La pression concurrentielle

La loi de l’offre et la demande s’applique même dans ce business. Si vous découvrez un « bon filon », ne croyez pas que vous serez seul sur le coup. Le marché de l’immobilier est souvent très concurrentiel. La pression pour trouver des bonnes affaires et conclure des deals peut alors devenir intense. Les prix d’achat peuvent être élevés. Cela peut réduire les marges et la rentabilité.

L’investissement en temps

La gestion de biens immobiliers peut être chronophage. Les rénovations, la recherche de biens, la négociation de contrats et la gestion des propriétés nécessitent un investissement en temps considérable. Si vous cherchez un investissement passif, alors ce métier n’est pas fait pour vous ! Il existe plein de manières d’investir dans l’immobilier de manière passive, mais devenir MDB.

L’incertitude concernant les tendances du marché

Le domaine de l’immobilier est sujet à des cycles économiques et à des tendances changeantes. En tant que MDB, vous devez en être conscient étant donné que l’évolution du marché a une grande influence sur les gains potentiels. Une mauvaise lecture des tendances peut entraîner des pertes financières importantes.

La nécessité de compétences très diverses

Ce métier exige une gamme de compétences variées, de la gestion de projet à la négociation en passant par des connaissances en travaux. Les personnes qui n’ont pas ces compétences devront se former ou s’entourer d’une équipe compétente. C’est pour vous aider à gagner de l’argent via l’achat – rénovation – revente (ou location) que nous avons créé l’école RPG.

Comment réussir à devenir un bon marchand de biens (MDB) ?

Réussir en tant que marchand de biens demande une combinaison de compétences en immobilier, en gestion d’entreprise et en investissement. Voici quelques conseils pour vous aider à réussir dans ce domaine :

Apprenez des personnes qui l’ont déjà fait avant vous

Commencez par acquérir une solide base de connaissances en immobilier. Vous pouvez suivre des cours, lire des livres spécialisés et vous informer sur les tendances du marché local. Le mieux est évidement de rejoindre une école en ligne comme la nôtre, et de non seulement regarder les vidéos, mais aussi de poser des questions dans le groupe Facebook et interagir avec les formateurs et les autres élèves.

Apprenez à estimer la valeur des biens immobiliers, à anticiper les évolutions du marché et à identifier les opportunités d’investissement.

Trouvez de bons investissements

Recherchez activement des biens immobiliers sous-évalués, en difficulté ou nécessitant des rénovations. Les ventes aux enchères, les ventes forcées et les transactions privées peuvent être de bonne source d’opportunités.

Ensuite, évaluez-les de manière soigneuse. Pour cela, considérez les coûts d’acquisition, les coûts de rénovation, la fiscalité du marchand de biens, les tendances du marché et le taux de rentabilité potentielle.

Vous faire votre premier achat en tant que marchand de biens ?​​

Résumer et expliquer comment profiter de l’opportunité que présentent les opérations de marchand de biens, surtout avec les passoires énergétiques en 2023 est difficile avec un simple article de blog. Nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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