Retaper des maisons et les revendre : comment en faire son métier ? 

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Retaper des maisons et les revendre : comment en faire son métier ? 

Vous avez entendu parler d’un métier qui permet de retaper des maisons et de les revendre pour faire une plus-value ? Cela vous intéresse mais vous n’en savez pas plus sur ce métier qui en fait rêver plus d’un ?

Découvrez dans notre article comment devenir marchand de biens. Nous vous expliquons les conditions pour retaper des maisons et les revendre en tant que professionnel, la fiscalité de ce métier et vous livrons nos meilleurs conseils pour rénover et revendre votre bien.

Le métier de marchand de biens

Lorsque l’on rénove des maisons pour les revendre en tant que professionnel, on choisit le métier de marchand de biens. Mais en quoi consiste ce statut exactement ?

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers pour les revendre ensuite, en espérant faire une plus-value. Pour cela, il est conseillé d’investir dans des biens à bas prix pour les revendre plus cher. Acheter un bien puis le rénover avant de le revendre est également une technique qui fonctionne très bien à l’achat-revente.

À l’inverse d’un agent immobilier qui s’occupe simplement de la transaction entre un vendeur et un acheteur, le marchand de biens est propriétaire des logements ou locaux qu’il revend. Ce professionnel peut acquérir des maisons, des appartements ou des studios mais aussi des bureaux ou des locaux commerciaux.

Un particulier peut également effectuer des opérations d’achat-revente à la suite de la rénovation d’un bien. S’il revend plus d’une maison par an, il doit être vigilant pour ne pas être qualifié de marchand de biens. Il doit prouver que le bien qu’il vend est sa résidence principale, même si c’est seulement depuis quelques mois. Ainsi, comme l’indique l’article 150 U du Code général des impôts, il ne sera pas redevable de TVA, ni imposé sur la plus-value effectuée.

Qui peut devenir marchand de biens ?

Le terme “marchand de biens” correspond plus à un statut qu’à un métier à proprement parler, puisqu’il n’est pas enregistré au Répertoire National des Métiers. Aucun diplôme ou formation spécifique n’est nécessaire. Toute personne peut donc devenir marchand de biens, si elle le souhaite.

Il suffit de créer sa société et s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour pouvoir commencer à retaper des maisons et les revendre sous le métier de marchand de biens. Il est, en revanche, conseillé d’avoir des connaissances et des compétences en immobilier et en fiscalité mais aussi en commerce pour revendre plus facilement ses biens.

Le métier de marchand de biens peut être exercé en tant que profession principale mais aussi en parallèle d’une autre activité. À vous de définir ce qui vous convient le mieux !

Qui peut devenir marchand de biens ? 

Comment devenir marchand de biens ?

Vous souhaitez découvrir ce métier qui permet de retaper des maisons ou des appartements pour les revendre ou les louer ? Même si aucune formation n’est obligatoire pour devenir marchand de biens,  quelques éléments sont à prendre en compte avant de démarrer :

  • créer sa société, sachant que les statuts de SCI et micro-entrepreneur ne sont pas conseillés en tant que marchand de biens ;
  • bénéficier d’un capital financier suffisant pour un premier achat immobilier ;
  • avoir des notions en comptabilité, fiscalité et suivi de travaux ;
  • souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • prendre une assurance dommages-ouvrage pour se couvrir d’éventuels dégâts causés pendant les travaux de réfection ;
  • avoir un réseau d’artisans spécialisés dans la rénovation pour effectuer ses travaux.

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Un métier pour retaper des maisons et les revendre

Il est tout à fait possible de retaper des maisons pour les revendre sans en faire son métier mais en tant que particulier. Dans ce cas-là, les obligations et la fiscalité ne sont pas les mêmes.

Le faire en tant que professionnel

Si vous êtes inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et déclaré comme marchand de biens auprès de l’administration fiscale, vous pouvez effectuer vos opérations d’achat-revente en toute légalité.

Deux points de vigilance toutefois :

  • certaines professions ne sont pas autorisées à être marchand de biens en complément d’activité : notaire, expert-comptable, commissaire-priseur, avocat, huissier de justice, architecte et pharmacien ;
  • en tant que vendeur professionnel, vous êtes responsable des vices cachés des biens immobiliers que vous vendez. Soyez donc très vigilant lors de vos travaux de rénovation.

Faire de l’achat-revente en tant que particulier

Si vous préférez retaper une maison et la revendre sans en faire votre métier, vous pouvez tout à fait entreprendre une opération d’achat-revente en tant que particulier.

Deux cas de figure peuvent se présenter si vous revendez votre bien après l’avoir rénové :

  • c’est votre résidence principale : vous n’êtes pas redevable sur la plus-value effectuée ;
  • c’est votre résidence secondaire ou un investissement locatif : vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu sur la plus-value.

On entend par résidence principale un bien dans lequel vous avez vécu quelques mois au minimum, factures à votre nom à l’appui. Attention toutefois à  ne pas trop rapprocher les opérations d’achat-revente dans le temps. Auquel cas, vous seriez qualifié automatiquement de marchand de biens. 

La fiscalité du marchand de biens

Si vous revendez un bien que vous avez acquis puis rénové en peu de temps en tant que particulier, vous n’êtes pas redevable de la TVA immobilière. Vos impôts sur le revenu peuvent ne pas être impactés, comme nous l’avons vu plus haut.

Si vous êtes marchand de biens, vous êtes soumis à une fiscalité particulière que nous vous détaillons ci-dessous.

 La TVA

Le marchand de biens doit s’acquitter de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge qu’il réalise à la revente du bien. Par exemple, s’il achète une maison à 300 000 €, qu’il réalise 50 000 € de travaux de rénovation et la revend 450 000 €, la TVA sera calculée sur les 100 000 € de plus-value. Il doit donc 20% de 100 000 € au Trésor Public.

Si le bien a été achevé depuis plus de 5 ans, la revente de ce dernier n’est pas soumise à la TVA.

L’ impôt sur le revenu

C’est en fonction de son statut juridique que le marchand de biens est soumis aux impôts sur le revenu :

  • s’il a choisi le statut de société commerciale (SARL, SAS, SASU), les impôts sont calculés sur les bénéfices de celle-ci. Leurs taux sont de 15 % pour les bénéfices jusqu’à 42 500€, puis 25 % au-delà.
  • s’il est en entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), le marchand de biens peut choisir entre le régime micro-BIC, réel simplifié ou réel normal.

Si l’opération d’achat-revente s’effectue en tant que particulier et que la résidence était le lieu d’habitation principale : pas d’imposition sur la plus-value.

Si le particulier revend une résidence secondaire ou un bien en investissement locatif, l’imposition est différente : la plus-value est imposée à 36,2 %. Ce montant est divisé entre  17,2 % de prélèvements sociaux et 19 % de forfait pour l’impôt sur le revenu.

Si le bien est détenu depuis plus de 6 ans, vous pouvez avoir droit à une exonération partielle. 

Des frais de notaire restreints

Un autre avantage du statut de marchand de biens : des frais de notaire plus bas que ceux des particuliers. Sachant qu’un marchand de biens est amené à faire appel aux services d’un notaire régulièrement, sa société bénéficie de taux plus bas.

Si un particulier règle 7 à 8 % de frais de notaire lors d’un achat immobilier, le marchand de biens s’acquitte de 2 à 4 % de frais notariaux. 

Rénover son bien pour mieux le revendre

Si vous êtes intéressé par le métier de marchand de biens, nous avons plusieurs conseils à vous donner pour augmenter votre future plus-value.

Acheter malin

Prenez le temps de vous renseigner sur le marché immobilier du secteur qui vous intéresse. Cela vous permettra de trouver la perle rare : un bien à rénover à un prix en dessous du marché immobilier.  Plus le prix sera bas, plus vous aurez de chance de le revendre ou de le louer à un prix intéressant.

Rénover le bien

Armez-vous de vos pioches et masses pour retaper la maison avant de la revendre ou de la louer ! Plus vous transformerez le bien en un cocon douillet, plus vous le revendrez ou le louerez facilement. Une maison moderne avec un DPE A ou B sera vendue plus rapidement qu’une maison des années 70 “ dans son jus ”.

Rénover le bien

Si vous entreprenez des travaux de rénovation énergétique, pensez à vous renseigner sur les aides auxquelles vous pouvez prétendre. Cela est toujours bienvenu pour diminuer vos frais.

Rénover le bien

Revendre au meilleur prix

Une fois votre bien métamorphosé, vous pouvez le mettre de nouveau sur le marché immobilier. Mettez en avant ses atouts grâce à de belles photos et une annonce détaillée et dynamique. Que vous décidiez de revendre le bien ou de le mettre en location, vous ferez forcément une plus-value ou une rente régulière intéressante.

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Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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