RÉNOVER POUR GAGNER

Dans quel ordre faire ses travaux de rénovation ?

Dans quel ordre faire les travaux de rénovation ?

C’est une question que beaucoup d’investisseurs se posent. En réalité, l’ordre des travaux varie selon la nature même des rénovations nécessaires pour passer un logement F ou G en D, mais aussi pour le rendre beaucoup plus attractif pour vos futurs locataires.

Prenons l’exemple d’une rénovation complète pour déterminer l’ordre des travaux à réaliser (vous éliminerez les rénovations qui ne vous concernent pas). 

 

Comment passer d'un DPE G à un DPE D à moindre coût ?

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Les démarches à réaliser avant même de lancer vos travaux

Vous avez trouvé le meilleur bien immobilier pour votre investissement locatif (ou pour une opération d’achat-revente) ? Ne touchez pas une pierre du bâtiment avant d’avoir fait un point global sur vos travaux. 

Dans un premier temps, vous devez faire les plans du futur logement afin de déterminer les travaux nécessaires. 

Le saviez-vous ? L’intervention d’un architecte est obligatoire dès lors que vous passez la surface habitable du bien à plus de 150 m² après travaux.

 

Dans un deuxième temps, contactez des artisans et faites des demandes de devis pour trouver les meilleurs professionnels pour vous accompagner. Dans la formation rénovation stratégique 2.0 (module 6), vous trouverez tous les éléments pour évaluer un devis et choisir le meilleur artisan.

Et petit bonus dans la partie 2/3 de ce module : comment économiser des dizaines de milliers d’euros par logement !

Dans un troisième temps, vous devez faire toutes les demandes nécessaires en mairie. Il peut s’agir, selon les travaux de rénovation réalisés, d’une demande préalable d’autorisation de travaux ou d’un permis de construire.

 

Les travaux prioritaires

C’est le moment de s’intéresser à l’ordre des travaux de rénovation. Nous vous conseillons en toute logique de commencer par la sécurisation du chantier et la mise en place d’un coffret de chantier (des éléments pris en charge par les entreprises intervenant dans votre logement). 

Une fois le chantier sécurisé, les travaux prioritaires concernent la structure du bien :

  • démolition intérieure et évacuation des matériaux ;
  • réparation de la structure pour la renforcer ;
  • traitement des infiltrations et des moisissures pendant que les murs et la charpente sont découverts ;
  • réparation et renfort de la charpente.

Parmi les travaux prioritaires, la fosse est aussi très importante. Il n’est pas rare que les fosses des anciennes maisons ne soient plus aux normes. Lorsque vous achetez, vous disposez d'un an pour installer une fosse toutes eaux. Notez que si vous avez un petit terrain, la micro-station est à privilégier.

Petite astuce : si la fosse n’est pas aux normes, vous êtes en droit de négocier le prix de son installation et ainsi de revoir le prix du logement à la baisse si le vendeur ne souhaite pas réaliser lui-même les travaux avant la vente. C’est loin d’être un détail, il faut compter en moyenne entre 6 000 et 10 000 euros pour l’installation d’une fosse de 3 000 litres.

 

Les travaux bruts

On entend par travaux bruts tous les travaux de rénovation importants à réaliser en intérieur et en extérieur :

  • fermetures et ouvertures en façade si vous souhaitez modifier les ouvertures de la maison (renseignez-vous bien en mairie sur ce que vous avez le droit de faire et de ne pas faire selon le plan local d’urbanisme) ;
  • fenêtres et portes extérieures. Ici, ne lésinez pas sur la qualité, c’est un élément essentiel pour l’isolation de votre maison et le passage d’un DPE F ou G en D ;
  • toiture : si la toiture présente des défauts, des problèmes d’étanchéité peuvent apparaître. Dans ce cas, le risque d’infiltration est grand, cela pourrait engendrer de l’humidité et des moisissures. Il est donc nécessaire de régler le problème avant d’entamer les travaux à l’intérieur. Parfois, une réfection partielle est suffisante. Mais quoi qu’il en soit, faites intervenir un couvreur pour faire un bilan de la qualité de votre toiture ;
  • gouttières et descentes, évacuation des eaux de pluie, drainage de la maison ;
  • préparation des travaux de plomberie (tranchées pour passer tous les tuyaux) ;
  • préparation de l’électricité avec passage des gaines, préparation de l’installation de la VMC ainsi que du système de chauffage (tubage si vous souhaitez installer un poêle à bois, intéressant pour votre DPE) ;
  • raillage de tout l’intérieur et installation des portes.

 

Comme expliqué dans le module 12, fiche 35 de la formation Rénovation stratégique, la rénovation électrique doit répondre à la norme NF C 15-100. Vous y retrouvez toutes les recommandations. Cette fiche vous rappelle également l’importance de cette conformité dans la mesure où vous devez faire vérifier cette installation si vous posez un nouveau compteur Enedis.

Un inspecteur viendra sur place vérifier que tout est conforme et que votre logement est ainsi parfaitement sécurisé. C’est d’autant plus important dans le cadre d’un investissement locatif, votre responsabilité pourrait être engagée en cas d’incident électrique. 

 

L’isolation

C’est le point essentiel d’une rénovation, surtout si vous envisagez un investissement locatif pour éviter une interdiction de location. À la vente également l’isolation fera toute la différence, les acheteurs sont de plus en plus conscients de l’importance d’un DPE et de son impact sur la facture énergétique. 

L’isolation

 

Ici, trois étapes sont à suivre :

  • pose de l’isolant : dans le module spécial DPE de la formation rénovation stratégique 2.0, retrouvez les différents types d’isolants et les recommandations selon le type de logement et les bonnes pratiques pour des performances thermiques optimales ;
  • pose du placoplâtre : cette étape commence à matérialiser de manière plus concrète l’avancée de vos travaux. Et vous allez le constater, le confort thermique n’est déjà plus le même ;
  • pose des bandes de placoplâtre et ponçage (si vous êtes courageux et bricoleur, il est possible d’économiser en réalisant cette étape vous-même. Elle est en effet assez coûteuse. Toutefois, les conséquences visuelles d’un mauvais enduisage sont importantes, soyez certain de bien maîtriser cette étape. Dans le cas contraire, préférez la déléguer à un professionnel).

 

 

Les finitions

Le gros des travaux a été réalisé et votre maison a bien avancé. Il est temps à présent d’envisager tous les travaux de finition. La liste est longue, elle peut faire peur. Toutefois, ce n’est pas celle qui prendra le plus de temps.

Et surtout, elle vous promet une mise en location à court terme pour commencer à rentabiliser votre investissement. Selon votre projet, cela peut aussi être la promesse d’une mise en vente pour une plus-value non négligeable au regard du niveau de valorisation du bien immobilier.

Bon à savoir : de nombreux locataires ont un préavis de 3 mois à respecter. Sachez anticiper et publier une annonce assez tôt pour leur permettre de s’organiser et ainsi de louer votre logement dès la réception des travaux.

 

Faisons à présent la liste de ces fameuses finitions :

  • travaux de façade ;
  • aménagement de l’extérieur (terrasse, jardin, gravillonnage, etc.) ;
  • remise à niveau sol avec un ragréage si nécessaire ;
  • peinture ;
  • installation des différents éléments appareils sanitaires (bac de douche, baignoire, lavabo, WC) ;
  • finition électrique (pose des prises et des interrupteurs) ;
  • installation de la VMC et du ballon d’eau chaude ;
  • pose de la faïence dans la salle de bains ;
  • pose de tous les sols et des plinthes ;
  • pose de la cuisine ;
  • nettoyage du chantier.

 

Votre maison est enfin rénovée, il ne vous reste plus qu’à le réceptionner. Dans un premier temps, nous vous conseillons de faire une pré-réception (vous en saurez plus en consultant le module 6 de la formation Rénovation stratégique 2.0) et ensuite une réception finale du chantier.

Les finitions

Les assurances du chantier

Pensez ensuite aux différentes assurances dont vous bénéficiez si vous vous apercevez au fur et à mesure de la présence de défauts :

  • la garantie de parfait achèvement pendant un an permet de demander la réparation de désordres n’étant pas apparents lors de la réception ;
  • la garantie biennale pendant 2 ans vous couvre si les éléments d’équipement dissociables du bâti ne fonctionnent pas (les radiateurs ou les volets roulants électriques par exemple) ;
  • la garantie décennale pendant 10 ans vous couvre pour les désordres d’importance remettant en cause la solidité de l’immeuble et le rendant impropre à sa destination.

Le conseil Rénover pour gagner : pour une réhabilitation complète, nous vous conseillons de souscrire une assurance dommages- ouvrage. L’avantage est majeur puisqu’elle permet d’obtenir une indemnisation rapidement avant même que la responsabilité de l’artisan ne soit démontrée.

 

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Mise en vente ou en location

C’est le moment de penser à la suite. Mise en vente ou mise en location, là encore la formation Rénovation stratégique 2.0 est à vos côtés. Nous vous guidons sur les meilleures pratiques pour louer rapidement avec une annonce de qualité ou pour mettre en vente votre bien.

Vous y découvrirez des conseils pour vendre au prix du marché, voire plus cher afin de réaliser une plus-value plus importante que vous ne l’auriez espéré. Avec ce capital, vous pourriez, pourquoi pas, vous lancer dans une nouvelle rénovation pour une opération d’achat-revente ou une mise en location afin de faire financer votre nouvel investissement par vos locataires. 

 

Prêts à vous lancer dans l'achat-rénovation d'une passoire thermique ?

Dans l'école Rénover pour Gagner, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.

Et pour vous l'expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

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