C’est une question que beaucoup d’investisseurs se posent. En réalité, l’ordre des travaux varie selon la nature même des rénovations nécessaires pour passer un logement F ou G en D, mais aussi pour le rendre beaucoup plus attractif pour vos futurs locataires.
Prenons l’exemple d’une rénovation complète pour déterminer l’ordre des travaux à réaliser (vous éliminerez les rénovations qui ne vous concernent pas).
Vous avez trouvé le meilleur bien immobilier pour votre investissement locatif (ou pour une opération d’achat-revente) ? Ne touchez pas une pierre du bâtiment avant d’avoir fait un point global sur vos travaux.
Dans un premier temps, vous devez faire les plans du futur logement afin de déterminer les travaux nécessaires.
Le saviez-vous ? L’intervention d’un architecte est obligatoire dès lors que vous passez la surface habitable du bien à plus de 150 m² après travaux.
Dans un deuxième temps, contactez des artisans et faites des demandes de devis pour trouver les meilleurs professionnels pour vous accompagner. Dans la formation rénovation stratégique 2.0 (module 6), vous trouverez tous les éléments pour évaluer un devis et choisir le meilleur artisan.
Et petit bonus dans la partie 2/3 de ce module : comment économiser des dizaines de milliers d’euros par logement !
Dans un troisième temps, vous devez faire toutes les demandes nécessaires en mairie. Il peut s’agir, selon les travaux de rénovation réalisés, d’une demande préalable d’autorisation de travaux ou d’un permis de construire.
C’est le moment de s’intéresser à l’ordre des travaux de rénovation. Nous vous conseillons en toute logique de commencer par la sécurisation du chantier et la mise en place d’un coffret de chantier (des éléments pris en charge par les entreprises intervenant dans votre logement).
Une fois le chantier sécurisé, les travaux prioritaires concernent la structure du bien :
Parmi les travaux prioritaires, la fosse est aussi très importante. Il n’est pas rare que les fosses des anciennes maisons ne soient plus aux normes. Lorsque vous achetez, vous disposez d'un an pour installer une fosse toutes eaux. Notez que si vous avez un petit terrain, la micro-station est à privilégier.
Petite astuce : si la fosse n’est pas aux normes, vous êtes en droit de négocier le prix de son installation et ainsi de revoir le prix du logement à la baisse si le vendeur ne souhaite pas réaliser lui-même les travaux avant la vente. C’est loin d’être un détail, il faut compter en moyenne entre 6 000 et 10 000 euros pour l’installation d’une fosse de 3 000 litres.
On entend par travaux bruts tous les travaux de rénovation importants à réaliser en intérieur et en extérieur :
Comme expliqué dans le module 12, fiche 35 de la formation Rénovation stratégique, la rénovation électrique doit répondre à la norme NF C 15-100. Vous y retrouvez toutes les recommandations. Cette fiche vous rappelle également l’importance de cette conformité dans la mesure où vous devez faire vérifier cette installation si vous posez un nouveau compteur Enedis.
Un inspecteur viendra sur place vérifier que tout est conforme et que votre logement est ainsi parfaitement sécurisé. C’est d’autant plus important dans le cadre d’un investissement locatif, votre responsabilité pourrait être engagée en cas d’incident électrique.
C’est le point essentiel d’une rénovation, surtout si vous envisagez un investissement locatif pour éviter une interdiction de location. À la vente également l’isolation fera toute la différence, les acheteurs sont de plus en plus conscients de l’importance d’un DPE et de son impact sur la facture énergétique.
Ici, trois étapes sont à suivre :
Le gros des travaux a été réalisé et votre maison a bien avancé. Il est temps à présent d’envisager tous les travaux de finition. La liste est longue, elle peut faire peur. Toutefois, ce n’est pas celle qui prendra le plus de temps.
Et surtout, elle vous promet une mise en location à court terme pour commencer à rentabiliser votre investissement. Selon votre projet, cela peut aussi être la promesse d’une mise en vente pour une plus-value non négligeable au regard du niveau de valorisation du bien immobilier.
Bon à savoir : de nombreux locataires ont un préavis de 3 mois à respecter. Sachez anticiper et publier une annonce assez tôt pour leur permettre de s’organiser et ainsi de louer votre logement dès la réception des travaux.
Faisons à présent la liste de ces fameuses finitions :
Votre maison est enfin rénovée, il ne vous reste plus qu’à le réceptionner. Dans un premier temps, nous vous conseillons de faire une pré-réception (vous en saurez plus en consultant le module 6 de la formation Rénovation stratégique 2.0) et ensuite une réception finale du chantier.
Pensez ensuite aux différentes assurances dont vous bénéficiez si vous vous apercevez au fur et à mesure de la présence de défauts :
Le conseil Rénover pour gagner : pour une réhabilitation complète, nous vous conseillons de souscrire une assurance dommages- ouvrage. L’avantage est majeur puisqu’elle permet d’obtenir une indemnisation rapidement avant même que la responsabilité de l’artisan ne soit démontrée.
C’est le moment de penser à la suite. Mise en vente ou mise en location, là encore la formation Rénovation stratégique 2.0 est à vos côtés. Nous vous guidons sur les meilleures pratiques pour louer rapidement avec une annonce de qualité ou pour mettre en vente votre bien.
Vous y découvrirez des conseils pour vendre au prix du marché, voire plus cher afin de réaliser une plus-value plus importante que vous ne l’auriez espéré. Avec ce capital, vous pourriez, pourquoi pas, vous lancer dans une nouvelle rénovation pour une opération d’achat-revente ou une mise en location afin de faire financer votre nouvel investissement par vos locataires.
Dans l'école Rénover pour Gagner, nous avons développé un système basé sur l'achat et rénovation de passoires énergétiques.
Et pour vous l'expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
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