Vous avez déniché une passoire thermique à rénover et évalué son potentiel de développement ? Vous devez désormais tenter d’acquérir le bien en négociant par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou directement avec le vendeur.
Attention toutefois : dans le cadre d’un investissement locatif ou d’une opération de marchand de biens – si vous envisagez de vous lancer dans l’achat revente – le but n’est pas d’acheter coûte que coûte et bien plus cher que le prix du marché – comme certains acquéreurs font s’ils ont un coup de cœur pour leur future résidence principale – mais d’acheter dans une fourchette de prix que vous avez calculée comme étant acceptable, en fonction de vos objectifs et du niveau de profit que vous prévoyez de réaliser.
La rentabilité de votre projet de rénovation dépend largement du montant que vous payez initialement pour la propriété. Il est donc crucial d’éviter de payer trop cher.
La meilleure stratégie pour y parvenir est de définir un prix maximum au-delà duquel vous renoncerez à vous positionner comme acheteur du bien.
Ce montant, appelé « offre plafond« , ne correspond pas nécessairement au prix final d’achat de la propriété, mais marque la limite au-dessus de laquelle vous risquez de compromettre votre objectif de rentabilité.
Le niveau de votre « offre plafond » dépendra du retour sur investissement – autrement dit des bénéfices – que vous visez pour le projet. Plus vous êtes disposé à accepter un faible niveau de profit, plus vous pouvez envisager d’enchérir sur la propriété et augmenter ainsi vos chances de réaliser cet investissement.
Les investisseurs devant agir de manière méthodique, voici quelques conseils, calculs et chiffres pour vous guider dans vos décisions pour l’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’achat revente ou d’un investissement immobilier locatif.
A quel prix maximum acheter un bien immobilier locatif ?
Ce qu’il faut savoir avant d’évaluer votre offre pour l’achat d’un bien locatif, c’est qu’il est primordial de bien comprendre le marché immobilier local, notamment tout ce qu’il faut savoir sur les tarifs pratiqués pour les locations. L’objectif est d’estimer le potentiel locatif d’une propriété dès que vous la repérez en annonce ou lors d’une visite pour être en mesure de déterminer votre prix maximal d’achat.
Pour fixer le prix plafond à l’aide des 3-P (Prix, Potentiel, et Projets), il faut prendre en compte trois paramètres principaux :
- Le prix moyen au mètre carré dans le quartier (pour s’assurer d’acheter en dessous du prix du marché) ;
- Les loyers hors charges potentiels ;
- Le coût des travaux (pouvant être estimé grâce au module 4 de la formation Rénovation Energétique de l’école Rénover pour Gagner).
Ce calcul est valable tant pour les biens à usage d’habitation que les locaux industriels et commerciaux. Vous pouvez faire appel à un agent immobilier pour qu’il vous fournisse ce type de données sur le quartier et le type de logement ou local que vous visez.
Si vous souhaitez faire un investissement locatif, le potentiel locatif correspond au loyer après transformation du bien, comme par exemple :
- en passant d’un T2 double séjour/une chambre à un T3 simple séjour/deux chambres ;
- en transformant une résidence familiale en colocation ;
- en divisant un lot en plusieurs unités ;
- ou simplement après rénovation, ameublement, et amélioration pour viser un loyer plus élevé.
Pourquoi un marchand de biens doit-il connaître les 3-P ?
Cela permet de vérifier le respect de trois règles fondamentales avant de faire un investissement à long terme – pour le conserver dans votre patrimoine immobilier – comme à court ou moyen terme :
- La règle des 70% (la mensualité de l’emprunt doit être inférieure à 70% du loyer mensuel hors charges) ;
- Le cash-flow net positif (les loyers doivent dépasser les dépenses totales), ou la rentabilité brute ;
- La somme du prix d’acquisition au mètre carré et du prix de rénovation au mètre carré doit être inférieure au prix moyen au mètre carré du quartier ou de la ville.
Calculer la rentabilité de votre opération
Il est bien entendu possible d’accepter un prix légèrement supérieur avec une rentabilité légèrement inférieure si le quartier justifie un tel achat immobilier et qu’une plus-value potentielle à la revente du bien est envisageable.
Toutefois, n’hésitez pas à faire une offre initiale inférieure à votre estimation calculée, surtout pour un logement peu demandé ou nécessitant des travaux importants. Le propriétaire fera généralement une contre-proposition, vous permettant ainsi de remonter progressivement le prix que vous proposez.
Par exemple, pour un bien affiché à 100 000 € mais nécessitant un achat immobilier à 90 000 € pour rentabiliser l’opération :
- Commencez par proposer 80 000 € pour entamer les négociations et éventuellement monter à 90 000 € :
- Si le propriétaire accepte directement 80 000 €, c’est un meilleur prix qu’escompté et donc une bonne affaire pour vous !
- Si en revanche, vous proposez dès le départ 90 000 €, cela amènera probablement le vendeur à proposer un compromis à 95 000 €, rendant plus difficile l’atteinte de notre objectif.
Et en cas de travaux à réaliser – même si vous êtes bricoleur et envisagez de les effectuer vous-même – ne prenez pas cela en compte et considérez que vous paierez intégralement pour les travaux lors des négociations.
Utilisez le calculateur de cash-flow du module 1 de la formation Rénovation Stratégique pour affiner votre prix maximum !
Calculer l’offre d’achat maximale pour un bien dans le cadre d’un projet d’achat revente immobilier
Les formules mathématiques suivantes sous-tendent l’évaluation du prix d’acquisition maximal que vous devriez proposer dans le cadre d’un projet pour faire de l’achat revente, autrement dit, si vous faites l’acquisition d’un bien immobilier pour le revendre après rénovation.
Calculer le prix d’équilibre
Afin d’estimer le potentiel de gain d’un projet et d’investir dans un bien immobilier, comme le font ceux qui exercent la profession de marchand de biens, il est essentiel de pouvoir anticiper :
- Les divers frais engagés,
- Le prix des travaux de rénovation,
- La valeur post-rénovation.
Ce prix d’équilibre est atteint lorsque :
Prix d’achat + frais + rénovation = Valeur post-rénovation.
Si le résultat est nul, vous avez trouvé le prix d’équilibre, auquel il convient d’ajouter votre bénéfice.
L’expérience que vous gagnez dans l’évaluation de la viabilité d’un projet en améliorant votre connaissance du marché a un impact sur vos estimations qui deviennent plus précises, surtout une fois que vous vous familiarisez avec les coûts et les prix de revente au sein de votre marché local.
Prévoyez toutefois une marge pour les imprévus d’au moins 10 à 15 % au-dessus de votre estimation initiale de main-d’œuvre et de matériaux, afin de couvrir les dépenses non prévues et susceptibles de réduire vos profits directement. Même les rénovateurs chevronnés pour lesquels la revente de biens n’a plus de secret appliquent cette règle.
Déterminer votre « offre plafond »
Après avoir établi le prix d’équilibre pour le bien à acheter, vous pouvez calculer le prix maximum que vous êtes prêt à payer tout en réalisant un profit. Ce montant constitue votre « offre plafond« , au-delà de laquelle vous risquez de compromettre votre objectif de rentabilité.
Le montant de votre bénéfice dépendra des objectifs financiers que vous avez définis pour votre projet de rénovation.
Par exemple, un investisseur immobilier vise généralement un profit net d’au moins 15 à 25 %. Bien entendu, plus les travaux et les démarches administratives sont importants, plus le potentiel de profit augmente, mais cela implique également un investissement en temps plus conséquent.
Pour un particulier débutant, l’objectif est de trouver un bon équilibre entre risque, gain et temps investi dans le projet. Il est également préférable de minimiser l’apport initial dans l’opération et tâcher de trouver un financement sur le prix total dans la mesure du possible. Les rénovations de type rafraîchissement ou réaménagement sont idéales pour démarrer, visant un minimum de 15 % de gain brut.
Il est important de noter que plus vous visez un gain élevé, plus votre offre plafond doit être basse, ce qui pourrait réduire vos chances de succès dans l’acquisition. Si vous êtes moins flexible sur le projet, par exemple si vous envisagez d’y résider temporairement pour allonger la durée de détention et bénéficier d’exonérations fiscales, vos options pourraient être limitées, vous obligeant à ajuster votre offre pour viser un gain d’environ 15 %, surtout lors de votre première transaction.
Ainsi, comprendre vos motivations est crucial pour définir votre offre plafond.
L’utilisation de la formule du prix d’acquisition maximum vous permettra d’analyser minutieusement tous les coûts du projet, incluant les frais d’acquisition, de détention, de rénovation, de vente et le profit souhaité.
Prix d’acquisition maximum = Valeur post-rénovation – (Prix d’achat + Coûts d’acquisition + Coûts de conception + Coûts de rénovation + Coûts de détention + Frais de vente + Bénéfice brut souhaité).
Vous pouvez utiliser le tableur Excel du module 1 de la formation Rénovation Stratégique de l’École Rénover pour Gagner pour ajuster les différents paramètres et calculer votre offre d’achat maximale. La rapidité de votre évaluation et la précision de votre offre dépendent de votre capacité à estimer rapidement :
- La valeur après rénovation (VAR) – (telle qu’expliquée dans le module 2 du programme Rénovation Stratégique),
- Le montant des travaux à prévoir.
Votre offre d’achat, majorée des coûts de rénovation et d’une marge de 10 à 20 % pour les imprévus, ne doit pas excéder le prix de vente des biens entièrement rénovés. Idéalement, une marge d’environ 15 % sur le prix de vente est nécessaire pour le bénéfice.
Calcul de prix d’achat maximum avant d’investir dans l’immobilier : un exemple
Un investisseur spécialisé en rénovation a déniché un appartement en mauvais état de 70 m2 nécessitant des travaux à Reims, affiché à 150 000 euros. D’après les données de https://www.meilleursagents.com/, le prix moyen des appartements à Reims est de 1 987 € par mètre carré.
Dans le même quartier, des appartements rénovés de taille similaire et de standing moyen se vendent autour de 190 000 euros. En envisageant d’appliquer des stratégies pour susciter un intérêt accru et utiliser un marketing efficace comme par exemple la technique du home staging, il est possible de viser une revente jusqu’à 10% plus élevée, soit 210 000 euros.
Cependant, par prudence, nous considérons une hypothèse plus conservatrice de 200 000 euros. Une analyse approfondie des coûts du projet a été réalisée, avec un financement total par crédit de 180 000 euros.
Après avoir réalisé une analyse détaillée des coûts à l’aide d’un fichier Excel, les calculs suivants ont été effectués :
- Estimation du prix de vente = 200 000 €
- Coûts d’acquisition incluant les frais de notaire et les frais de crédit immobilier = 163 133 €
- Coût de rénovation estimé = 31 500 + 10% pour imprévu = 34 650 €
- Coûts d’exploitation (sur 6 mois) = 1 080 €
- Frais de vente = 6 062 €
- Bénéfice brut souhaité = 30 000 € (15% du prix de vente)
Le prix d’acquisition maximum est calculé comme suit :
Prix d’acquisition maximum = Valeur après rénovation – (Prix d’achat + Coûts d’acquisition + Coûts de rénovation + Coûts d’exploitation + Frais de vente + Bénéfice brut souhaité)
Prix d’achat maximum dans ce cas = 200 000 – (163 133 + 34 650 + 1 080 + 6 062 + 30 000) = -34 925 € (trop élevé).
Dans ce scénario, acheter à ce prix ne permettrait pas de réaliser une plus-value. Le cédant demande 34 925 euros de plus que ce qui est acceptable. Il pourrait être éventuellement envisagé de réduire les frais de vente (5 000 euros) en vendant sans le concours d’un intermédiaire, et de diminuer les coûts en réalisant certains travaux soi-même. Cependant, l’appartement reste trop cher et ne permet pas à l’opération d’être rentable.
Ainsi, nous visons à acheter entre 110 000 et 120 000 euros pour atteindre notre objectif de marge de 15% (soit 30 000 euros de bénéfice brut). Nous ferons une première offre à 110 000 euros et nous fixerons un prix plafond de 120 000 euros.
Puisque vous avez prêté attention à tout ce que contient cet article, vous savez combien payer pour un bien destiné à la revente ou la location. Avant de vous lancer, il vous reste maintenant à déterminer quel statut est le plus intéressant pour vous afin de réaliser vos investissements immobiliers : en nom personnel, via une EURL ou une SASU, une SAS, une Société Civile Immobilière etc.
Ce choix aura bien évidemment des incidences sur votre fiscalité (en fonction, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, les bic, à des prélèvements sociaux etc.). En ce qui concerne l’âge des biens dans lesquels investir, renseignez-vous auprès d’un professionnel de l’immobilier qui saura vous expliquer quelle revente est soumise à TVA et laquelle ne l’est pas (comme dans le cas de la revente d’un bien de plus de 5 ans n’ayant pas fait l’objet d’une rénovation lourde).
