Si vous lisez ce texte, c’est peut-être parce que vous savez qu’il est généralement déconseillé de revendre un bien immobilier trop rapidement.
Mais qu’en est-il réellement ? Pourquoi s’imposer une limite ? Que risque-t-on lorsque l’on souhaite revendre sa maison plus tôt, la première année après l’achat ? Législation, fiscalité, crédit… On fait le tour de la question ensemble.
Revendre avant un an : ce que dit la loi
Commençons avec une bonne nouvelle. Rien ne vous interdit de revendre un bien immobilier que vous venez d’acheter, même si cela fait moins d’un an. Cette règle est également valable lorsqu’un emprunt est en cours.
Il faut dire que la plupart des achats immobiliers sont des résidences principales, et moins des investissements locatifs à rénover dont on parle souvent sur ce blog. Il n’est donc pas rare que des particuliers venant juste d’acheter une maison ou un appartement doivent déménager pour des raisons professionnelles ou familiales.
Il est d’ailleurs intéressant de noter que la vente de la résidence principale est exonérée des taxes sur la plus-value sans condition de délai.
Mais revenons-en au sujet qui nous intéresse plus particulièrement. Quand on a pour projet de rénover un bien et que l’on change d’avis pour une raison ou une autre, vaut-il mieux le revendre le plus rapidement possible ou prendre son mal en patience ?
La question du crédit
Pour commencer, revendre son bien la première année a des conséquences quand on a contracté un crédit.
Tout d’abord parce que la plupart du temps, il est difficile de conserver son prêt… En effet, le bien sert généralement de garantie au prêteur. Il faut donc le plus souvent utiliser l’argent de la revente pour rembourser son prêt.
En plus de cela, un remboursement anticipé entraîne des pénalités. Heureusement, pour éviter les mauvaises surprises la banque doit fournir gratuitement les informations permettant de connaître les frais liés au remboursement anticipé. Pour une transparence totale, le document transmis doit indiquer les hypothèses utilisées pour les calculs.
La banque ne peut pas demander d’indemnité dans certaines situations… Mais cela est uniquement valable pour les résidences principales. Il n’y a pas d’indemnité si :
- La vente fait suite à un changement de lieu de travail de l’un des emprunteurs.
- La vente fait suite à un licenciement de l’un des emprunteurs.
- La vente fait suite au décès de l’un des emprunteurs.
Pour des investissements locatifs, en particulier quand vous achetez en société, il y a souvent des pénalités prévues dans le contrat de crédit ! Les indemnités varient selon les banques, mais elles ne peuvent pas dépasser :
- Le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital au taux moyen du prêt.
- 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
En imaginant que vous ayez contracté un prêt de 100 000€, le capital restant dû pourrait être par exemple de 90 000€. Il est donc possible de payer jusqu’à 3% du capital restant, soit 2 700€.
Dans la réalité, il est important de négocier la close de remboursement anticipé AVANT de signer. Si vous êtes en position de force par rapport à la banque, ça sera facile. Mais des fois, il vaut mieux accepter un crédit avec des conditions moins avantageuses que d’attendre le deal parfait et ne jamais se lancer dans son premier investissement.
Car une fois que vous aurez réussi votre premier investissement, vous aurez plus de pouvoir de négociation avec la banque. Nous avons même vu le cas d’un membre de la formation qui a réussi à négocier 20 000 € de frais annulés car il était devenu un bon client, alors même que c’était inscrit noir sur blanc sur son contrat !!!
La question de la fiscalité
Une revente trop précipitée a aussi des conséquences fiscales, aussi bien pour une résidence secondaire que pour un investissement locatif. En effet, la vente d’un appartement dans le cadre d’un investissement locatif avant 5 ans est soumise à une taxation similaire à celle des résidences secondaires, et ne bénéficie pas encore d’abattements.
Tout d’abord, en revendant la première année, on ne bénéficie pas des exonérations de plus-value ni des exonérations de prélèvements sociaux. Ceux-ci sont en effet accordés après respectivement 22 années et 30 années de détention du bien pour un abattement total, et commencent à partir de la 6ième année de détention.
Ensuite, la plus-value nette obtenue après application des abattements est soumise à une double taxation. Il faut en effet payer 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Par exemple, si vous avez acheté un bien à 100 000€, que vous l’avez rénové rapidement et que vous avez la possibilité de le revendre 125 000€ dès la première année. La plus-value brute sera donc de 25 000 €. La plus-value nette est calculée après application des abattements. Comme vous l’aurez maintenant compris, après si peu de temps, il n’y aura pas d’abattement.
Les 25 000€ de plus-value nette seront donc soumises à une double taxation : 19 % d’impôt sur les plus-values et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Cela nous donne :
- 12.500 euros x 19 % = 2 375 euros d’impôts sur la plus-value.
- 12.500 euros x 17.2 % :2 150 euros de prélèvements sociaux.
Il vous faudra donc débourser 4 525€. On passe donc de 25 000€ de plus-value à environ 20 500€.
Si on ajoute à cela des indemnités bancaires d’environ 2 500€ de remboursement anticipé, on tombe donc à 18 000€ de plus-value réelle.
Les dépenses liées à l’achat
Nous avons vu concrètement les pénalités et taxes à envisager en cas de revente la première année. Nous pouvons maintenant pousser le raisonnement un peu plus loin en réfléchissant quelques instants aux dépenses liées à l’achat de tout bien immobilier.
Dans un investissement locatif, les dépenses sont constituées par l’apport personnel, le coût du crédit, les charges et les impôts. Dans un investissement, il ne faut pas oublier tous les frais, comme par exemple :
- Les frais de notaire ;
- Les frais d’agence ;
- Les frais de dossier du prêt immobilier ;
- Les assurances ;
- Les intérêts.
Les diagnostics : une corvée à ne pas oublier
Pour terminer, il faut ajouter à tout cela le coût ainsi que la charge mentale liée aux diagnostics obligatoires à effectuer avant chaque vente. N’hésitez pas à consulter nos tableaux pour en savoir plus à ce sujet.
En résumé, il faut savoir vous risquez de devoir faire un diagnostic DPE ainsi qu’un diagnostic loi Carrez si des travaux ont été réalisés. Si vous êtes dans une zone à risque, vous aurez aussi peut-être besoin de réaliser un diagnostic pour les termites, et un diagnostic « Etat des Risques » en cas de risque de catastrophe naturelle.
En plus, si une location a lieu entre-temps, il aura déjà fallu demander un diagnostic DPE en cas de travaux, un diagnostic Etat des Risques, ainsi qu’un diagnostic loi Boutin en cas de travaux.
Pas de loi Pinel ni de Censi Bouvard
Il est aussi intéressant de signaler que pour de l’investissement locatif comme pour de la rénovation, il est impossible de profiter des avantages fiscaux liés à la loi Pinel.
En effet, cette loi oblige à détenir le bien pendant au moins 6 ans… Et de toute façon dans le cas de la rénovation le problème ne se pose pas, car il faut acheter un bien neuf pour pouvoir en profiter.
Même chose pour les investissements Censi Bouvard, qui eux offrent des avantages fiscaux pour les investissements en résidence service meublée. Dans ce cas particulier, il faut conserver le bien pendant neuf années.
Quel est le moment idéal pour revendre ?
Vous voyez donc qu’avec les pénalités, les taxes, les frais d’achat, les mensualités et le coût des travaux, la revente trop précoce d’un bien a des conséquences financières assez importantes. Il est à vrai dire presque impossible de faire des bénéfices, à moins de tomber sur un bien bradé et de réussir à le revendre très cher…
On comprend donc mieux pourquoi il est généralement recommandé d’attendre environ 5 ans… La plupart du temps, cela permet de s’assurer de la rentabilité de la revente. On a eu le temps d’amortir les frais liés à l’achat ainsi que les intérêts. En cinq ans, on fait aussi beaucoup diminuer le capital restant dû, qui est généralement à la base du calcul des pénalités.
Avant cinq ans le risque de perdre de l’argent est donc bien plus important. Si on ajoute à cela les problèmes de diagnostics et les cas particuliers de loi Pinel et de Censi Bouvard dans le cas d’un achat neuf ou d’un investissement de meublé de service, on comprend d’autant plus que la revente précoce est rarement une bonne idée.
Ceci étant dit, n’oubliez pas que rien ne vous empêche de revendre un bien si vous en avez l’envie ou le besoin. Même chose si vous constatez que quelque chose menace la valeur de votre bien. Il peut parfois être judicieux de se débarrasser du bien rapidement, sous peine de devoir le revendre pour une bouchée de pain quelques années plus tard…
Mais bien sûr, nous tombons là dans des cas très particulier, qu’il nous est malheureusement impossible de traiter de façon exhaustive.
Chez Rénover Pour Gagner, on vous aide à acheter, rénover et profiter pendant longtemps !
Pour réussir à bien vendre son bien, il faut que ce dernier soit dans un état parfait, respectant les obligations légales liées aux lois sur la transition énergétique. Grâce à notre école de formation Rénover Pour Gagner, vous serez parés pour affronter le marché de l’immobilier sereinement.
Il existe de nombreuses formations autour de l’immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l’achat et rénovation de passoires énergétiques.
Et pour vous l’expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
Cliquez ICI pour vous inscrire.
