Diagnostics immobilier : tableaux 2023. (Achat, Vente, Location, DPE)

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
tableau diagnostics immobilier

Les diagnostics immobiliers servent à informer les personnes souhaitant acheter ou louer un bien de ses différents aspects et de son état général. Il est nécessaire de réaliser plusieurs diagnostics obligatoires avant mettre en œuvre un processus de vente ou de location. Malheureusement, avec les différentes lois en vigueur et leur constante évolution, il n’est pas simple de s’y retrouver !

Dans cet article, vous retrouverez des tableaux qui résument les différents diagnostics immobiliers à effectuer en 2023. Nous reviendrons également sur le DPE et sur la méthode de calcul 3CL afin que vous ayez toutes les cartes en main pour réussir votre investissement d’un bien à rénover, comme on vous apprend dans la formation.

Tableau résumé des diagnostics obligatoires pour vendre en 2023

Diagnostic

Type de bien

Durée de validité

Loi Carrez

Bien en copropriété

Illimitée en l’absence de travaux

DPE

Bien clos couvert et chauffé

10 ans sauf travaux

Plomb

Bien construit avant le 1er janvier 1949

1 an ou illimité si absence de plomb

Termites

Bien situé dans une zone déclarée à risques

6 mois

ERP/ERNMT

Bien situé dans une zone déclarée à risques

6 mois

Amiante

Bien construit avant le 1er juillet 1997

Illimité si absence d’amiante

Gaz

Installations de plus de 15 ans

3 ans

Electricité

Installations de plus de 15 ans

3 ans

Assainissement

Biens pour la vente en fonction de la zone géographique

3 ans

Tableau résumé des diagnostics obligatoires pour louer en 2023

Diagnostic

Type de bien

Durée de validité

Loi Boutin

Bien en copropriété

Illimitée en l’absence de travaux

DPE

Bien clos couvert et chauffé

10 ans sauf travaux

Plomb

Bien construit avant le 1er janvier 1949

6 ans ou illimité si absence de plomb

ERP/ERNMT

Bien situé dans une zone déclarée à risques

6 mois

Amiante

Bien construit avant le 1er juillet 1997

Illimité si absence d’amiante

Gaz

Installations de plus de 15 ans

6 ans

Electricité

Installations de plus de 15 ans

6 ans

Explications sur les différents diagnostics à effectuer

Voilà, vous connaissez l’essentiel ! Pour vous aider à y voir un peu plus clair, voici quelques explications concernant les différents diagnostics à effectuer. Le DPE étant un cas particulièrement important pour les investisseurs, nous reviendrons dessus en profondeur ensuite.

Diagnostic Carrez

Le diagnostic loi Carrez permet de connaître avec précision la surface et la superficie d’un logement. Il se base sur le métrage avec une hauteur d’au moins 1.80 m sous plafond. Ce diagnostic immobilier est obligatoire pour n’importe quelle vente d’appartement ou de maison en copropriété… Il est donc intéressant de constater que ce n’est pas le cas pour les maisons individuelles indépendantes.

Diagnostic Boutin

La loi Boutin sur la surface habitable est différente de la loi Carrez, notamment parce qu’elle s’intéresse à la surface habitable d’un bien loué. Les modes de calculs des deux diagnostics diffèrent, car les éléments pris en compte ne sont pas exactement les mêmes.

La loi Boutin prend en compte les pièces « classiques » d’un logement, à savoir les chambres, le salon, la salle à manger, les pièces d’eau, ou encore la cuisine et les combles aménagés. Les caves, terrasses et autres dépendances ne sont donc pas comptés dans le calcul.

Diagnostic ERP/ERNMT

Les diagnostics ERP/ERNMT ont été élaborés dans le cadre d’un plan de prévention des risques naturels, technologiques, cycloniques et sismiques. Ils visent à protéger les acquéreurs des risques possibles de différentes catastrophes telles que les inondations, les incendies, les feux de forêt, ou encore les catastrophes industrielles.

En raison des possibles modifications des situations et des risques, ces diagnostics ne sont valables que six mois.

Diagnostic électrique

En ce qui concerne le diagnostic électricité, il est très intéressant de noter que le propriétaire n’est pas obligé de rendre conforme les installations électriques pour un acte de vente.  Le diagnostic effectué avant la mise en vente n’est là qu’à titre informatif.

Diagnostic gaz

Un diagnostic gaz est obligatoire pour tout logement avec une installation de gaz naturel de plus de 15 ans. Il est là pour assurer aux futurs acheteurs et locataires que les installations sont aux normes, et que le risque de fuite et d’accident est écarté.

Diagnostic assainissement

Le diagnostic pour l’assainissement non collectif est devenu obligatoire depuis 2011. Il concerne les logements non raccordés au « tout à l’égout ». Il vise à vérifier la conformité des installations pour la collecte des eaux usées.

Diagnostic plomb

Le diagnostic plomb concerne uniquement les immeubles construits avant 1949… Il ne concerne donc pas beaucoup de logements, d’autant que lorsque le risque a été démenti, le diagnostic a une validité illimitée.

Diagnostic amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les appartements et les maisons qui ont obtenu un permis de construire avant le 1er juillet 1997. La vérification de la présence d’amiante est obligatoire pour les propriétaires comme pour les copropriétaires.

Un diagnostiqueur attitré doit réaliser le diagnostic, qui reste toujours valide si aucun signe d’amiante n’a été détecté.

Diagnostic termites

Le diagnostic termite doit être effectué si le logement se situe dans une zone à risque. Les zones d’habitations sujettes aux termites sont déterminées par arrêté préfectoral. Le détail des zones est consultable par tous.

Comme la présence termite peut varier rapidement dans le temps, la durée de validité du diagnostic n’est que de 6 mois.

Focus sur le DPE

Vous le savez sans doute, le diagnostic DPE est actuellement un point essentiel à travailler lorsque l’on souhaite investir efficacement dans l’immobilier. Si vous voulez tout savoir sur le DPE, n’hésitez pas à lire notre article sur le sujet !

En résumé, voici ce qu’il faut retenir pour que tout se passe au mieux.

Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat & Résilience impose la présence d’une étiquette énergétique pour les nouveaux contrats de location et pour la vente de bien immobilier. Un diagnostic précis doit donc être réalisé par un professionnel certifié. Le professionnel réalise un calcul qui prend en compte plusieurs paramètres tels que le volume du bâtiment, la date de construction, les surfaces de déperditions, l’isolation, ou encore les installations de chauffage et d’eau chaude.

Voici le classement énergétique précis 

Classe énergétique

Consommation énergétique

Emission de gaz à effet de serre

A

Jusqu’à 70 kWh/m²/an

Jusqu’à 6 kg Eq.Co²/m²/an

B

Entre 70 et 110 kWh/m²/an

Entre 6 et 11 kg Eq.Co²/m²/an

C

Entre 110 et 180 kWh/m²/an

Entre 11 et 30 kg Eq.Co²/m²/an

D

Entre 180 et 250 kWh/m²/an

Entre 30 et 50  kg Eq.Co²/m²/an

E

Entre 250 et 330 kWh/m²/an

Entre 50 et 70 kg Eq.Co²/m²/an

F

Entre 330 et 420 kWh/m²/an

Entre 70 et 100 kg Eq.Co²/m²/an

G

Plus de 420 kWh/m²/an

Plus de 100 kg Eq.Co²/m²/an

La loi Climat & Résilience vise surtout à interdire à la location les logements identifiés comme des « passoires thermiques ». La politique est progressive, mais inéluctable. Les logements avec un DPE classés G seront interdits à la location en 2025. Ceux classés F le seront en 2028, et ceux classés E seront interdits en 2034.

En cas d’erreur ou de tromperie dans l’étiquette énergétique du logement, des sanctions sont prévues, notamment des amendes et des indemnisations pour les locataires.

La méthode 3CL

Pour calculer le nouveau DPE, une seule méthode est utilisée : la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements).

Elle remplace la précédente méthode de calcul qui était basée sur les factures d’énergie des 3 dernières années. Elle est en effet beaucoup plus fiable et prend en compte davantage de paramètres.

La méthode 3CL prend ainsi en compte :

  • la température ambiante du bâtiment ;
  • le temps d’occupation quotidienne ;
  • la superficie des murs, du plafond et du plancher ;
  • le vitrage et son épaisseur ;
  • le système de chauffage ;
  • le système d’eau chaude;
  • ce qui entoure les parois (extérieur, pièce chauffée, cave, grenier…) ;
  • les ponts thermiques (entre les ouvertures et les murs, autour des aérations, etc) ;
  • les ouvertures (fenêtres et portes) ;
  • les équipements d’autoproduction énergétiques (panneaux solaires…).

En réalité, la méthode 3CL est utilisée depuis le début des calculs des performances énergétiques en France… Mais depuis qu’elle a été rendue obligatoire, la méthode est devenue à la fois plus précise et plus stricte. Il est ainsi devenu plus compliqué d’améliorer les résultats obtenus et de sortir des catégories associées aux passoires thermiques.

Mais cette méthode de calcul précise vous assure surtout que les résultats obtenus sont indiscutables. Les locataires ou acheteurs potentiels peuvent se faire une idée précise des factures à envisager.

Il est aussi désormais beaucoup plus facile pour les investisseurs de mettre à jour les points à travailler afin d’optimiser la consommation énergétique et la production de gaz à effet de serre des logements.

Comment améliorer son DPE ?

Bien entendu, pour réussir un investissement immobilier, il faut à tout prix veiller à ce que chaque diagnostic obligatoire soit effectué correctement… Il faut aussi surtout que chaque diagnostic soit positif.

Or à l’heure actuelle, les acheteurs et les locataires potentiels ont surtout le regard tourné vers le diagnostic DPE. Cela se comprend facilement dans le contexte actuel de bouleversement climatique et d’inflation généralisée.

Améliorer son DPE est donc l’un des principaux points à travailler pour réaliser une bonne plus-value.

Cliquez ici si vous souhaitez savoir dans le détail comment améliorer le DPE d’un logement sans perdre en rentabilité.

Vous apprendrez notamment que les principaux travaux à envisager pour améliorer le DPE sans perdre en rentabilité sont :

  • l’isolation des murs, et parfois l’isolation des plafonds ;
  • une étude approfondie du système de chauffage et de la production d’eau chaude ;
  • un travail sur la VMC, pour passer à de la VMC hygroréglable.

Attention cependant. Selon les situations et les buts visés, les points à travailler en priorité ainsi que les solutions à envisager ne seront pas forcément les mêmes. Prenez le temps de lire notre article en profondeur et de réfléchir posément à la question.

Vous voulez aller plus loin sur comment améliorer votre DPE ?​​

Résumer et expliquer comment profiter de l’opportunité que présentent les passoires énergétiques en 2023 est difficile avec un simple article de blog. Nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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