A l’heure où un grand nombre de locaux sont vides et que de nombreux entrepreneurs recherchent une formule de location plus souple qu’un contrat 3/6/9, la sous-location en matière de bail commercial est en plein essor. Si dans le principe elle est interdite, elle peut néanmoins être autorisée par le bailleur. Examinons de près quels avantages présentent la sous-location d’un local commercial, ses modalités et ses implications pour le locataire et le sous-locataire.
Qu’est-ce que la sous-location d’un bail commercial ?
On parle de sous-location d’un espace commercial lorsque le locataire principal met à la disposition d’un sous-locataire la totalité ou une partie du local qu’il occupe en échange du versement d’un loyer.
Quels avantages présente la sous-location d’un bail commercial ?
Un bail commercial engage sur 9 ans avec des échéances triennales permettant de résilier le contrat. Cette durée n’est pas toujours adaptée à une entreprise dont la situation peut changer en bien moins de temps.
Qu’elle y recoure dans le cadre d’un déménagement, d’une baisse d’activité ou du développement de son activité, le contrat de sous-location permet à l’entreprise de réduire ses coûts en exploitant une surface inexploitée.
Pour les sous-locataires, les contrats de sous-location sont souvent une réponse à des besoins temporaires, permettant également de pallier le manque d’offres sur le marché des locaux commerciaux à louer. Cela se vérifie à Paris et plus généralement dans les grandes métropoles régionales, où la demande locative de tels bien est élevée.
Avec l’arrivée de la Covid-19 et la moindre utilisation des bureaux, une grande partie des espaces de travail restent actuellement inoccupés en France. Et du fait de la généralisation du télétravail dans le milieu professionnel, cette tendance devrait s’installer pour longtemps.
Dans ce contexte, la sous-location se révèle une solution idéale pour les entrepreneurs possédant des espaces inutilisés au sein de leurs locaux. Les raisons de recourir à la sous-location sont principalement d’ordre financier, mais elles peuvent également avoir une dimension managériale.
En effet, en plus d’aider à couvrir une partie significative de votre loyer et de vos charges, la sous-location crée une synergie entre les salariés et les colocataires.
Cette collaboration peut insuffler un vent de modernité et favoriser une dynamique de travail plus collaborative, impactant positivement les performances de chacun.
Comment sous-louer légalement tout ou partie d’un local commercial ?
Il est possible de sous-louer un bail commercial à deux conditions :
- L’obtention de l’autorisation du bailleur,
- La communication au bailleur des modalités de la sous-location.
Le non-respect de ces deux conditions autorise le propriétaire à refuser le renouvellement du contrat de bail principal ou à le résilier.
Le bailleur doit donner son autorisation
L’article L145-31 du Code de commerce indique que « Sauf stipulation contraire du bail commercial ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».
Cette autorisation peut être écrite ou tacite :
- Il est possible d’inclure une autorisation écrite dans le bail commercial initial ou de rédiger un avenant au bail commercial ou encore un courrier. Lors du renouvellement du bail commercial, le contrat renouvelé doit contenir une clause d’autorisation de sous-louer.
- L’autorisation tacite découle d’une conduite explicite et sans ambiguïté de la part du propriétaire. A titre d’exemple, le consentement exprès du bailleur accordé au sous-locataire pour entreprendre des travaux est considéré comme une approbation tacite de la sous-location.
Toutefois, dans les faits, il n’est pas si aisé d’établir l’autorisation tacite et le locataire risque une rupture de son bail commercial (judiciaire ou suite à l’activation de la clause résolutoire).
En outre, la loi ALUR stipule que le locataire désireux de sous-louer tout ou partie du bien qu’il loue doit préalablement en informer son bailleur et obtenir son autorisation écrite.
Le bailleur doit être informé des conditions de la sous-location
Le locataire informe le bailleur de son projet de sous-location par le biais d’un acte établi par un commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette obligation d’information procure au bailleur une vision claire des conditions de la sous-location et de l’identité du sous-locataire. Le bailleur dispose de 15 jours pour répondre, et en cas d’absence de réponse de sa part, son accord est réputé donné.
Dans certains cas, le bailleur peut demander une augmentation du loyer au locataire principal. En effet, lorsque le loyer de la sous-location dépasse le montant du loyer principal, le bailleur est en droit de réclamer au locataire principal une majoration équivalente.
Mais en l’absence d’accord concernant le montant du loyer, c’est le tribunal judiciaire du lieu où se trouve le local commercial qui est compétent pour le déterminer.
En cas de sous-location autorisée, le bailleur est convié à participer à l’acte. Car même si la clause incluse au bail permet la sous-location, elle ne témoigne pas explicitement et de manière non équivoque le renoncement du propriétaire à être impliqué dans l’acte de sous-location.
S’il omet de convier le bailleur à participer au contrat de sous-location, le locataire s’expose au risque de résiliation du bail.
Par ailleurs, il faut savoir que le bailleur bénéficie d’un délai de 2 ans à partir du moment où il a connaissance du montant de la sous-location pour demander une révision du loyer.
Que contient le contrat de sous-location ?
Le contrat de sous-location qui lie le locataire principal et le sous-locataire doit contenir a minima les informations suivantes :
- La description des locaux sous-loués,
- Leur affectation (dans le respect des affectations autorisées dans le bail principal),
- La durée de la sous-location. En règle générale, elle ne doit pas excéder le temps qui reste à courir pour le bail principal.
- Le loyer de la sous-location,
- Les modalités de répartition des charges entre le locataire et le sous-locataire,
- Les responsabilités du sous-locataire et du locataire à l’égard du bailleur.
Le contrat de sous-location : quel impact sur le locataire ?
Le locataire principal est tenu de se conformer aux termes du contrat de bail commercial conclu avec le bailleur, notamment en s’acquittant du loyer. En contrepartie, le locataire principal perçoit un loyer du sous-locataire.
En aucun cas il ne peut prétexter un retard de paiement de son locataire pour ne pas s’acquitter en temps et en heure de la totalité du loyer.
De plus, le locataire principal assume la responsabilité envers le bailleur si le sous-locataire ne respecte pas les conditions du bail. Par exemple, en cas de dégradations du local par le sous-locataire, le bailleur est en droit de demander des réparations au locataire principal.
Quels sont les droits et devoirs du sous-locataire ?
Le sous-locataire est tenu de payer le loyer de la sous-location directement au locataire principal. Il jouit des mêmes droits que lui, ce qui signifie que le locataire principal ne peut accorder au sous-locataire des droits qu’il ne détient pas lui-même.
Par exemple, à moins d’une autorisation explicite du bailleur, le sous-locataire doit obligatoirement respecter la destination des locaux définie dans le contrat de bail principal.
Aucun contrat n’est établi entre le propriétaire et le sous-locataire. Toutefois, dans le cas où le locataire principal ne s’acquitte pas de son loyer, le bailleur peut exiger du sous-locataire le paiement du loyer de la sous-location.
À la fin du contrat de sous-location, le sous-locataire a la possibilité de solliciter le renouvellement de son bail. Les règles varient en fonction de la situation du bail principal, qu’il soit toujours en vigueur ou déjà terminé.
Le contrat de sous-location renouvelé prendra fin au plus tard en même temps que le bail principal si ce dernier est toujours en cours.
Le locataire principal a le droit de refuser le renouvellement du contrat de sous-location. S’il refuse le renouvellement pour motif légitime et sérieux tel que le non-paiement du loyer, aucune indemnité d’éviction n’est due au sous-locataire. Cependant, dans d’autres circonstances, le locataire principal sera tenu de verser cette indemnité.
Quand le bail principal arrive à son terme, le locataire principal n’a pas le droit de renouveler la sous-location. Dans le cas où le sous-locataire souhaite prolonger son séjour, il doit directement solliciter le renouvellement de son contrat de sous-location auprès du bailleur. C’est ce qu’on appelle le droit direct au renouvellement.
Le renouvellement de bail en cas de sous-location totale
Dans cette situation, le locataire principal donne en sous-location la totalité des locaux. En conséquence, il cesse d’exploiter le fonds de commerce, entraînant ainsi la perte de son droit au renouvellement du bail commercial, étant donné que ce droit est réservé exclusivement au propriétaire d’un fonds de commerce.
Le sous-locataire devient alors le propriétaire du fonds de commerce et bénéficiaire de ce droit. S’il souhaite l’exercer, il doit formuler une demande de renouvellement de son bail auprès du locataire principal. Cependant, l’acceptation de cette demande par le locataire principal est conditionnée à l’approbation préalable du bailleur pour le renouvellement du bail principal.
Le renouvellement de bail en cas de sous-location partielle
Dans le cas d’une sous-location partielle, deux situations distinctes peuvent se présenter en ce qui concerne le renouvellement de bail :
- Si les locaux peuvent être séparés, le locataire principal a la possibilité de solliciter le renouvellement de son bail uniquement pour la partie des locaux où il exerce son fonds de commerce. Le sous-locataire peut, quant à lui, demander directement le renouvellement de son bail auprès du bailleur. Ainsi, le locataire principal et le sous-locataire sollicitent chacun le renouvellement pour la partie du local où ils exploitent leur fonds.
- En cas d’indivisibilité des locaux loués, le sous-locataire peut solliciter le renouvellement de son sous-bail auprès du locataire principal.
Dans un contexte où un nombre croissant de locaux commerciaux sont vides en France, la sous-location offre de nombreux avantages. Elle peut notamment permettre au locataire de réaliser des économies et de conserver son bail même dans en période de crise économique.
En cas de sous-location partielle, il reste propriétaire de son fonds de commerce et pourra réaliser son actif dans de bonnes conditions lorsque la conjoncture s’améliorera. Pour le bailleur, la sous-location aussi un moyen de réduire le risque d’impayés et de vacance locative.
Que vous choisissiez de louer ou sous-louer un local commercial, vous devez être vigilant à ce que ce dernier soit rénover en fonction des normes en vigueur !
Les locaux commerciaux ne sont pas exempts des lois sur la transition énergétique. Vous devez être vigilants à de nombreux points en terme de rénovation. Grâce à notre formation Rénovation Stratégique 2.0, vous aurez une excellente formation pour rénover votre local.
Lire quelques livres est un excellent moyen de commencer à se former. Mais quand on parle d’une opération à 200 000 € et qu’on veut une rentabilité élevée, nous pensons qu’il ne faut pas se lancer seul. C’est pour ca que nous avons créé l’école Rénover Pour Gagner.
Il existe de nombreuses formations autour de l’immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l’achat et rénovation de passoires énergétiques.
Et pour vous l’expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
