Surface PEB : quelle différence avec la surface habitable ? Tout comprendre sur la surface plancher

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Surface PEB

Le PEB, ou Certification de la Performance Energétique des Bâtiments est une évaluation de la performance énergétique des bâtiments prise de façon globale, en suivant une méthode de calcul bien définie. Sur ce site, nous avons déjà expliqué en détail en quoi consistait le PEB, comment il était calculé, et ce qu’il fallait savoir à ce sujet pour rénover et investir efficacement en Belgique.

Mais une autre question taraude nombre de propriétaires et d’investisseurs au sujet du PEB : il s’agit de la surface plancher. Différente de la surface au sol évoquée dans les annonces, la surface PEB est source de nombreuses interrogations. Qu’est-ce que la surface PEB exactement ? Comment est-elle calculée ? Quels autres points du code de mesurage sont à connaître pour investir efficacement ? On fait le tour de la question ensemble.

Qu’est-ce que le PEB ?

Avant d’aborder la surface PEB, il est nécessaire de revenir dans les grandes lignes sur ce qu’est le PEB. Cliquez ici si vous souhaitez entrer dans le détail et devenir incollable sur le sujet ! Sur ce lien, nous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le PEB.

En résumé, le certificat de Performance Énergétique des Bâtiments est un document belge qui fournit une note énergétique allant de A à G aux habitations. La note G est attribuée aux logements les plus énergivores. Le PEB est obligatoire pour toutes les transactions immobilières en Belgique, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location.

Le certificat énergétique est obtenu grâce à un calcul effectué par un certificateur PEB agréé. Il prend en compte plusieurs paramètres tels que le volume du bâtiment, la date de construction, les surfaces de déperditions, l’isolation, ou encore les installations de chauffage et d’eau chaude.

La certification PEB donne également des recommandations pour aider les occupants à réaliser des économies d’énergie (optimisations, travaux à effectuer…). Isolation des murs, des plafonds et des sols, choix du chauffage, du chauffe-eau et de la VMC… Il existe plusieurs techniques permettant d’améliorer sa note PEB en limitant les coûts. N’hésitez pas à lire notre article pour obtenir des conseils. Obtenir une bonne note PEB permet de revendre ou de louer un bien à bon prix beaucoup plus facilement.

La surface PEB : source d’incompréhension

Maintenant que les choses sont claires, nous pouvons en venir au point qui nous intéresse plus particulièrement aujourd’hui : la surface PEB, ou surface plancher. Les chiffres de la surface plancher étant différents des chiffres évoqués dans les annonces et dans les contrats, la méthode de calcul a de quoi intriguer… Heureusement rassurez-vous, le calcul de la surface PEB n’a rien de compliqué, et les différences entre les deux chiffres sont faciles à expliquer et à comprendre.

Comment est calculée la surface habitable ?

Commençons par la surface réelle, autrement dit la surface au sol qui est habituellement affichée sur les annonces et dans les contrats.

Concrètement, il s’agit de la surface habitable d’un logement. La législation belge la définit comme « L’espace délimité par le contour des murs extérieurs, ou la moitié des murs mitoyens pour les appartements et les maisons comportant deux/trois façades. ». Il s’agit donc de la superficie du bâtiment qui peut physiquement être occupée par le propriétaire de la maison.

Au sein de la surface habitable, on distingue habituellement la surface brute et la surface nette.

  • La surface brute habitable représente le total des mètres carrés construits. Les murs, les cloisons, la façade et la moitié des murs mitoyens sont comptés dans le calcul, ce qui équivaut en moyenne à près de 15 % de la surface totale du logement. Le plus souvent, c’est cette superficie qui figure dans les petites annonces.
  • La surface nette habitable est la superficie réelle que l’on peut occuper, en déduisant notamment les trémies et les cages d’escaliers. La surface nette, forcément plus petite que la surface brute, est ainsi rarement mise en avant sur les annonces.

Contrairement à la France, qui à travers la loi Carrez dispose d’une méthodologie clairement définie pour déterminer la surface d’habitation, la Belgique dispose donc deux concepts relativement flous, qui peuvent prêter à confusion.

Comment est calculée la surface PEB ?

Passons maintenant à la surface PEB, ou surface plancher. La surface plancher représente la totalité des surfaces planchers d’une habitation vue comme une unité PEB.

Cette surface est mesurée en se basant sur le nu extérieur des murs de façade. Elle prend en compte les surfaces avec une hauteur libre d’au moins 2,10 m dans tous les locaux.

Ainsi en surface PEB, l’épaisseur des parois est comprise dans la surface plancher, et les planchers sont vus comme continus, sans prendre en compte les cloisons, les murs, ou encore les cages d’escaliers.

En revanche, toute absence de plancher est prise en compte lorsqu’elle est supérieure à 4 m².

La différence entre la surface habitable et la surface PEB

Maintenant que tout est clair, la différence entre les deux surfaces est assez simple à comprendre.

Vous l’aurez compris, il existe deux types de surface habitables, la surface nette et la surface brute. Dans les deux cas, la surface habitable peut être vue comme la superficie du bâtiment qui peut physiquement être occupée par les occupants de la maison. Le plus souvent, la surface affichée est la surface brute, car elle est plus avantageuse pour les vendeurs et les bailleurs. Cependant, les méthodes de calcul ne sont pas précises, et les résultats peuvent varier.

La surface PEB dispose d’une méthode de calcul beaucoup plus précise, mais trompeuse. Elle prend en compte la surface totale de plancher, tout en y intégrant les murs et les cloisons. Cette méthode de calcul est simplement efficace pour étudier les déperditions de chaleur et l’efficacité énergétique.

Les autres points du code de mesurage à connaître

Outre la surface plancher, vous avez sans doute noté d’autres mesures qui apparaissent dans le PEB. Elles peuvent être intéressantes à connaître ! Voyons cela rapidement.

Le volume protégé

Le volume protégé est « le volume des espaces dans lesquels de l’énergie est utilisée, en continu ou par intermittence ». Depuis 2019, le volume protégé n’est plus limité au confort des personnes. Il comprend les espaces chauffés ou refroidis, ainsi que les espaces non chauffés ou refroidis, mais qui ne sont pas séparés par une paroi isolée.

La surface de déperdition thermique

La surface de déperdition thermique correspond à la surface à travers laquelle la chaleur d’une habitation se diffuse à l’extérieur. Il s’agit notamment des murs extérieurs, des cloisons entre les surfaces chauffées et les surfaces non chauffées, ainsi que de la toiture.

L’espace adjacent non chauffé

L’espace adjacent non chauffé (EAnC) est un espace n’appartenant pas à un volume protégé et fréquemment chauffé, mais adjacent à un volume protégé, à l’exception des vides sanitaires et des caves non chauffées. Il peut également s’agir d’une couche d’air de plus de 30 cm intégrée à la construction.

Erreurs à éviter

Comme vous le voyez, il ne faut surtout pas confondre les deux mesures.

La surface PEB sert avant tout à calculer les surfaces à chauffer, les déperditions de chaleur potentielles, ainsi que les solutions d’isolation à envisager.

La surface habitable, quant à elle, existe en vue de donner à un potentiel acheteur, ou locataire, des informations sur la surface qu’il pourra effectivement habiter en intégrant les lieux.

Le calcul de la surface habitable manque de précision en Belgique, mais il reste tout de même beaucoup plus parlant que la surface PEB, qui doit avant tout être perçue comme un outil à utiliser dans le cadre de la transition énergétique.

Il est donc inutile d’indiquer la surface PEB si vous souhaitez vendre ou louer un bien. Il est également plutôt inutile d’étudier ce point si vous souhaitez vous-même acheter un bien. Mieux vaut étudier les recommandations qui figurent dans le dossier PEB si vous souhaitez améliorer la performance énergétique d’un bâtiment et réaliser une bonne plus-value.

Vous voulez améliorer votre certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB) ?

En résumé, il faut donc retenir qu’il est tout à fait normal que la surface PEB d’un logement que vous souhaitez acquérir, louer, ou vendre ne soit pas la même que la surface annoncée dans les annonces et les contrats. Les méthodes de calcul ne sont pas du tout les mêmes, et elles ne sont pas très précises dans le cas des surfaces habitables.

Fiez-vous tout de même aux chiffres indiqués dans les annonces et les contrats lorsque vous souhaitez acheter, vendre, ou louer un bien. La surface PEB ne doit être utilisée qu’en vue d’optimiser la consommation énergétique d’un bâtiment, notamment dans le cas de travaux de rénovation et d’isolation.

Pour savoir comment rénover et isoler efficacement un bâtiment afin de réaliser de bonnes plus-values, n’hésitez pas à consulter nos articles à ce sujet.

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Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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