Moins connu que le permis de construire, le certificat d’urbanisme reste néanmoins un document indispensable pour définir la faisabilité de votre projet de construction. Ce guide vous dévoile à quoi sert réellement ce certificat et comment l’obtenir avant de demander un permis de construire ou une demande d’autorisation de travaux.
Qu’est-ce qu’un certificat urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme est un document remis par la mairie. La demande doit être effectuée auprès de la mairie dont dépend le terrain que vous envisagez d’acheter. Il définit toutes les règles d’urbanisme applicables dans votre commune et donc la faisabilité de votre projet de construction.
Ce document n’est pas obligatoire. Toutefois, il reste vivement conseillé avant toute construction pour savoir si le terrain est constructible ou non et connaître certaines de ces caractéristiques. Vous achetez un terrain pour construire une maison ? Ce document vous évite de faire une demande de permis de construire si en réalité la faisabilité de votre projet peut être remise en cause. Vous avez acheté un terrain et souhaitez le vendre ? Fournissez ce document à l’acheteur, c’est un gage de sécurité pour l’assurer de la constructibilité du terrain.
Pour être tout à fait précis, il existe deux types de certificats d’urbanisme :
- le certificat d’information ;
- le certificat opérationnel.
Le certificat d’urbanisme d’information
Ce certificat nommé CUa est une première étape pour bénéficier d’informations essentielles sur le terrain que vous souhaitez acquérir. Il apporte plus de précisions que le plan local d’urbanisme (PLU) et indique les informations suivantes :
- les règles d’urbanisme locales appliquées au terrain ;
- les limites de votre droit de propriété (il indique s’il existe des servitudes ou si votre terrain se situe sur un site classé) ;
- l’existence d’un éventuel droit de préemption de la mairie ;
- l’existence d’un ancien site pollué ;
- les taxes d’urbanisme ;
- la nécessité de faire appel à un architecte des Bâtiments de France.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) va plus loin que le certificat d’information. Il détermine si le terrain peut être utilisé pour votre projet, et l’existence d’équipements comme les réseaux et la voirie.
Il permet de savoir s’il est possible de construire une terrasse, un parking, et toutes les règles applicables au terrain avant de demander votre permis de construire.
Obtenir un certificat d’urbanisme : une étape préalable à la demande d’autorisation d’urbanisme
Demander un certificat d’urbanisme est une première étape pour savoir si un terrain est constructible. Deux situations peuvent se présenter :
- Si le certificat d’urbanisme est négatif : le terrain en question n’est pas adapté à votre projet. Vous obtenez les raisons du refus et pouvez constituer un dossier en recours si vous pensez que le résultat n’est pas justifié.
- Si le certificat d’urbanisme est positif : vous pouvez alors faire une demande de permis de construire. Sachez toutefois que la délivrance d’un certificat d’urbanisme positif ne signifie pas que vous obtiendrez votre permis de construire. En effet, il s’agit d’un simple certificat, et non d’une autorisation d’urbanisme.
Demande de certificat d’urbanisme : les démarches
Vous pouvez faire une demande de certificat d’urbanisme d’information ou opérationnel en tant que propriétaire (particulier ou promoteur immobilier) ou simplement si vous êtes intéressé par le terrain. La demande peut se faire directement en ligne ou en imprimant un formulaire cerfa n° 13410*10 que vous remettrez à votre mairie.
Pour le certificat informatif, vous devez joindre à votre demande un plan de situation que vous retrouverez sur le site Géoportail en indiquant l’adresse du terrain à bâtir. La demande doit être réalisée en plusieurs exemplaires.
| Demande de CU classique | 2 exemplaires |
| Terrain situé en périmètre protégé au titre des monuments historiques | 3 exemplaires |
| Terrain situé dans un parc national | 4 exemplaires |
Pour le certificat opérationnel, vous devez joindre cette fois les documents suivants :
- plan de situation ;
- plan de terrain s’il existe déjà des constructions sur le terrain (leur emplacement doit être indiqué sur ce plan) ;
- une description de l’opération immobilière envisagée indiquant la destination du projet et la localisation des bâtiments.
La demande doit une fois de plus être réalisée en plusieurs exemplaires.
| Demande de CU classique | 4 exemplaires |
| Terrain situé en périmètre protégé au titre des monuments historiques | 5 exemplaires |
| Terrain situé dans un parc national | 6 exemplaires |
Le délai de réponse suite à la demande d’un certificat d’urbanisme
La mairie dispose d’un délai d’un mois pour traiter la demande de certificat informatif et de 2 mois pour le certificat opérationnel.
Concernant le certificat d’information, la mairie vous envoie un courrier pour vous informer de la faisabilité de votre projet. Sans retour de la mairie au terme du délai d’instruction, la délivrance d’un certificat d’urbanisme est tacite.
Pour le certificat opérationnel, la mairie peut vous envoyer une réponse positive ou négative en indiquant le cas échéant le motif de son refus. Là encore, l’absence de réponse dans les délais vaut délivrance du certificat d’urbanisme.
La durée de validité du certificat d’urbanisme
La durée de validité du certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. En clair, durant cette période, les renseignements fournis concernant votre terrain restent valables et les taxes appliquées ne pourront être augmentées. Vous disposez donc de ce délai de 18 mois pour faire votre demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux selon le type de construction).
Peut-on prolonger la durée de validité du certificat d’urbanisme ?
Oui, il est possible de prolonger la validité si votre projet concerne un terrain pour lequel les règles d’urbanisme, les servitudes et les taxes n’ont pas évolué au cours de la période.
Le certificat d’urbanisme est-il nécessaire pour un projet de rénovation ?
Oui, ce sera le cas si vous réalisez d’importants travaux de rénovation, comme la construction d’un nouveau bâtiment, la création d’une extension, etc. Là encore, le certificat d’urbanisme va définir les règles d’urbanisme auxquelles vous devez vous conformer avant même de faire votre demande d’autorisation préalable de travaux ou de permis de construire.
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