Avant d’entamer un projet de rénovation, en plus de demander des devis et de négocier avec les artisans, il peut être nécessaire, dans certains cas, d’obtenir des permis ou des autorisations, notamment si le bien est en copropriété.
Pour quels types de travaux avez-vous besoin d’une autorisation de la copropriété ?
Quelles sont les règles à respecter concernant les travaux en copropriété ?
En règle générale, il faut une autorisation de la copropriété en cas de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ou de travaux impactant les parties communes de l’immeuble.
Quels travaux peut faire un copropriétaire sans autorisation de la copropriété ?
La référence législative concernant l’autorisation des travaux privatifs en copropriété est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 établissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il est tout à fait envisageable de faire des travaux en copropriété sans autorisation, à condition de respecter trois critères :
- Les travaux ne touchent que les parties privatives.
- Ils n’affectent pas les parties communes de l’immeuble.
- Ils n’entraînent pas de modification de l’aspect extérieur du bâtiment.
Dans ce cas, vous êtes autorisé à réaliser des travaux dans votre appartement sans demander l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Voici une liste non exhaustive de travaux réalisables sans autorisation :
- Poser un revêtement de sol ;
- Réaliser des travaux de rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain ;
- Repeindre les murs, le plafond ou poser du papier peint ;
- Construire ou démolir une cloison non porteuse ;
- Faire des travaux d’isolation intérieure sur les murs, les sols et les plafonds ;
- Installer un nouveau chauffe-eau ou une nouvelle chaudière individuelle ;
- Effectuer des travaux de mise aux normes pour améliorer l’accessibilité d’une personne à mobilité réduite ;
- Changer les radiateurs.
Pour quels travaux faut-il obtenir l’accord de l’assemblée générale ?
Les travaux réalisés dans les parties communes impliquent l’ensemble des copropriétaires et doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Toutefois, il arrive que certains travaux privatifs nécessitent également l’approbation préalable des copropriétaires. C’est le cas s’ils affectent les parties communes ou l’apparence de l’immeuble.
Les travaux impactant les parties communes
Parmi les travaux impactant les parties communes, on peut citer notamment ceux qui concernent :
- L’ouverture de murs porteurs ;
- Les canalisations traversant l’appartement ;
- L’installation d’un nouveau WC sur une colonne technique ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées.
Les travaux modifiant l’aspect extérieur de la copropriété
Les travaux impliquant une modification de l’aspect extérieur du bâtiment sont par exemple :
- La transformation d’un balcon en véranda ou en loggia ;
- Une édification dans une cour ou un espace extérieur privé ;
- La création d’une ouverture vers l’extérieur (comme un velux ou une lucarne).
Quant aux initiatives de rénovation énergétique, la majorité d’entre elles nécessitent l’approbation du Syndicat des Copropriétaires : cela inclut le remplacement d’une chaudière collective, l’installation de panneaux solaires, l’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE), etc.
Travaux sans autorisation : consultez le règlement de la copropriété
Si vous avez le moindre doute quant à la nécessité d’une autorisation pour effectuer certains travaux, référez-vous en premier lieu au règlement de copropriété.
Par exemple, si vous envisagez d’effectuer des travaux et de changer la destination d’un local, vérifiez avant tout que ce changement n’est pas déjà autorisé par le règlement de copropriété.
Demander une autorisation pour un changement de destination déjà permis par le règlement pourrait en effet vous exposer à essuyer un refus de la part de la copropriété. Et même s’il va à l’encontre du règlement de copropriété, ce refus devra être respecté et deviendra définitif.
Il n’est donc pas toujours judicieux de soumettre une autorisation au vote de l’assemblée générale si elle risque d’être injustement refusée, ce qui pourrait entraîner des litiges juridiques.
Par exemple, si vous achetez un local commercial ou un bureau que vous souhaitez affecter en logement dans un immeuble mixte résidentiel et commercial, vous pouvez réaliser cette transformation sans demander l’autorisation de la copropriété, car vous respectez le règlement de copropriété.
Comment demander l’autorisation de la copropriété ?
Certains travaux privatifs impliquent des modifications de l’aspect extérieur ou des parties communes d’une copropriété.
Dans de tels cas, ces travaux doivent être inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire (AGO). Si le projet est urgent, il est possible de demander une assemblée générale extraordinaire (AGE) aux frais du copropriétaire demandeur. Un vote à la majorité absolue (soit plus de la moitié des tantièmes de la copropriété et non des présents ou représentes) est ensuite nécessaire pour obtenir l’accord de la copropriété avant le début des travaux.
Voici les étapes à suivre pour vous assurer de mener à bien vos travaux en toute tranquillité et en conformité avec la copropriété :
Demande d’inscription à l’ordre du jour pour les travaux privatifs
Une fois que le projet de travaux est défini de manière claire et ne risque plus d’être modifié, le copropriétaire doit envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception au syndic de copropriété. Cette lettre vise à informer la copropriété du projet de travaux en cours et à le faire ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AGO) des copropriétaires. Il est important de respecter un délai d’au moins 21 jours avant la prochaine AGO pour faire cette demande. Tous les documents pertinents, tels que les plans, études, devis et descriptifs des travaux, peuvent être annexés au courrier pour aider les copropriétaires et le syndic à comprendre la demande.
Si les travaux sont urgents ou si une AGO vient de se tenir, le copropriétaire peut organiser à ses frais une assemblée générale extraordinaire (AGE). Le délai de 21 jours s’applique également, sauf en cas d’urgence liée à la sécurité.
Projet de résolution de l’approbation des travaux par la copropriété
Le jour de l’assemblée générale, le projet de travaux privatifs est présenté par le syndic à tous les copropriétaires. Le copropriétaire à l’origine du projet peut répondre aux questions et fournir des détails supplémentaires, éventuellement accompagné d’un professionnel de la rénovation pour les projets importants. Une fois que tous les participants ont une compréhension claire du projet, un vote est organisé. La décision est prise à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires, conformément à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Que se passe-t-il si des travaux sont faits sans autorisation de la copropriété ?
Entreprendre des travaux nécessitant une autorisation sans avoir préalablement obtenu l’approbation de l’assemblée générale constitue une violation de la loi. Dans une telle situation, le syndicat des copropriétaires est en droit d’engager des poursuites devant le tribunal judiciaire pour demander la démolition des travaux afin de restaurer l’état initial des lieux.
Cependant, si les travaux réalisés sont conformes à la destination de l’immeuble, c’est-à-dire à son usage prévu (résidentiel, commercial, mixte, etc.), ils peuvent être régularisés ultérieurement. Le copropriétaire responsable des travaux irréguliers peut demander leur validation lors d’une assemblée générale ultérieure. Si cette demande est rejetée, il devra alors assumer les frais de remise en état des lieux.
Bonne nouvelle : pas besoin d’autorisation pour les travaux permettant d’améliorer la note du DPE
Si vous souhaitez faire des travaux pour améliorer la note du DPE de votre appartement afin de le vendre ou le louer, vous n’aurez dans la plupart des cas pas besoin d’autorisation de la copropriété comme vous pouvez le voir dans la fiche technique N°01 : AUTORISATION(S), PLANS, PERMIS de la formation Rénovation Stratégique de l’École Rénover pour Gagner.
Vous avez la possibilité de réaliser les travaux suivants sans même avertir le syndic :
- isolation des murs réalisée par un doublage intérieur ;
- isolation du plafond ;
- changement des radiateurs ;
- remplacement de la chaudière ;
- changement des fenêtres pour un modèle identique qui ne modifie pas l’aspect de l’immeuble.
Vous ne perdrez donc pas de temps à attendre l’autorisation de la copropriété pour lancer les travaux.
Et si vous suiviez une formation qui s’adresse spécifiquement aux investisseurs ?
Que vous soyez un investisseur novice ou expérimenté, vous avez besoin de vous former régulièrement afin d’éviter de commettre des erreurs et optimiser vos investissements immobiliers. C’est justement ce que vous propose l’École Rénover pour Gagner avec le programme Rénovation Stratégique 2.0 : une formation sur mesure pour les investisseurs avec des thématiques expliquées simplement et des exemples provenant de véritables expériences sur le terrain. Sans oublier la mise à disposition d’une véritable boite à outils (fiches techniques, documents types, tutoriels etc.).
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