L’achat en viager est une solution pour votre investissement immobilier. Si vous vous intéressez au viager, vous avez peut-être déjà entendu parler du barème Daubry. Ce guide vous permet de mieux comprendre ce barème et pourquoi il est devenu une référence dans l’univers du viager.
Le fonctionnement d’un achat immobilier en viager
Commençons par revenir sur le principe du viager pour bien comprendre la mécanique de cet investissement immobilier et ses enjeux.
Le principe du viager
Le viager est une transaction immobilière entre un vendeur qui va devenir usufruitier du bien immobilier et l’acquéreur, le nu-propriétaire. Contrairement à une vente classique, le viager ne permet pas au nouvel acquéreur de jouir pleinement de son bien.
Le vendeur ou crédirentier peut continuer à vivre dans le bien immobilier vendu jusqu’à sa mort. Il peut aussi le mettre en location et en percevoir les revenus locatifs. L’acheteur doit quant à lui attendre le décès du vendeur pour obtenir le pleine propriété du bien. Il pourra alors l’occuper, le louer ou le vendre.
Il existe toutefois une exception : le viager libre. Cette fois, le débirentier est autorisé à habiter le bien ou à le mettre en location.
Le bouquet et la rente
Étant une vente spécifique, le viager modifie les conditions en termes de prix. L’acheteur ne verse pas, comme pour une vente classique, le prix du bien immobilier à la signature chez le notaire. Cette fois, il va payer en deux temps :
- Le bouquet est le capital versé à la signature de l’acte authentique ;
- La rente est quant à elle versée jusqu’au décès du vendeur. Le taux de rente est défini selon le prix du bouquet, l’âge du vendeur, la valeur du bien immobilier, etc.
Quelle est la fonction du barème Daubry ?
Le barème Daubry a été créé en 1995 par un spécialiste du viager, maître Jacques-A Daubry. Il a fondé l’Association Nationale pour la Défense des Intérêts des Rentiers Viager.
Il a mis en place une méthode en étudiant près de 20 000 contrats en viager. Le barème Daubry est aujourd’hui une référence en matière de calcul de viager. Il est utilisé par les professionnels pour évaluer les conditions du viager. En utilisant ce barème, il est possible d’évaluer le plus précisément possible :
- la valeur du bien en pleine propriété, la base de calcul pour tout viager ;
- la durée du viager selon l’âge du vendeur et son espérance de vie basée sur différents paramètres et notamment les tables de mortalité de l’INSEE ;
- le montant du bouquet;
- la rente viagère.
Le prix du barème Daubry
Résultat de longues études prenant en compte un grand nombre de paramètres, le barème Daubry n’est pas gratuit. Les professionnels de l’immobilier peuvent l’utiliser moyennant un abonnement.
Le prix du barème Daubry pour un abonnement mensuel est le suivant :
- Start (un utilisateur, un projet) : 15 € ;
- Medium (un utilisateur, projets illimités, export en PDF) : 39 € ;
- Premium (4 utilisateurs, projets illimités, export en PDF, clauses viagères et ajout d’un logo) : 90 €.
Pour un abonnement annuel, le prix du barème Daubry est plus attractif :
- Start : 162 € ;
- Medium : 421 € ;
- Premium : 972 €.
Vous souhaitez commander la version papier ? Le prix est de 126 euros.
Si ce barème Daubry est essentiellement utilisé par les professionnels, vous pouvez en tant que particulier y avoir recours. Si vous envisagez un achat en viager, assurez-vous de payer le bon prix. Comme nous vous l’enseignons au cours de la formation Rénovation Stratégique 2.0, le prix d’achat a un impact majeur sur la rentabilité d’un investissement immobilier. Sachez étudier avec la plus grande attention le bien qui vous est proposé et prendre en compte ce barème pour définir si cet achat en viager est judicieux.
Le calcul du viager avec le barème Daubry
Concrètement, le barème Daubry offre les indications suivantes :
- espérance de vie;
- taux de rente viagère ;
- coefficient de capitalisation ;
- nue-propriété en % ;
- droit d’usage et d’habitation (DUH) en %.
Pour obtenir votre résultat, saisissez simplement :
- l’âge du vendeur ;
- le sexe ;
- de 1 à 3 bouquets pour définir le montant des rentes possibles.
Voici un exemple de calcul fourni par le site du barème Daubry.
Les vendeurs sont un homme de 70 ans et une femme de 68 ans. La valeur du bien est estimée à 450 000 €. C’est le prix auquel il serait vendu de suite, sans viager. La valeur du bien occupé est de 169 650 €. La valeur de droit d’usage et d’habitation est de 280 350 €. L’espérance de vie des vendeurs est de 24,9 ans et le taux de rente de 5,03 %. Si vous achetez ce bien immobilier en viager, vous pouvez opter pour l’une de ces trois solutions :
- bouquet de 30 000 € et rente de 585 € ;
- bouquet de 40 000 € et rente de 543 € ;
- bouquet de 50 000 € et rente de 522 €.
Les raisons d’acheter en viager
Vous en savez à présent un peu plus sur ce barème indispensable si vous envisagez un achat en viager. Il est temps de faire un point sur ce type de vente immobilière et sur les raisons de faire ce choix.
Constituer son patrimoine progressivement
Avec le viager, vous n’avez pas à payer en une seule fois le prix du bien. Vous réglez le montant du bouquet et payez ensuite chaque mois une rente viagère. Si vous ne pouvez pas accéder au crédit pour un montant important, cette solution est idéale.
En effet, vous pouvez envisager d’emprunter la somme correspondant au bouquet et financer de votre côté la rente mensuelle. Cela réduit le coût total de votre projet immobilier avec des intérêts en moins et une assurance emprunteur moins coûteuse.
Préparer l’avenir
Le viager vous permet de constituer au fil des années votre patrimoine pour mieux préparer la retraite. En achetant jeune, vous aurez la possibilité, lorsque vous deviendrez pleinement propriétaire, d’envisager différentes solutions : rénover le bien et le mettre en location pour obtenir un revenu complémentaire ou le revendre pour bénéficier d’un capital.
Attention, au fil des années le bien peut se dégrader. Aussi, vous devrez certainement prévoir des travaux de rénovation énergétique. Que vous mettiez votre bien en location ou en vente, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire.
Entre interdiction de location, audit énergétique et prix revu à la baisse avec un mauvais DPE, vous avez tout intérêt à effectuer des travaux. Comment rénover une passoire énergétique pour passer un logement en D ? Suivez la formation Rénovation Stratégique 2.0 pour une rénovation énergétique de qualité tout en maîtrisant les coûts.
Un achat à prix décoté
Le prix d’un viager occupé peut être très avantageux. Contrairement au viager libre, il peut subir une décote. Cela permet de pallier l’inconvénient principal du viager, à savoir l’impossibilité de jouir du bien acheté. Cette décote permet d’espérer une éventuelle une plus-value à la revente.
Un avantage fiscal
Ne pouvant jouir du bien, même s’il est mis en location vous ne percevez pas de revenus, vous n’impactez donc pas votre impôt. D’autre part, il est possible de réduire le montant de l’impôt sur la fortune immobilière si l’acheteur y est assujetti.
En effet, en viager, la base taxable est plus faible, l’administration fiscale prend en compte uniquement la valeur de la nue-propriété.
Les limites du viager
Le viager est un type d’investissement immobilier tentant en raison des avantages qu’il présente. Est-ce la meilleure solution ? Pas toujours. Le niveau de risque est élevé. En effet, avec le viager, vous n’avez pas la main sur votre investissement.
Vous achetez un bien sans savoir quand vous pourrez l’exploiter. Vous êtes dépendant du décès du crédirentier si vous avez opté pour un viager occupé permettant d’obtenir un prix décoté. De plus, dans ce type de viager, le bien peut se dégrader au fil des années. Même si en tant que nu-propriétaire vous devez assumer les travaux les plus lourds, il n’est pas toujours aisé de les réaliser avec la présence d’un occupant.
En clair, si le viager offre des avantages, les contraintes sont à prendre en compte avant de vous lancer.
Si vous cherchez un projet capable de vous offrir la meilleure rentabilité immobilière, une opération d’achat-revente et la rénovation énergétique d’une passoire thermique sont des concepts à exploiter.
Cela ne signifie qu’il ne faille pas faire de viager. Toutefois, cet investissement pourra se faire en parallèle d’un ou plusieurs autres investissements plus traditionnels que vous maîtriserez de A à Z.
Oubliez le barème Daubry et les calculs experts. Misez sur le bon sens et la formation en rejoignant l’école Rénover pour Gagner !
Avant de penser au viager, pourquoi ne pas envisager un investissement locatif classique ? Achetez une passoire énergétique et réalisez des travaux de rénovation énergétique pour passer d’un classement G ou F à un DPE D et maximiser la rentabilité de votre investissement.
Acheter le meilleur bien avec un fort potentiel, choisir les bons travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE de votre investissement locatif et piloter ces travaux comme un pro, tout devient simple avec notre école Rénover pour Gagner.
Obtenez toutes les clés pour faire des travaux efficaces sur le plan énergétique tout en optimisant votre budget. Comprendre un devis, choisir l’artisan offrant le meilleur rapport qualité/prix, notre formation vous permet de maîtriser la rénovation de passoires énergétiques et de vous lancer dans l’investissement locatif.
Et pour vous l’expliquer, nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
