Comme la France et le DPE, la Belgique accentue la réglementation concernant la consommation énergétique des logements de ses régions. En effet, le certificat PEB initialement informatif, a une influence grandissante sur la réglementation des passoires thermique (logement très énergivores). Depuis le 1er novembre 2022, il est impossible d’indexer les loyers suivant la note de votre PEB par exemple.
Lorsque l’on voit les interdictions de location que subissent les propriétaires de passoire thermique en France. On peut supposer, que ce n’est qu’une question de temps avant que cela ne concerne également la Belgique !
Qu’est ce que le certificat PEB, pourquoi, quand, et comment tirer avantage de cette réglementation et comment améliorer son PEB ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur le certificat PEB afin de maximiser la rentabilité de vos biens !
Le certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB) : c’est quoi ?
Le certificat de Performance Énergétique des Bâtiments (PEB), est un document qui fournit une note énergétique de votre habitation allant de A à G (G représente les bâtiments les plus énergivores).
Pour fournir ce certificat énergétique, un calcul est effectué par un certificateur PEB agréé. Ce calcul respecte des paramètres tels que le volume de l’habitation, l’année de construction, les surfaces de déperditions, l’isolation, les installations de chauffage et d’eau chaude, la surface habitable, etc. Le calcul du PEB se rapproche de celui du DPE en France.
Cette certification PEB indique également des recommandations, afin de réaliser des économies d’énergie. Pour cela, il fournit des optimisations ou des travaux à effectuer pour améliorer la performance énergétique du logement.
Ce certificat énergétique est obligatoire pour toutes les transactions immobilières en Belgique, peu importe la région, que cela soit pour une mise en vente ou une location.
Pourquoi le certificat PEB a-t-il été créé ?
Le PEB est un outil essentiel qui permet aux locataires et aux propriétaires de faire un choix éclairé lorsqu’ils cherchent un logement à louer ou acheter, du fait qu’il indique la consommation d’énergie du logement.
En effet, ce certificat précise la quantité d’énergie consommée pour une utilisation standard du logement. Les bâtiments sont ensuite classés de A à G, en se basant sur leur efficacité énergétique et leurs émissions de gaz à effet de serre. A est l’étiquette pour les bâtiments qui consomment le moins et G ceux qui ont la consommation la plus élevée.
Qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location, c’est donc un atout pour les futurs propriétaires ou locataires. En effet, cela permet aux locataires d’estimer leurs budgets pour la consommation d’énergie du logement, puisque le certificat donne en euros une estimation annuelle des coûts d’énergie. Pour les propriétaires, cela leur permet d’avoir un aperçu de la quantité de travaux de rénovation à effectuer.
Le certificat PEB : des impacts pour les propriétaires
Initialement, bien qu’obligatoire, le certificat PEB était seulement un document informatif pour une vente ou la location d’un logement. Il offrait la possibilité de comparer deux biens. Néanmoins, aujourd’hui, le certificat PEB a une influence grandissante !
Les bâtiments avec une note PEB de A se vendent plus cher que pour les G
Le premier impact de la mise en place de cette carte d’identité énergétique concerne la valeur des biens immobiliers. En effet, une étude menée par la KU Leuven en 2019, montre que suivant la consommation énergétique du logement, le prix de vente du bâtiment varie. Dans le cas d’un bâtiment qui passe d’un label E à un label B, sa valeur moyenne augmente de 10,9%.
Cette étude s’est confirmée en 2022, avec une autre analyse menée par la Fédération du Notariat. Cette étude indique que les maisons les moins énergivore se vendent 17,3% plus chère que le prix moyen des maisons de la région. Au contraire les maisons les plus énergivores se vendent à un prix 15% en dessous du prix moyen des maisons de la région.
Un bon PEB permet un meilleur taux de crédit
Le certificat PEB est désormais également regardé par les banques. Vous êtes dans l’obligation de fournir cette certification PEB lors d’une soumission pour un crédit hypothécaire. En effet, un taux d’intérêt préférentiel sur le crédit hypothécaire est offert aux clients qui souhaitent acheter un bien, avec une consommation d’énergie de 150 kWh/m²/an maximum.
Cette nouvelle règle obligatoire est issue d’une demande de la banque nationale. Cela a pour objectif de s’assurer d’une seine santé financière des banques. En effet, favoriser les crédits pour des logements énergétiquement saint a de meilleur garanti, puisqu’en cas de crise, il sera beaucoup plus facile de revendre ce genre de bien plutot que des passoires énergétiques.
Le certificat PEB impacte les loyers
Le certificat PEB a un dernier impact pour les propriétaires depuis le 1er novembre 2022. Il est également utilisé pou indexer les loyers en fonction de l’adaptation périodique du loyer à l’évolution du coût de la vie fixé par le gouvernement. En effet, le service public fédéral de l’économie (SPF économie) fixe chaque mois, un indice santé qui suit l’évolution des prix à la consommation. Cet indice permet d’ajuster le loyer de ses locataires à la date anniversaire de l’entrée en vigueur de votre bail.
En Wallonie, les propriétaires de bâtiments de label F ou G sont dans l’impossibilité d’indexer leurs loyers à l’indice santé. Cette indexation est également limitée à 50% pour les labels E et à 75% pour les labels D.
Que cela concerne la vente ou la location, c’est une perte d’argent pour les propriétaires que cela soit en terme de loyer ou de revente. En effet, le montant des loyers influence la valorisation du bien immobilier lors de la vente de celui-ci.
Quelle différence entre le certificat PEB et l’audit de logement immobilier ?
Tout comme l’audit de logement immobilier, le certificat PEB concerne la consommation énergétique des bâtiments, néanmoins, ils sont différents. L’audit lui, n’est pas obligatoire en cas de location ou de vente de logement. Il permet d’accéder aux primes habitations. De plus, il fournit un détail beaucoup plus important que le certificat PEB avec des scénarios et des budgets précis de rénovation.
Le certificat PEB lui, effectué par un certificateur PEB agréé fournit seulement des recommandations générales produites par le logiciel utilisé pour le calcul de la consommation d’énergie de l’habitation.
De ce fait, le prix entre ces deux documents varie. Dans le cas d’une maison, le prix moyen pour un certificat PEB est compris entre 250 à 300 euros TVAC en moyenne effectué par un certificateur PEB agréé. En revanche pour un audit logement, il faudra compter autour de 1 000 euros TVAC.
Sachez qu’il existe une prime pour financer l’audit de votre logement, cette prime varie en fonction de vos revenus. Elle est comprise entre 150 et 900 euros.
Comment améliorer la note de votre certificat PEB ?
Vous l’aurez compris, que cela soit pour la vente ou la location, afin de maximiser la rentabilité de votre bâtiment, vous n’avez pas d’autre choix que d’améliorer les performances énergétiques de votre bien. Pour cela, vous allez donc devoir effectuer des travaux de rénovation pour maximiser la note de votre certificat PEB.
Rénovation énergétique : quels travaux rentables pour augmenter la note de votre certificat PEB ?
Comme nous l’avons mentionné précédemment, il est possible de faire un audit en plus de votre certificat PEB. De cette manière, vous allez recevoir beaucoup d‘informations concernant les zones énergivores de votre bâtiment et donc des indices sur les rénovations énergétiques à effectuer.
Ces travaux de rénovation peuvent être effrayants, de part les connaissances nécessaires et le coût que les rénovations énergétiques engendrent. Heureusement chez Rénover Pour Gagner, on ne vous laisse pas seul. Voici les éléments sur lesquels vous concentrer pour améliorer la note de certificat PEB et les performances énergétiques de votre bâtiment.
La première chose que vous devez savoir, avant de vous lancer dans vos travaux de rénovation, c’est qu’il y a 2 paramètres principaux qui influencent la note énergétique de votre PEB :
- L’isolation thermique (mur, plafond, fenêtre, sol…)
- La partie technique (chauffage, production d’eau chaude, VMC…)
L’isolation thermique : comment améliorer votre certificat énergétique en isolant !
Comme vous pouvez le voir dans l’image ci-dessous, pour améliorer votre certificat énergétique, votre priorité numéro 1 doit être d’isoler les murs donnant sur l’extérieur et d’avoir du double vitrage.
L’isolation des murs
Pour l’isolation de vos murs, vous avez deux possibilités afin de diminuer votre consommation d’énergie :
- une isolation par l’intérieur avec un doublage en placo
- une isolation par l’extérieur avec un isolant appliqué directement sur la façade.
L’isolation du plafond
Pour améliorer la note de votre carte d’identité énergétique, si votre bien à rénover possède un voisin au-dessus, alors ce n’est pas nécessaire, car on considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés.
En revanche, si le logement est au dernier étage, la toiture est une zone énergivore, alors il sera un indispensable d’isoler cette toiture ou grenier, avec au grand minimum 20 cm de laine minérale.
L’isolation du sol
Techniquement, le sol est la partie la plus complexe à isoler et également la moins rentable dans le calcul de la certification PEB, car les pertes de chaleur se font plutôt par le plafond, les murs et la ventilation.
S’il y a un logement à l’étage inférieur, alors ce n’est pas nécessaire, car on considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés. Mais s’il y a une cave, un vide sanitaire ou un terre-plein, alors vous devez réfléchir à isoler.
La partie technique : optimiser vos installations pour éviter maximiser votre rentabilité !
Pour améliorer votre certification PEB en optimisant vos installations, vous allez pouvoir vous concentrer sur 3 éléments principaux, le système de chauffage, la production d’eau chaude et la VMC.
Quel chauffage choisir pour améliorer votre certificat PEB ?
Si on regarde uniquement en terme de PEB, l’installation d’une pompe à chaleur est le choix n°1 pour un logement énergivore. Mais c’est un système qui coûte très cher (environs 15.000€ par logement) donc pour votre rentabilité locative, c’est le dernier choix à faire.
En tant que propriétaire, vous devez donc trouver le juste milieu, afin d’avoir le meilleur PEB possible au meilleur coût. Pour cela, vous pouvez consulter notre article sur le Calcul DPE chauffage électrique, qui vous guidera dans le meilleur choix de chauffage.
Bien choisir son chauffe-eau : optez pour un ballon d’eau chaude électrique
De manière générale, vous pouvez opter pour l’installation d’un ballon d’eau chaude électrique standard bien dimensionné, voir le plus petit possible. Quitte à ajouter un mode « boost ».
Mais parfois, il sera nécessaire de faire le choix d’un ballon thermodynamique, du fait que pour certains logements, l’étiquette D est trop compliquée à atteindre à cause de sa disposition et de sa zone géographique.
Ventilation : passez à une VMC hygroréglable
Lorsque l’on ventile un logement en hiver, par exemple, en ouvrant les fenêtres, on le refroidit, du fait que la chaleur va aller « chauffer les rues ». Cet élément est pris en compte et affecte la note de votre PEB.
Pour éviter cela, il y a de forte chance que l’on vous recommande l’installation d’une VMC double flux, puisque c’est le meilleur choix pour obtenir un PEB optimal.
En revanche, c’est également la solution la plus chère en investissement et en coût d’entretien. Tout comme pour votre choix du système de chauffage, vous devez privilégier le meilleur équilibre entre le prix, la durabilité, l’entretien et le DPE. Dans ce cas, votre choix devrait se porter sur les VMC hygroréglable qui représentent le meilleur choix en termes de rapport « prix – durabilité – entretien – PEB ».
Et c’est exactement ce qui est expliqué à dans notre dernier atelier en ligne ????
Pour vous inscrire au prochain atelier en ligne : https://www.go.renoverpourgagner.com/atelier-dpe-offert-seo
Vous voulez aller plus loin ?
Résumer et expliquer comment améliorer le PEB de ces biens à rénover, afin d’éviter une interdiction pour louer les logements tout en ayant la meilleure rentabilité locative est difficile avec un simple article de blog.
Cependant, il est offert de temps en temps un webinaire sur « Les 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
