Vous êtes sur le point d’acquérir une passoire thermique déjà louée et vous allez reprendre la gestion du contrat de location du mandataire ou de l’ancien propriétaire ? Ce passage de main se prépare et nécessite quelques connaissances afin d’éviter les erreurs. Dans cet article, vous découvrirez comment procéder pour la résiliation votre mandat de gestion locative auprès de l’agence immobilière et reprendre la gestion de votre bien.
Résilier un mandat de gestion locative: comment reprendre la main sur un bail en cours ?
La résiliation prématurée d’un contrat de gestion locative est possible selon des conditions spécifiques. Elle peut être déclenchée en cas de :
- non-respect des obligations par le gestionnaire,
- vente du bien immobilier,
- décès du propriétaire,
- à l’échéance annuelle du contrat.
Il est onutile d’invoquer la faute grave pour résilier le mandat de gestion afin d’économiser les honoraires de gestion si vous venez de racheter une passoire thermique, puisque le simple fait de changer de propriétaire suffit à rompre le contrat comme le stipulent les dispositions de la loi Chatel. Prenez toutefois la précaution d’envoyer la lettre de résiliation de mandat en lettre recommandée et de préciser sur le courrier la référence du mandat signé entre l’ancien propriétaire et la société de gestion immobilière.
Comment gérer un changement de propriétaire en cours de bail ?
La résiliation de mandat de gestion locative peut se faire facilement et sans attendre la date de fin du mandat. Reprendre la gestion courante d’un bien qui était géré par l’ancien propriétaire est encore plus simple. Il suffit d’informer le locataire du changement par écrit, de préférence en lettre recommandée avec accusé de réception.
À noter qu’il est souhaitable de prendre contact avec le locataire avant la signature de l’acte authentique, car cela permet de savoir s’il y a un cas de litige avec l’ancien bailleur et de le résoudre avant la vente. Demandez également à récupérer le dépôt de garantie lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire afin d’éviter tout différend au moment de le rendre au locataire.
Une formation sur mesure afin de vous aider pour la résiliation du mandat de gestion et la gestion du logement
On ne s’improvise pas nouveau gestionnaire et vous aurez sans nul doute besoin d’acquérir un certain nombre de connaissances pour reprendre la gestion locative de votre bien dès la rupture du mandat. Pour autant, vous n’avez pas besoin de suivre le cursus permettant de devenir agent immobilier pour une simple signature de bail, mais un bailleur doit maîtriser un minimum le métier pour gérer sa location lui-même.
Avec le module 14 de la formation Rénovation Stratégique 2.0 de l’école Rénover pour Gagner, vous apprenez tout ce qu’il faut savoir pour trouver un locataire et gérer votre location meublée ou votre location vide, depuis la mise en location en passant par la rédaction de l’état des lieux d’entrée, du bail de location et de l’état de lieux de sortie.
Il vous faudra vous baser sur un modèle de lettre pour chaque correspondance que vous devrez adresser à votre locataire, et connaître les délais à respecter pour la gestion de la location comme par exemple le délai de préavis si vous donnez congé à votre locataire au motif de reprendre votre bien, le vendre ou en cas de travaux importants nécessitant de libérer les lieux.
Un marché propice pour les investisseurs
Depuis le 1er janvier 2023, la loi Climat & Résilience a entraîné l’interdiction de la location de 450 000 logements en raison de leur mauvais diagnostic de performance énergétique (DPE), notamment ceux classés en note énergétique G+ (passoire), désormais considérés comme indécents.
D’ici 2034, plus de 11 millions de logements supplémentaires seront concernés par cette mesure, offrant ainsi une formidable opportunité aux investisseurs immobiliers. C’est en tout 40% du parc immobilier actuel qui devra être rénové d’ici 2034 afin de ne pas être considéré comme indécent, ce qui stimule un marché immobilier très actif grâce aux interdictions.
Les propriétaires de locations classées en passoires énergétiques se trouvent en effet confrontés à deux choix : effectuer des travaux ou vendre le bien en l’état.
De nombreux propriétaires hésitent à entreprendre ces rénovations, pensant à tort qu’elles sont trop complexes, qu’elles coûtent trop cher et qu’ils ne disposent ni du temps ni de la compétence nécessaire pour suivre le chantier. Il en découle la commercialisation de dizaines de milliers de logements supplémentaires en France. Cet afflux de nouveaux biens à vendre crée ainsi des opportunités immobilières à saisir.
À noter que seuls les logements locatifs sont concernés par cette obligation de rénovation, ce qui représente environ la moitié des logements classés en passoires énergétiques. Il y a ainsi environ 4 millions de logements qui pourraient être mis sur le marché immobilier.
Pourquoi devriez-vous vous contenter pas d’une location ?
Une fois que vous avez fait l’expérience d’une rénovation, rien ne vous empêche de renouveler la démarche et de vous constituer un patrimoine locatif immobilier important en profitant de l’opportunité que représentent les passoires thermiques.
Il vous suffit de vous polariser sur les travaux les plus rentables, autrement dit ceux qui permettent de sortir le bien du statut de passoire thermique et d’éviter qu’il n’y retombe.
Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, les bâtiments désignés comme des « passoires thermiques » (dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m2/an) ne peuvent plus être loués et sont classés G+.
Pour les autres bâtiments concernés, le calendrier d’interdiction de location est le suivant :
- les logements classés G seront interdits à la location en 2025 ;
- les logements classés F en 2028 ;
- les logements classés E en 2034.
Focalisez-vous sur les travaux offrant le meilleur retour sur investissement
Depuis le 1er janvier 2022, la vente d’un logement classé F ou G exige un audit énergétique approfondi, plus complet qu’un simple DPE, coûtant entre 1 000 et 1 500€ pour le vendeur. Cet audit fournit des informations détaillées sur les zones énergivores du bâtiment, offrant des indications sur les rénovations énergétiques à envisager.
Les connaissances requises et les coûts de travaux de rénovation peuvent intimider. Cependant, chez Rénover Pour Gagner, nous vous accompagnons tout au long du processus. Par exemple, nous mettons en avant les aspects à privilégier pour améliorer la note de votre DPE et les performances énergétiques de votre bien. Vous pourrez augmenter le loyer de votre bien en location par la même occasion, que la durée du bail soit courte ou longue.
Avant d’entamer les travaux de rénovation, il est crucial de comprendre que deux principaux facteurs influencent la note de votre DPE :
- L’isolation thermique (murs, plafonds, fenêtres, sols…)
- Les installations techniques (chauffage, production d’eau chaude, VMC…)
La priorité absolue est d‘isoler les murs donnant sur l’extérieur et d’installer du double vitrage.
Concernant l’isolation des murs, vous avez le choix entre une isolation par l’intérieur avec un doublage en placo, ou une isolation par l’extérieur avec un isolant appliqué directement sur la façade.
Pour l’isolation du plafond, si votre logement possède un voisin au-dessus, vous pourrez vous en passer. En revanche, si le logement est au dernier étage, isoler la toiture ou le grenier est essentiel.
En ce qui concerne l’isolation du sol, c’est la partie la plus complexe à isoler, mais également la moins intéressante, car les pertes de chaleur se font principalement par le plafond, les murs et la ventilation.
Le 2° poste de travaux prioritaires comprend le chauffage, la production d’eau chaude et la VMC :
- Pour le chauffage, l’installation d’une pompe à chaleur est un choix à privilégier pour un logement énergivore, même si c’est coûteux. C’est l’assurance de gagner sur votre étiquette DPE.
- Un ballon d’eau chaude électrique bien dimensionné est recommandé, voire un ballon thermodynamique dans certains cas.
- Pour la ventilation, optez pour une VMC hygroréglable pour éviter les pertes de chaleur, tout en maintenant une bonne qualité de l’air intérieur.
Prêt à suivre la formation qu’il vous faut ?
Il est compliqué de couvrir de manière exhaustive, dans un simple article de blog, les moyens d’améliorer le DPE d’une propriété à rénover. Il faut parer à l’interdiction à la location, tout en s’assurant que la location reste rentable pour le propriétaire.
Pour approfondir le sujet, nous proposons chaque jeudi un webinaire intitulé « Les 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
Ce webinaire d’une durée de 1h30 résume les points essentiels des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE, en intégrant les 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et les 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier de Fabien Liegeois.
