La sous-location professionnelle est utilisée depuis longtemps dans le domaine de l’hôtellerie et de l’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Alors qu’elle portait jusqu’à présent sur des bâtiments entiers, elle tend à se développer aujourd’hui à plus petite échelle. Ce phénomène s’explique par le fait qu’un nombre croissant d’entrepreneurs indépendants s’intéressent à la sous-location professionnelle et se lancent dans cette activité.
Zoom sur ce nouveau business, ses avantages, son fonctionnement et ses conditions d’accès.
Qu’est-ce que la sous-location professionnelle ?
La sous-location professionnelle représente une activité légale, licite et lucrative. Pour la transmettre en un business rentable, le sous-loueur professionnel doit mener plusieurs tâches :
- identifier des biens immobiliers offrant un fort potentiel de rentabilité,
- négocier et conclure des contrats de location spécifiques avec les propriétaires, à des loyers fixes,
- sous-louer ces biens afin de générer des revenus immobiliers,
- examiner toutes les opportunités pour maximiser ses performances financières (faire de la publicité, ajouter des services etc.).
Cela fait des décennies que la sous-location professionnelle est utilisée dans le domaine de l’hôtellerie ou encore de l’hébergement pour personnes âgées dépendantes. En effet, avec le développement des niches fiscales (LMP, LMNP, Censi-Bouvard etc.) notamment, on voit fleurir depuis plus d’une vingtaine d’années des résidences avec services (petit déjeuner, ménage, blanchisserie etc.). Dans le cadre des dispositifs de défiscalisation, l’investisseur doit confier l’exploitation de son bien à un professionnel du secteur para-hôtelier pour bénéficier d’avantages fiscaux.
Les résidences avec services regroupent :
- les résidences pour étudiants,
- les résidences para-hôtelières,
- les résidences médicalisées,
- les résidences de tourisme classées.
Depuis récemment, on assiste à un engouement pour la sous-location professionnelle à une échelle plus “artisanale”. Des entrepreneurs ou entreprises à taille humaine prennent à bail des appartements bien placés pour les relouer en courte durée. La sous-location professionnelle peut également porter sur des locaux commerciaux ou encore des bureaux professionnels.
Cette opération gagnant-gagnant permet en effet :
- au propriétaire d’éviter de perdre de l’argent,
- au locataire de générer des profits en tirant parti du marché locatif tendu.
Comment faire de la sous-location professionnelle ?
Investir un peu d’argent
Contrairement à la majorité des autres activités immobilières, la sous-location professionnelle n’exige pas un capital initial important. En pratique, pour se lancer dans la sous-location professionnelle, il est nécessaire de :
- Payer les dépôts de garantie le cas échéant et les premiers loyers,
- Équiper les biens en mobilier s’il ne sont pas déjà meublés.
Parmi les bonus de la formation Rénovation Stratégique 2.0™, vous est notamment offert un listing détaillant les équipements et les meubles que vous devez fournir dans une location meublée.
Pour commencer l’activité de sous-location professionnelle, il n’y a aucune autre dépense à effectuer, ce qui limite considérablement l’investissement de départ.
Conclure avec le bailleur un contrat autorisant la sous-location
Il vous faut conclure avec votre bailleur un contrat spécifique autorisant la sous-location du bien meublé ou nu (en courte durée, notamment Airbnb, location saisonnière, colocation etc.), sans nécessité de travaux de rénovation.
Louer pour une courte durée
La flexibilité constitue un avantage majeur de la sous-location. Pour les locataires ayant besoin d’un logement à court terme ou confrontés à une mobilité professionnelle fréquente, la sous-location présente une solution pratique. Plutôt que de s’engager dans un bail de longue durée, la sous-location professionnelle permet de louer un logement pour une période définie, qu’il s’agisse de quelques semaines, de quelques mois ou d’une année. Cette flexibilité est particulièrement appréciée par les étudiants, les professionnels en déplacement ou ceux en transition entre deux domiciles.
Vous connaissez sans doute Airbnb, la plateforme leader dans la location de courte durée. Sur le site, vous pouvez proposer à la location un bien meublé – appartement ou maison – pour une, deux ou trois nuits, voire pour un mois entier, selon les tarifs que vous fixez. Ainsi, en fonction de la durée de la location et de la quantité de jours de vacance locative, vous pouvez encaisser le double, le triple ou le quadruple de ce que vous coûte le loyer. Et comme rien ne vous empêche de répéter l’opération sur plusieurs biens, puisque l’investissement est minime, vous avez la possibilité de générer des revenus locatifs importants.
Adopter une politique de communication adaptée
Afin de réduire la vacance locative de vos biens – une des clés pour optimiser les revenus de la sous-location – vous devez les proposer à la location sur d’autres sites qu’Airbnb, notamment Housetrip, Wimdu ou Abritel, mais également LeBonCoin. LeBonCoin vous permet en effet de louer à la nuit mais également pour une semaine, voire un ou plusieurs mois.
La formation Rénovation Stratégique 2.0™ et plus particulièrement le module 14 offre une aide à la mise en location et propose notamment des annonces prêtes à publier directement sur LeBonCoin.
Comment pratiquer la sous-location professionnelle en toute légalité ?
Une carte professionnelle pour faire de la sous-location professionnelle
La loi Hoguet exige la carte professionnelle pour effectuer des opérations de sous-location professionnelle, ce qui implique également de suivre la formation d’agent immobilier lors du renouvellement de la carte.
En ce qui concerne le contrat de bail avec le propriétaire-bailleur et afin d’éviter tout litige, il est préférable de faire appel à un expert – ils sont peu nombreux, la sous-location professionnelle étant un domaine peu connu – pour le premier contrat. Il vous sera ensuite possible d’utiliser le même modèle de bail pour les biens suivants.
Le bail spécifique légal pour la sous-location professionnelle constitue un modèle de contrat particulier qui permet :
- d’exploiter légalement le bien du bailleur moyennant le versement d’un loyer.
- de tirer des profits de votre activité.
- de vous protéger en cas de conflit.
- d’éviter les problèmes judiciaires (la sous-location illégale étant susceptible d’entraîner une amende pouvant atteindre 25 000 euros).
En ce qui concerne le contrat avec le sous-locataire, quiconque le rédige doit y inclure obligatoirement les informations suivantes :
- la description détaillée du local sous-loué ;
- l’adresse complète de la propriété sous-louée ;
- l’usage prévu pour le local ;
- le montant du loyer de la sous-location ;
- la répartition des charges entre le locataire principal et le sous-locataire ;
- la durée du bail de sous-location, qui ne peut excéder celle du bail principal.
Le bail peut également spécifier les modalités de résiliation, y compris un délai de préavis précis.
La sous-location professionnelle nécessite d’être déclarée
Pour pratiquer la sous-location professionnelle en toute légalité, vous devez vous déclarer au Greffe du tribunal de Commerce dont dépend le bien et choisir votre statut, que ce soit en tant que micro-entreprise, SARL, SASU, ou entreprise individuelle.
Avant de procéder à toute location de courte durée, il est également impératif de soumettre une déclaration de location à la mairie. Vous devrez remplir le formulaire Cerfa 14004 avant d’accepter la première réservation. Une fois cette déclaration obtenue, vous serez en mesure de conclure un bail de sous-location avec un sous-locataire.
La solution de la conciergerie
Si vous ne détenez pas de carte d’agent immobilier, il existe différentes méthodes d’automatisation simplifiant la gestion de vos biens immobiliers, notamment par le biais de services de conciergerie où vous pouvez déléguer la gestion quotidienne de votre appartement sous forme :
- de services à la carte : Pour votre location saisonnière, vous sélectionnez les services qui vous intéressent, tels que la publication des annonces en ligne ou l’accueil des locataires. Cette automatisation vous permet d’augmenter le taux d’occupation et de réduire les pertes financières liées à la vacance locative.
- de délégation complète : Une société de conciergerie prend en charge toutes les tâches, telles que la publication des annonces sur des plateformes comme Airbnb ou Booking, l’accueil des locataires, la collecte des loyers, le nettoyage de l’appartement et la restitution des clés à la fin du séjour. Cette option offre une tranquillité d’esprit totale au propriétaire puisque la conciergerie s’occupe de tout.
Pour exercer cette activité, la société de conciergerie doit détenir une carte professionnelle de gestion. En l’absence de celle-ci, la loi Hoguet prévoit des sanctions pénales.
A noter qu’il existe une alternative au service de conciergerie : un bail dérogatoire spécifique qui peut être rédigé par un avocat fiscaliste pour permettre de louer plus cher que le montant du prix du loyer.
La fiscalité applicable sur les opérations de sous-location professionnelle
Les gains provenant de la sous-location professionnelle sont considérés comme des revenus divers et sont assujettis à l’impôt. Le montant imposable est calculé sur la base des loyers perçus, après déduction des dépenses engagées pour les obtenir. Les primes d’assurance, les frais de réparation et d’entretien, ainsi que les frais de publicité sur les plateformes de location peuvent être déduits des revenus.
Le taux d’imposition applicable aux revenus de la sous-location est de 30 %. Il est également important de prévoir un taux communal qui s’applique en cas de location de meublés sur un territoire donné.
La sous-location professionnelle présente de nombreux avantages. Elle vous aide par exemple à épargner en vue d’un achat futur sans contracter de nouveaux prêts. Cependant, cette stratégie ne vous permet pas de constituer un patrimoine, car l’appartement que vous louez reste la propriété du bailleur.
La sous-location est également une bonne option pour un investisseur ayant plusieurs projets, mais dont les encours bancaires déjà élevés limitent ses possibilités d’emprunt. En augmentant vos revenus, vous êtes éligible à de nouveaux prêts.
Enfin, la sous-location peut être une stratégie intéressante pour tester le marché immobilier d’une ville avec un type d’investissement nouveau ou peu familier pour vous (comme la colocation ou la location saisonnière) sans prendre de risques excessifs.
Maintenant que vous êtes incollable sur la sous location professionnelle, vous souhaitez sans doute approfondir vos connaissances sur la rénovation énergétique des passoires thermiques. Aussi proposons-nous chaque jeudi un webinaire intitulé « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût » !
Ce webinaire d’une heure et demie synthétise les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE). Il est animé par un expert ayant 7 ans d’expérience dans un bureau d’étude thermique et 10 ans d’expérience dans l’investissement immobilier, notamment dans la rénovation de logements particulièrement énergivores.
