Même si la nouvelle loi anti squat du 27 juillet 2023 renforce les sanctions envers les mauvais payeurs et permet d’accélérer les procédures d’expulsion, elle n’aide pas le bailleur à récupérer ses loyers impayés.
Pour vous qui avez le projet d’investir dans une passoire thermique afin de la rénover et de la louer, il est impératif d’avoir la certitude d’être payé, en exigeant un garant ou une garantie de loyers impayés. Mais connaissez-vous le fonctionnement de l’assurance loyers impayés ?
Dans cet article, on vous explique tout sur les conditions auxquelles un locataire peut obtenir une assurance loyers impayés !
Qu’est-ce qu’une assurance loyers impayés ou GLI ?
GLI signifie textuellement Garantie des Loyers Impayés. Il s’agit d’une assurance souscrite par les bailleurs afin de se prémunir contre les défauts de paiement et les retards de règlement de loyer de la part des locataires. Cette assurance, également connue sous le nom d' »assurance loyers impayés« , peut, dans certaines situations, inclure la couverture des dommages locatifs.
Comment fonctionne une assurance loyers impayés ?
La Garantie des Loyers Impayés opère de manière similaire à de nombreuses autres assurances. Vous payez une cotisation chaque mois et êtes protégé en cas de loyers impayés de la part de votre locataire. Les garanties peuvent s’étendre au remboursement des dégradations du logement par le locataire, aux frais de contentieux, voire à une indemnisation en cas de vacance locative.
L’assurance GLI est souscrite pour toute la durée du bail et ses éventuels renouvellements. Cependant, lors du départ du locataire, le dossier du nouveau candidat locataire doit être validé pour que les garanties puissent s’appliquer.
Que peut couvrir une assurance loyers impayés ?
L’assurance contre les loyers impayés offre une couverture variée, selon les options proposées par la compagnie d’assurance et choisies par le propriétaire bailleur et notamment :
- le remboursement des loyers impayés, des charges et des indemnités d’occupation non réglées par le locataire ;
- la prise en charge des frais de réparation en cas de détérioration ou de dégradations constatées lors du départ du locataire ;
- en cas de départ anticipé du locataire (volontaire ou décès), la prise en charge des loyers jusqu’à ce que le bailleur récupère le logement ;
- la protection juridique qui inclut les honoraires d’avocat, de commissaire de justice, ainsi que les frais de procédure pour le recouvrement des loyers impayés ou l’expulsion du locataire.
En règle générale, si le montant du dépôt de garantie dépasse les sommes dues, l’assurance n’intervient pas.
Pour vous qui envisagez de rénover votre bien afin d’améliorer ses performances énergétiques pour le louer, une couverture incluant des frais de remise en état du logement serait plus que souhaitable ! A ce propos, avez-vous déjà budgété les travaux et commencé à rechercher des aides pour rénovation énergétique ?
Vous avez la possibilité de calculer votre budget travaux et d’estimer les subventions que vous êtes susceptible d’obtenir grâce au calculateur de l’école Rénover pour Gagner. Car une aide comme par exemple MaPrimeRenov est accessible à tous les propriétaires, même les bailleurs, y compris les personnes ayant des revenus élevés.
Combien vous coûtera une assurance loyers impayés ?
Le coût de cette assurance varie d’une compagnie à l’autre et représente généralement environ 3 % du montant annuel du loyer, charges comprises. Il est également possible de souscrire cette assurance par l’intermédiaire d’un administrateur de biens.
A noter que les primes de garantie contre les loyers impayés peuvent être déduites des revenus locatifs pour les locations vides, à condition que le contribuable soit assujetti au régime d’imposition réel.
De même, les primes d’assurance contre les loyers impayés sont déductibles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les locations meublées.
A quelles conditions pouvez-vous souscrire une assurance loyers impayés ?
Pour que l’assurance puisse être activée, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le logement doit être exclusivement à usage d’habitation.
- Le locataire doit être en contrat à durée indéterminée (CDI).
- Le montant du loyer ne doit pas dépasser un tiers des revenus du locataire.
- Si le locataire occupe déjà le logement, il ne doit pas avoir eu de défaut de paiement au cours des 6 derniers mois.
Le logement peut être loué nu ou meublé.
La garantie de loyers impayés ne s’applique en revanche pas lorsque le logement constitue la résidence secondaire du locataire (contrats de location saisonnière, contrats mobilité).
Si le propriétaire a exigé une garantie locative (un garant) de la part du locataire, il ne peut pas souscrire à une GLI. Cependant, cette règle ne s’applique pas si le locataire est un étudiant ou un apprenti, qui ont le droit de cumuler les deux garanties.
Les alternatives à l’assurance de loyers impayés
Le garant
Pour sécuriser le paiement des loyers, le bailleur peut exiger que le locataire désigne un garant, qui peut être une personne physique ou morale, telle qu’un proche du locataire, une institution financière ou une garantie locative indépendante.
Ce garant se substitue au locataire en cas de défaut de paiement lié à la location, couvrant ainsi les loyers, charges, impôts, taxes, réparations locatives, etc. Le bailleur peut donc demander les mêmes documents justificatifs de solvabilité au garant qu’au locataire.
Le garant s’engage via un document appelé « acte de cautionnement ». En l’absence de précision sur la durée ou si elle est « indéterminée », le garant a le droit de résilier l’acte.
Il convient de noter que le recours au cautionnement est interdit si le bailleur envisage de souscrire une « garantie loyers impayés » ou la garantie Visale.
Cette démarche est entièrement gratuite pour le bailleur, bien que le locataire puisse supporter des frais selon le type de garantie choisi.
La garantie Visale
La garantie Visale, un dispositif de cautionnement gratuit financé par Action Logement, requiert que le locataire initie les démarches en obtenant un « visa » en ligne, valide à ce moment-là. Ensuite, le bailleur complète le dossier en ligne en se basant sur ce visa, et une fois les conditions acceptées, il obtient son acte de cautionnement.
Visale couvre 36 mois de loyers et de charges impayés pendant toute la durée d’occupation du locataire. Les loyers avec charges sont garantis jusqu’à 600 € sans nécessiter de justification de ressources dans toute la France (800 € pour l’Île-de-France). En cas d’impayés, Action Logement prendra des mesures de recouvrement auprès du locataire.
Cette garantie est réservée à certains profils :
- Les locataires âgés de moins de 30 ans doivent être salariés (tous contrats), étudiants ou en alternance.
- Les locataires âgés de plus de 30 ans doivent être salariés du secteur privé ou agricole, en CDD ou en intérim depuis moins de 6 mois, ou nouvellement embauchés en période d’essai (hors CDI confirmé).
- Le locataire ne doit pas avoir de lien familial direct avec le bailleur, en tant qu’ascendant ou descendant.
En ce qui concerne le logement :
- Il doit servir de résidence principale au locataire.
- Il doit être situé en France (métropole, DROM, mais pas COM).
- Il doit faire l’objet d’un bail nu ou meublé.
Le bail doit être signé après l’obtention de la caution Visale et doit contenir une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer. Le montant du loyer ne doit pas dépasser 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire français.
Comment trouver un locataire éligible à l’assurance de loyers impayés rapidement ?
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Mais cette formation couvre bien plus que la mise en location de votre bien puisqu’elle vous enseigne également comment :
- effectuer une visite exhaustive pour détecter d’éventuels problèmes ;
- mener des négociations pour l’achat d’un bien immobilier ;
- rechercher un bien nécessitant le moins de travaux possible afin d’améliorer le DPE ;
- comprendre les devis des artisans et les négocier afin de réaliser des économies ;
- planifier efficacement tous les travaux de rénovation énergétique (ainsi que d’autres travaux).
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Tous les conseils dispensés au cours de cette formation s’appliquent aussi parfaitement à la location saisonnière. L’objectif demeure le même : acquérir au meilleur prix, valoriser le bien et obtenir le rendement locatif optimal.
Souscrire une assurance loyers impayés est une décision sage qui permet de sécuriser vos rentrées d’argent. Mais avez-vous également pensé à doper le rendement de votre bien en achetant un logement à bas prix car ayant obtenu un F ou un G au diagnostic de performances énergétiques ?
Ne vous laissez pas impressionner par les nouvelles lois sur les passoires thermiques. Ce type de logement qui se négocie en dessous des prix du marché peut être rénové avec peu de moyens. Il suffit de trouver des professionnels compétents qui facturent le juste prix et de décrocher les subventions auxquelles vous avez droit !
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