La Garantie des Loyers Impayés (GLI), également connue sous le nom d’assurance loyers impayés, est conçue pour les propriétaires qui désirent se prémunir contre les risques d’impayés de loyers. Mais elle ne fonctionne pas pour tous les types de baux ni tous les profils de locataires.
Vous souhaitez en savoir davantage sur l’assurance loyers impayés et notamment reconnaître un dossier locataire éligible ? Notre zoom sur la GLI vous permet de tout savoir sur son fonctionnement pour sélectionner les candidats locataires remplissant les conditions d’obtention de la garantie.
Qu’est-ce qu’un bon dossier locataire pour l’assurance loyers impayés ?
Pour souscrire à l’assurance loyers impayés, vos candidats locataires doivent remplir certaines conditions :
- Disposer de revenus stables :
- Sont acceptés les locataires qui sont :
- Salariés en CDI,
- Retraités,
- Gérants ou dirigeants d’entreprise,
- Commerçants ou exerçant une profession libérale,
- Étudiants ou apprentis, à condition d’avoir une caution.
- Sont acceptés les locataires qui sont :
- Être solvables :
- Avant tout, l’assureur évalue la solvabilité du locataire pour déterminer s’il sera en mesure de payer ses loyers en fonction de ses revenus.
- Sont évalués le taux d’effort ou le taux d’endettement du locataire. Ce taux permet de déterminer sa capacité à payer le loyer et le montant maximal qu’il peut supporter. En règle générale, le taux retenu est de 33%.
Pour prouver leur solvabilité, les candidats locataires doivent fournir un certain nombre de documents. Par exemple, pour un salarié, la liste des documents à produire est dans la plupart des cas la suivante :
- Une attestation d’emploi datant de moins de trente jours à la date de signature du bail, établie par l’employeur ou son représentant légal habilité. Cette attestation doit indiquer que le locataire détient un contrat de travail à durée indéterminée, qu’il n’est ni en période d’essai ni en période de préavis de licenciement ou de démission, ainsi que sa rémunération et sa date d’embauche. À défaut, un contrat de travail signé par les deux parties peut être fourni.
- Les trois derniers bulletins de salaire du ou des locataires précédant immédiatement la date de signature du bail.
- Le dernier avis d’imposition.
L’assurance loyers impayés ne fonctionne pas avec tous les baux
La Garantie des Loyers Impayés (GLI) couvre généralement uniquement les baux d’habitation principale, que le logement soit loué vide ou meublé. Les baux mobilité, les locations saisonnières ou encore les baux commerciaux ou professionnels ne sont généralement pas couverts par la GLI, car ils relèvent souvent de contrats distincts et de conditions spécifiques en matière d’assurance.
Cependant, les détails exacts de la couverture peuvent varier selon les politiques spécifiques de l’assureur et les termes du contrat d’assurance. Il est donc important de vérifier les conditions de votre police d’assurance pour connaître les types de baux couverts par la GLI.
Locataires non éligibles à l’assurance loyers impayés : la solution de la garantie Visale
La garantie Visale offre aux jeunes de moins de 30 ans, et dans certaines circonstances aux personnes plus âgées, qu’ils soient étudiants, salariés, fonctionnaires ou en alternance, la possibilité de postuler à une offre de logement sans nécessiter de garant.
En d’autres termes, si les candidats ne disposent pas de parents ou de proches en mesure de se porter garants, c’est le groupe Action Logement qui assumera cette responsabilité à leur place.
Mettez toutes les chances de votre côté pour doper le rendement de votre bien
Se prémunir contre les risques d’impayés est, certes, indispensable pour vous qui êtes bailleur et devez assumer un prêt ou comptez sur les revenus locatifs pour vivre.
Mais achetez-vous des logements qui présentent le meilleur potentiel de rendement et le minimum de risques ?
Savez-vous quels travaux entreprendre pour améliorer significativement la note DPE de vos biens ?
Ou peut-être passez-vous à côté de véritables opportunités d’investissement parce que vous n’osez pas faire une offre sur des biens avec travaux, craignant de vous retrouver avec des vices cachés ou de ne pas rentabiliser les travaux à entreprendre ?
Notre formation Rénovation Stratégique de l’école Rénover pour Gagner vous enseigne comment :
- détecter les opportunités d’investissement d’achat,
- négocier à un bon prix les passoires thermiques,
- prioriser les travaux,
- faire le distinguo entre les rénovations que vous pouvez effectuer et celles qu’il faut confier aux professionnels,
- trouver des artisans compétents tout en vous faisant économiser 30% sur vos devis de rénovation,
- décrocher des aides à la rénovation,
- et bien plus encore…
Un minimum de travaux passer d’une note F ou G au DPE à un D
Vous ne vous sentez pas capables de superviser les travaux à effectuer afin d’améliorer la note d’un appartement ou d’une maison avec un DPE G ? Détrompez-vous, il n’est pas nécessaire d’être un expert du bâtiment afin de mener à bien cette tâche !
Notre formation, qui convient aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels de l’achat-revente cherchant à rentabiliser rapidement leurs investissements :
- vous invite à découvrir les techniques de négociation lors de l’acquisition d’un bien,
- vous apprendrez à évaluer son potentiel avant rénovation et à déterminer les travaux à prioriser selon son état actuel.
La formation dispensée par Fabien Liégeois vous aidera également à identifier les travaux que vous pouvez réaliser vous-même et ceux à confier à des artisans, ainsi que l’ordre dans lequel exécuter les travaux de rénovation. En effet, une simple erreur ou le choix d’un artisan peu qualifié peuvent s’avérer coûteux. Faites-nous confiance pour vous guider dans l’acquisition des compétences nécessaires à une rénovation efficace de votre bien avant sa mise en location ou sa mise en vente.
Pourquoi est-il crucial pour un investisseur de maîtriser les astuces de rénovation pour passer son bien à une note D ?
La plupart du temps, la première réaction est de solliciter des conseils auprès d’artisans, de diagnostiqueurs ou de conseillers tels que l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (Anah) ou MaPrimeRenov.
Cependant, arrêtons-nous un instant et posons les bonnes questions. Voyons si vos intérêts sont alignés avec ceux de vos interlocuteurs :
Quel est l’objectif d’un artisan ? Il vise généralement à chiffrer le maximum de travaux possible pour un nouveau projet, même ceux qui apportent peu d’améliorations au DPE et coûtent une fortune. Cela ne présente-t-il pas un conflit d’intérêts ?
Quel est l’objectif d’un diagnostiqueur ? Il cherche à effectuer un maximum de diagnostics chaque jour pour être rentable. Par conséquent, il se contente souvent de fournir des recommandations standard sans vraiment prendre en compte les contraintes de votre budget ou les spécificités du bien immobilier. De nouveau, n’y a-t-il pas un conflit d’intérêts ?
Même l’Anah n’est pas toujours en mesure de vous conseiller efficacement car cet organisme ne se préoccupe pas nécessairement de votre rentabilité locative…
Des radiateurs électriques à inertie de bonne qualité
De plus, les artisans, les diagnostiqueurs et l’Anah ne sont pas des thermiciens. En revanche, moi je le suis ! En tant qu’investisseur, je ne vous prodiguerai pas des conseils qui n’ont aucun sens sur le plan de la rentabilité. Par exemple, je ne vous recommanderai pas une pompe à chaleur coûtant 15 000 € par logement (sans compter l’entretien annuel) alors que quelques radiateurs électriques à inertie de qualité à 500€ pièce, fourniture et pose comprises, suffisent largement pour atteindre la classe D et anticiper les prochaines obligations.
Un ballon d’eau chaude standard ou thermodynamique selon le cas
Pour ce qui est de la production d’eau chaude, il suffit souvent d’opter pour un ballon d’eau chaude électrique standard, idéalement de taille réduite, avec la possibilité d’ajouter un mode « boost » si nécessaire.
Cependant, dans certains cas, il peut être nécessaire d’installer un ballon thermodynamique, surtout si le logement est difficile à amener en classe D en raison de sa disposition ou de sa localisation géographique. Par exemple, cela peut être le cas pour un logement situé au dernier étage dans le nord de la France ou pour une petite maison avec quatre façades exposées.
C’est pourquoi il est judicieux de faire valider votre plan de rénovation par un diagnostiqueur avant de demander des devis, en utilisant une projection du DPE.
La rénovation énergétique encouragée par un allègement de la fiscalité
Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique d’une valeur comprise entre 10 000 et 15 000 € sur un logement construit au moins depuis le 1er janvier 1989, vous pourriez bénéficier d’une exonération de 50 à 100 % de la taxe foncière pour une période de 3 à 5 ans.
N’hésitez pas à contacter votre commune pour obtenir davantage d’informations sur les modalités de cette exonération.
Êtes-vous prêt à vous lancer dans l’acquisition d’une passoire thermique pour la rénover ?
Dans notre programme Rénover pour Gagner, nous avons conçu une approche axée sur l’achat et la rénovation des logements énergétiquement inefficaces.
Pour vous expliquer notre démarche, nous organisons chaque jeudi un webinaire intitulé « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».
Parmi les thèmes que nous abordons au cours de ce webinaire, nous pouvons citer :
- comment saisir les opportunités d’investissement offertes par les changements climatiques dans les mois à venir,
- les astuces pratiques pour améliorer l’efficacité énergétique d’un logement à moindre coût et réaliser des opérations très rentables,
- comment obtenir les aides financières de l’État pour la rénovation thermique et enchaîner les projets sans rencontrer d’obstacles avec les banques.
Ce webinaire d’une heure et demie résume les 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Il est présenté par un expert possédant 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.
Cliquez sur ce lien pour procéder à votre inscription.
