Acheter une maison avec un DPE G 

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
Acheter une maison avec un DPE G 

À partir du 1er janvier 2025, les propriétaires de logements étiquetés F ou G par le DPE ne pourront plus louer leurs biens. Considérés comme des “passoires thermiques”, ces logements consomment trop d’énergie et ne sont pas confortables au niveau thermique pour leurs occupants.

Si certains propriétaires ont d’ores et déjà entrepris des travaux de rénovation énergétique, la plupart préfèrent revendre leur bien immobilier pour ne pas engager de frais. Une belle opportunité pour les particuliers qui souhaitent acquérir un bien pour le revendre ou le louer après rénovation. Nous vous expliquons quels sont les travaux qui vous attendent si vous achetez une maison avec un DPE G, ainsi que les aides disponibles.

Quelles sont les caractéristiques d’un bien étiqueté G ?

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, le vendeur doit vous fournir les diagnostics immobiliers obligatoires à la signature du compromis ou de l’acte de vente.

Ces documents vous permettent de prendre connaissance du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de l’étiquette associée au logement mais aussi des éventuels risques naturels, de l’état du système électrique et/ou de gaz du bien, etc.

Un bien étiqueté G par le DPE est aujourd’hui appelé “une passoire thermique”, ceci signifie qu’il est très énergivore et entraîne de grosses factures d’énergie pour ses occupants. Un tel logement est souvent trop chaud l’été et trop froid l’hiver avec de grosses déperditions d’énergie (menuiseries qui laissent passer l’air, murs non isolés, ancien système de chauffe, etc.).

Si l’on emploie les termes techniques, un logement classé G en étiquette DPE à une consommation d’énergie qui dépasse 420 kWh par mètre carré et par an. La lettre G est la plus énergivore du classement DPE.

Quels travaux entreprendre pour rénover sa maison au DPE G ?

Dans le cas d’une maison étiquetée F ou G au DPE, le propriétaire est obligé de faire réaliser un audit énergétique, plus poussé qu’un DPE, avant la vente du bien. C’est dans ce document que vous trouverez en grande partie les travaux de rénovation qui vous attendent.

L’audit peut également contenir des préconisations de travaux, une estimation de leur coût ainsi qu’un planning à respecter pour établir les travaux de rénovation énergétique. Tout ceci ayant pour objectif d’améliorer le DPE du bien.

Isoler les murs par l’intérieur ou l’extérieur

L’isolation des murs est une étape primordiale pour améliorer votre DPE avant la revente ou la location du bien. En effet, l’isolation va limiter la déperdition d’énergie et le logement aura un meilleur confort thermique.

Il est possible d’isoler les murs par l’intérieur avec un doublage en placo-plâtre ou par l’extérieur avec un isolant qui est posé directement sur la façade du bâtiment.

Isoler les murs par l’intérieur ou l’extérieur

Rénover les menuiseries

Autre point important pour éviter les variations de température dans le bien : changer les fenêtres du logement. En optant pour du double ou triple vitrage, vous êtes certain de récupérer un meilleur score au DPE avant la revente du bien.

De nouvelles menuiseries permettent de ne plus laisser passer l’air (chaud ou froid!) et participent à la meilleure isolation de la maison ou de l’appartement. Vous avez le choix sur les matériaux : bois, aluminium, PVC… À voir en fonction de votre budget et de vos goûts !

Rénover les menuiseries

Changer le système de chauffage et la ventilation

Dans l’objectif de moderniser votre maison au DPE G, réfléchissez au système de chauffage et de production d’eau chaude que vous souhaitez installer dans votre logement. De nombreuses offres sont disponibles :

  • chauffe–eau thermodynamique ;
  • pompes à chaleur ;
  • poêles à bois et inserts ;
  • chauffage via des panneaux solaires…

En plus de faire des économies pour votre portefeuille, ces installations limitent votre production de gaz à effet de serre, augmentant ainsi votre classement DPE.

La ventilation mécanique contrôlée, ou VMC, a aussi un rôle important dans votre recherche d’amélioration du DPE G de votre maison à acheter. Si cette dernière n’en possède pas, l’air circule mal dans la maison, favorisant l’apparition de moisissures. Ajoutez donc leur remplacement ou installation dans votre budget de travaux de rénovation.

Isoler ses combles

L’isolation de vos combles peut aussi participer à l’évolution de votre étiquette G au DPE. En ajoutant un isolant dans vos combles, vous limitez encore une fois la déperdition thermique et la chaleur (ou la fraîcheur selon la saison!) reste à l’intérieur de votre cocon.

Pour savoir par où commencer, notre formation en ligne Rénover Pour Gagner vous livre ses meilleurs conseils pour planifier au mieux vos travaux de rénovation.

Les aides disponibles pour rénover votre bien

Pour vous accompagner dans la rénovation énergétique de votre bien avec un DPE G, avant sa mise en location ou en vente, le gouvernement a mis en place de nombreuses aides qui peuvent réduire vos factures de travaux.

MaPrimeRénov’

Depuis le 1er janvier 2020, le dispositif MaPrimeRénov’ permet de financer une bonne partie des travaux de rénovation énergétique. Son montant varie en fonction des revenus du foyer qui occupe ou loue le bien.

MaPrimeRénov’ s’adresse à tous les propriétaires qui rénovent leur résidence principale de plus de 15 ans. Pour pouvoir en bénéficier, les travaux de rénovation énergétique doivent être obligatoirement réalisés par une Entreprise Reconnue Garante de l’Environnement (RGE).

Grâce à cette aide, vous pouvez obtenir jusqu’à 20 000 € sur vos travaux, sur une durée de 5 ans maximum. Elle est bien sûr cumulable avec les autres aides financières.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Tous les propriétaires peuvent bénéficier des Certificats d’Économies d’Énergie, ou CEE, pour les aider dans leur transition énergétique. Ce sont les fournisseurs d’énergie qui sont incités par l’État à encourager leurs clients à faire des travaux de rénovation énergétique. Rapprochez-vous de votre fournisseur d’énergie pour les connaître.

Les aides des collectivités locales

Il est intéressant de se rapprocher des collectivités locales autour du logement car nombre d’entre elles proposent des aides complémentaires pour financer vos travaux de rénovation énergétique. Vous pouvez ainsi diminuer votre montant de travaux global pour rénover votre maison au DPE G.

Les Primes “Coup de pouce”

Trois primes dites “Coup de pouce” existent également :

  • Prime “Chauffage et/ou isolation” ;
  • Prime “Rénovation globale d’une maison individuelle” ;
  • Prime “Rénovation global d’un bâtiment résidentiel collectif”.

Ces trois aides servent à financer les travaux d’amélioration des performances énergétiques du logement. Pour pouvoir bénéficier du coup de pouce “Rénovation globale d’une maison individuelle”, les travaux doivent mener à un gain énergétique d’au moins 55 %. Pour les bâtiments, ce chiffre descend à 35 %.

L’exonération de taxe foncière

Si vous engagez des travaux de rénovation énergétique d’un montant compris de 10 000 à 15 000 € et que le logement date au moins du 1er janvier 1989, vous pouvez être exonéré de 50 à 100 % de la taxe foncière pendant 3 ou 5 ans.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre commune pour en savoir plus sur le fonctionnement de cette exonération.

La fiscalité lors de la revente du bien

La fiscalité lors de la revente du bien

Une fois que vous avez effectué tous vos travaux de rénovation et déposé vos diverses demandes d’aides, vous pouvez commencer à réfléchir à la revente ou à la mise en location de votre bien.

À la suite de tous ces travaux de rénovation énergétique, votre logement ne devrait plus être étiqueté G par le DPE ! Un meilleur score tel que A ou B vous permet de revendre votre bien plus cher qu’à votre achat. Vous pouvez ainsi réaliser une plus-value conséquente. Mais quelles sont les conséquences fiscales ?

En tant que particulier

Si vous souhaitez rénover la maison que vous venez d’acheter avec son DPE G et que c’est votre résidence principale (même depuis quelques mois seulement), vous pouvez la revendre en tant que particulier sans être imposé sur la plus-value effectuée.

Si ce bien est une résidence secondaire ou un investissement locatif, vous serez alors imposé à 36,2 % sur la plus-value. Ce taux est partagé entre 17,2 % de prélèvements sociaux et 10 % d’impôt sur le revenu. Il est possible de bénéficier d’une exonération partielle de cette imposition, en fonction du nombre d’années depuis lesquelles vous possédez le bien. Les décotes commencent au bout de 6 années.

Vous pouvez également ajouter le forfait travaux qui peut faire diminuer le montant de vos cotisations.

En tant que marchand de biens

Si vous êtes un professionnel en achat-revente ou que vous souhaitez le devenir, vos opérations d’achat-revente sont soumises à la TVA immobilière ainsi qu’à l’impôt sur les sociétés ou l’impôt sur le revenu, selon votre choix à la création de votre société.

Pour le calcul de l’imposition sur la plus-value perçue, il y a deux solutions :

  • pour les sociétés (SARL, SAS, SASU), les taux d’imposition sont de 15% sur les bénéfices jusqu’à 42 500 € puis 25 % au-delà.
  • pour les entrepreneurs individuels (EURL ou EIRL), les taux varient en fonction du régime choisi (micro-BIC, réel simplifié ou réel normal).

Si vous souhaitez y voir plus clair sur les travaux à entreprendre pour rénover votre maison qui a un DPE G, suivez notre formation riche en conseils et informations pratiques pour devenir un professionnel de l’achat-revente ! Vous vous constituez ainsi un patrimoine et pouvez démarrer les investissements dans l’immobilier !

3,2,1 … C’est parti pour la rénovation de votre maison avec un DPE G avec notre école de formation !

Si vous avez décidé de vous lancer dans l’achat d’un bien avec un DPE G, il vous faudra une formation solide en rénovation énergétique ! Quel dommage que cet investissement se transforme en échec ! Mais vous êtes au bon endroit donc tout devrait très bien se passer.

Il existe de nombreuses formations autour de l’immobilier, mais beaucoup sont assez génériques. Nous, nous avons développé un système basé sur l’achat et rénovation de passoires énergétiques.

Et pour vous l’expliquer, , nous organisons tous les jeudis un webinaire sur « 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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