Interdiction de location DPE en F et G : des opportunités immobilières en 2023 !

Fabien Liegeois
Par Fabien Liegeois
maison à renover

Depuis le 1er janvier 2023, avec l’application de la loi Climat & Résilience, 450 000 logements sont interdits à la location à cause de leur diagnostic de performance énergétique (DPE). En effet, les propriétés classées en note énergétique G+ (passoire), sont désormais considérées comme indécentes et sont interdites à la location.

D’ici 2034, ce sont plus de 11 millions de logements supplémentaires qui seront concernés par cette interdiction ! Cela est donc une mauvaise nouvelle pour de nombreux propriétaires, mais peut se transformer en une opportunité pour vous, investisseurs immobiliers !

Pourquoi, quand, comment tirer avantage de cette loi et comment améliorer son DPE ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur l’interdiction de location liée au DPE !

Pourquoi interdire les logements DPE en F et G à la location ?

Avec la mise en application de la loi Climat et résilience le 1er janvier 2023, les passoires énergétiques sont considérées comme le fléau à éradiquer par le gouvernement. Ils en font leur fer de lance de la lutte contre le réchauffement climatique, avec pour preuve, ces interdictions progressives de location envers les propriétaires.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique en 2023 ?

Les passoires thermiques, également appelées les passoires énergétiques, sont les logements qui possèdent une consommation d’énergie trop élevé par rapport à leur superficie. Cela est principalement dû à un manque d’isolation, ventilation ou des équipements comme le chauffage, devenu obsolète qui en fait des logements énergivores avec de mauvaise performance énergétique.

Un calcul est effectué pour connaître la consommation de ces logements et une note leur est attribuée allant de A à G.

Quelles dates d’interdiction de louer pour les logements E à G ?

Depuis le 1er janvier 2023, les bâtiments identifiés comme des « passoires thermiques » ( dont la consommation d’énergie dépasse 450 kWh/m2/an ) ne sont plus autorisés à être loué, ils sont notés G+. Pour les autres concernés, le calendrier s’annonce comme cela :

  • Les logements classés G vont être interdits à la location en 2025 ;
  • Les logements classés F vont être interdits à la location en 2028 ;
  • Les logements classés E vont être interdits à la location en 2034.

Pourquoi ces passoires thermiques sont-elles interdites à la location ?

Comme nous l’avons précédemment expliqué, ces passoires thermiques consomment plus d’énergie que nécessaire. Avec le réchauffement climatique, ces déperditions énergétiques s’accentuent, ce qui rend ces logements inconfortables pour les locataires. Par conséquent, les locataires se retrouvent dans l’obligation de surconsommer, ce qui engendre :

  • Un coût supplémentaire pour les locataires, cela est d’autant plus accentué avec l’augmentation du coût de l’énergie.
  • Une dégradation de la santé des ménages, en effet, de nombreuses personnes n’ont plus les moyens de payer les coûts liés à la consommation d’énergie, ils vont donc se priver de chauffage et cela va impacter leur santé.
  • Une aggravation du réchauffement climatique, dû à cette surconsommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre.
  • Une dépréciation du prix des passoires thermiques, du fait du budget chauffage et de l’interdiction de location sans rénovation énergétique.

Passoires thermiques : une opportunité pour les nouveaux investisseurs ?

Environs 40% du parc immobilier actuel devra être rénové d’ici 2034, pour ne pas être considéré comme indécent !

Repartition-classe-energetique-parc-francais

Un marché immobilier très actif grâce aux interdictions !

Il est important de noter que seulement les logements locatifs sont dans l’obligation d’être rénovés. Cela concerne une petite moitié de logements soit environ 4 millions, qui vont donc se retrouver sur le marché immobilier.

Pour rénover ces logements, cela nécessite une expertise et du temps, or, de nombreux propriétaires possèdent des biens sur lesquels ils n’ont jamais fait de travaux.

Avec l’arrivée de l’indécence de ces bien à rénover et donc de leur interdiction de location, ces propriétaires vont se retrouver avec deux choix : faire des travaux ou vendre dans l’état !

Un afflux de nouveaux biens à vendre = des opportunités immobilières à saisir !

On peut donc supposer que de nombreux propriétaires ne vont pas souhaiter se lancer dans ces rénovations, du fait de la complexité, du coût et des investissements en temps nécessaire. Il va donc y avoir en France des dizaines de milliers de logements supplémentaires mis en vente. Cela va créer un afflux de biens immobiliers en vente sur le marché et donc l’arrivée de « pépites ».

Cette hypothèse se confirme, comme vous pouvez le voir avec l’image ci-dessous montrant la hausse de mise en vente des passoires énergétique par région :

Boum-des-mises-en-vente-de-passoires-energetiques

Peur des travaux de rénovation = peu d’acheteurs relèvent le défi !

Concernant les acheteurs, l’expertise nécessaire pour rénover ce genre de bien va en décourager beaucoup. Quand on sait également que dans le contexte de crise actuelle, il est plus difficile d’obtenir un crédit immobilier. On peut émettre l’hypothèse, qu’il y aura beaucoup plus de passoires thermiques à vendre, que d’acheteur potentiel.

Cela va avoir pour effet une baisse des prix des biens à rénover, si en plus on ajoute la demande de location des logements en constante augmentation. C’est le moment parfait pour saisir ces opportunités, de les rénover pour louer et gagner gros !

Éviter l’interdiction de location : comment passer de G à D ?

Vous l’aurez compris, pour ne pas être hors la loi, afin de contourner l’interdiction de location des passoires thermiques, vous n’avez pas d’autre choix que d’améliorer les performances énergétiques de votre bien. Pour cela, vous allez donc devoir effectuer des travaux de rénovation.

Rénovation énergétique : quels travaux rentables ?

Il faut savoir que depuis le 1er janvier 2022, la vente d’un logement classé F ou G doit être accompagné d’un audit énergétique, bien plus poussé qu’un simple DPE. C’est un audit qui coûte de 1000 à 1500€ pour le vendeur. Il fournit beaucoup d’informations concernant les zones énergivores du bâtiment et donc des indices sur les rénovations énergétiques à effectuer.

Ces travaux de rénovation peuvent être effrayants, de part les connaissances nécessaires et le coût que les rénovations énergétiques engendrent. Heureusement chez Rénover Pour Gagner, on ne vous laisse pas seul. Voici les éléments sur lesquels vous concentrer pour améliorer la note de votre DPE et les performances énergétiques de votre bien.

La première chose que vous devez savoir, avant de vous lancer dans vos travaux de rénovation, c’est qu’il y a 2 paramètres principaux qui influencent la note de votre DPE :

  • L’isolation thermique (mur, plafond, fenêtre, sol…)
  • La partie technique (chauffage, production d’eau chaude, VMC…)

L’isolation thermique : comment améliorer votre DPE en isolant !

Comme vous pouvez le voir dans l’image ci-dessous, votre priorité numéro 1 doit être d’isoler les murs donnant sur l’extérieur et d’avoir du double vitrage.

Priorité-isolation-thermique-investissement-locatif

L’isolation des murs

Pour l’isolation de vos murs, vous avez deux possibilités :

  • une isolation par l’intérieur avec un doublage en placo

Isolation-intérieure-bâtiment-ancien

  • une isolation par l’extérieur avec un isolant appliqué directement sur la façade.

Isolation-façade-immeuble-de-rapport

L’isolation du plafond

Pour améliorer la note de votre DPE, si votre bien à rénover a un voisin au-dessus, alors ce n’est pas nécessaire, car on considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés.

En revanche, si le logement est au dernier étage, la toiture est une zone énergivore, alors il sera un indispensable d’isoler cette toiture ou grenier, avec au grand minimum 20 cm de laine minérale.

L’isolation du sol

Techniquement, le sol est la partie la plus complexe à isoler et également la moins rentable dans le calcul du DPE, car les pertes de chaleur se font plutôt par le plafond, les murs et la ventilation.

S’il y a un logement à l’étage inférieur, alors ce n’est pas nécessaire, car on considère qu’il n’y a pas d’échange thermique entre 2 logements chauffés. Mais s’il y a une cave, un vide-sanitaire ou un terre-plein, alors vous devez réfléchir à isoler.

La partie technique : optimiser vos installations pour éviter l’interdiction de location !

Pour améliorer votre DPE en optimisant vos installations, vous allez pouvoir vous concentrer sur 3 éléments principaux, le chauffage, la production d’eau chaude et la VMC.

Quel chauffage choisir pour améliorer votre DPE ?

Si on regarde uniquement en terme de DPE, l’installation d’une pompe à chaleur est le choix n°1 pour un logement énergivore. Mais c’est un système qui coûte très cher (environs 15.000€ par logement) donc pour votre rentabilité locative, c’est le dernier choix à faire.

En tant que propriétaire, vous devez donc trouver le juste milieu, afin d’avoir le meilleur DPE possible au meilleur coût. Pour cela, vous pouvez consulter notre article sur le Calcul DPE chauffage électrique, qui vous guidera dans le meilleur choix.

Bien choisir son chauffe-eau : optez pour un ballon d’eau chaude électrique

De manière générale, vous pouvez opter pour l’installation d’un ballon d’eau chaude électrique standard bien dimensionné, voir le plus petit possible. Quitte à ajouter un mode « boost ».

Mais parfois, il sera nécessaire de faire le choix d’un ballon thermodynamique, du fait que pour certains logements, l’étiquette D est trop compliquée à atteindre à cause de sa disposition et de sa zone géographique.

C’est pour cela que nous recommandons de toujours faire valider votre concept de rénovation par un diagnostiqueur AVANT de lancer vos devis grâce à un DPE projeté.

Ventilation : passez à une VMC hygroréglable

Lorsque l’on ventile un logement en hiver, par exemple, en ouvrant les fenêtres, on le refroidit, du fait que la chaleur va aller « chauffer les rues ». Cet élément est pris en compte et affecte la note de votre DPE.

Pour éviter cela, il y a de forte chance que l’on vous recommande l’installation d’une VMC double flux, puisque c’est le meilleur choix pour obtenir un DPE optimal.

En revanche, c’est également la solution la plus chère en investissement et en coût d’entretien. Tout comme pour votre choix du système de chauffage, vous devez privilégier le meilleur équilibre entre le prix, la durabilité, l’entretien et le DPE. Dans ce cas, votre choix devrait se porter sur les VMC hygroréglable qui représentent le meilleur choix en termes de rapport « prix – durabilité – entretien – DPE ».

Et c’est exactement ce qui est expliqué à dans notre dernier atelier en ligne ????

Vous voulez aller plus loin ?​​

Résumer et expliquer comment améliorer le DPE de ces bien à rénover, afin d’éviter une interdiction pour louer les logements tout en ayant la meilleure rentabilité locative est difficile avec un simple article de blog.

Cependant, il est offert de temps en temps un webinaire sur « Les 19 astuces pour rénover en classe D au meilleur coût ».

C’est un webinaire de 1h30 qui est un condensé des 188 pages du Guide Cerema sur le nouveau DPE. Combiné à 7 années d’expérience dans un bureau d’étude thermique et de 10 années d’expérience dans l’investissement immobilier.

Fabien Liegeois
Fabien Liegeois

De bureau d’études d’ingénieurs-conseils du bâtiment à investisseur-rénovateur libre aujourd’hui, je guide désormais les investisseurs avisés grâce à ma triple expérience : la rénovation, la thermique du bâtiment et l’investissement immobilier.

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