La société civile de placement immobilier (SCPI) est un type de placement privilégié par de nombreux Français. Ils délèguent intégralement la gestion de leur investissement immobilier et profitent d’un rendement parfois très attractif. Et pour optimiser cet investissement, certains n’hésitent plus à acheter des parts à crédit pour bénéficier d’un effet de levier. Explications.
Avant toute chose, il est intéressant de comprendre le mécanisme d’investissement en SCPI. Contrairement à un investissement immobilier classique visant à acheter un ou plusieurs biens immobiliers seul, la SCPI consiste à acheter des parts. Selon le budget dont vous disposez, vous achetez le nombre de parts de SCPI souhaité, leur prix est variable selon les SCPI.
La gestion de votre argent est assurée par une société de gestion spécialisée. Elle prend en charge intégralement votre investissement. Elle achète des biens immobiliers, réalise des travaux si nécessaire, trouve les locataires et gère la perception des loyers.
Ensuite, elle vous reverse des revenus locatifs selon les loyers perçus et le nombre de parts acquises. En clair, vous n’avez rien à gérer.
Vous pouvez conserver vos parts aussi longtemps que vous le souhaitez ou les revendre à moyen terme pour récupérer votre capital (voire plus si une plus-value est réalisée).
Une fiscalité est appliquée sur les revenus en SCPI comme c’est le cas pour tout investissement immobilier locatif. Toutefois, selon le type de SCPI, cette fiscalité peut être optimisée.
Vous pouvez utiliser votre épargne ou acheter des parts de SCPI à crédit.
Il existe différents types de SCPI. L’objectif est de répondre aux besoins de différents types d’investisseurs.
C’est la forme de SCPI la plus connue. L’achat de parts de SCPI de rendement a pour objectif d’obtenir le meilleur rendement possible. Vous choisissez une SCPI offrant de bonnes performances, elles sont indiquées chaque année. Vous percevez des loyers à hauteur de votre investissement. La société de gestion investit essentiellement dans des biens immobiliers professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, etc.).
Investir dans une SCPI de rendement permet ainsi d’optimiser votre épargne ou de bénéficier de l’effet levier du crédit en SCPI.
Cette fois, l’objectif premier n’est pas d’obtenir le meilleur rendement. Investir dans une SCPI fiscale a pour première vocation d’améliorer votre fiscalité. La société de gestion investit dans des biens immobiliers permettant d’obtenir une réduction d’impôt. Il peut s’agir d’un investissement en Pinel, en loi Malraux, etc.
Vous obtenez une réduction d’impôt proportionnelle au nombre de parts achetées et à leur prix. De cette manière, vous investissez pour mieux préparer l’avenir tout en obtenant un gain fiscal immédiat.
Cette fois, le rendement est très faible, voire inexistant. Il est possible ici d’investir en SCPI de démembrement par exemple. Vous obtenez la nue-propriété des parts de SCPI. En contrepartie, vous achetez des parts à prix décoté. Lors de la revente de vos parts, lorsque vous en avez la pleine propriété, vous réalisez une plus-value potentiellement importante.
Vous pouvez envisager deux solutions pour acheter les parts de SCPI à crédit :
Investir à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Le concept est simple. Au lieu d’utiliser votre épargne, vous réalisez un investissement en SCPI à crédit. En clair, vous souscrivez un emprunt et vous remboursez vos mensualités comme pour n’importe quel crédit immobilier. Ici, l’idée est de choisir une SCPI à fort rendement. De cette manière, les revenus perçus permettent de rembourser les mensualités du prêt. Il est même parfois possible d’envisager un revenu locatif supérieur au montant des mensualités.
La perte générée par l’emprunt lui-même et le coût du crédit sont compensés par les revenus générés. Plus la différence entre le taux d’intérêt et le rendement est élevée, plus l’effet de levier est intéressant.
De plus, grâce à l’emprunt, vous multipliez votre capacité d’investissement. Si vous avez 50 000 euros d’épargne, vous pourrez uniquement investir dans des parts de SCPI à hauteur de 50 000 euros. En utilisant une partie de cette épargne par exemple 10 000 euros, pour emprunter 100 000 euros, vous vous enrichissez grâce au crédit. Vous pouvez cette fois envisager un investissement plus important pour mieux anticiper l’avenir lors de la revente de vos parts (ou de la perception de revenus complémentaires lorsque le crédit sera remboursé).
L’achat de parts de SCPI à crédit est compensé par le revenu mensuel pour couvrir les mensualités de remboursement. Pour optimiser l’effet levier d’un crédit, des points sont à prendre en considération.
La SCPI est une stratégie intéressante pour obtenir un taux de rendement attractif. Investir en SCPI à crédit permet de bénéficier d’un bon effet de levier uniquement si le rendement est à la hauteur de vos attentes. Bien choisir sa SCPI permet donc d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Comparez les offres en la matière et étudiez les rendements proposés au cours des dernières années. Attention toutefois, cela ne préjuge pas des rendements à venir, vous devez avoir conscience du risque engendré par cet investissement comme c’est le cas pour tout placement.
Vous l’aurez compris, grâce à l’effet de levier, vous réalisez une bonne opération si le rendement de la SCPI est supérieur au taux d’intérêt de l’emprunt. Aussi, s’il est essentiel de bien choisir sa SCPI, vous devez aussi trouver le meilleur crédit. Plus le taux est faible, plus le ratio est important. De ce fait, les revenus locatifs permettront plus facilement de rembourser le crédit.
Investir en SCPI à crédit n’est pas une solution à prendre à la légère. Prenez le temps de bien comparer les offres de crédit, voire de faire appel à un courtier.
Limiter le coût du crédit est nécessaire pour réduire le montant des mensualités si vous envisagez la souscription de parts de SCPI à crédit. Aussi, pour votre SCPI, il est intéressant d’envisager un apport personnel. De cette manière, vous réduisez le montant des intérêts d’emprunt, et donc le remboursement du crédit mensuel. Votre effort d’épargne n’a pas besoin d’être important pour profiter au maximum du rendement des SCPI et de l’investissement à crédit dans ce placement.
En jouant sur la durée du crédit SCPI, vous pouvez réduire le coût du crédit pour un effet de levier optimal. En effet, le taux du crédit est plus faible sur une durée plus courte. L’achat de parts de SCPI à crédit devient alors plus rentable puisque la différence entre le taux d’emprunt et le taux de rendement des SCPI est plus élevée.
L’effet de levier s’applique également à un investissement locatif en direct, c’est l’une des clés pour devenir un bon investisseur immobilier. Vous augmentez votre capacité de financement grâce au crédit et pouvez par exemple acheter une maison avec un DPE G pour transformer cette passoire énergétique en machine à cash.
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